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佛企研發成功軌道交通空調節能技術

  記者近日從市科技創新協會獲悉,我市企業與高校聯合研制成功新型軌道交通空調節能技術,該技術通過提高制冷效率和節省管道設備費用,可使軌道站點建設節省可觀成本。 佛山市科技創新協會負責人介紹,由廣東西屋康達空調有限公司和廣州大學產學研合作完成的"無級調載型變風量軌道交通空調節能關鍵技術"已在今年10月 30日通過瞭省科技廳成果鑒定,被認為該技術整體達到國內領先水平。據瞭解,這項技術通過結合地鐵站環境特性,省卻瞭常規空調以水為載冷劑的冷凍水系統, 從而達到制冷系數提升21.4%,效能提高15%~20%的良好效果。此外,還能節省冷水機房的土建成本及管道設備費用,按照10個站點計算可節約 3000萬元投資,效益可觀。"由於這項技術比較新,經過協調,這傢企業願意無償提供機組給佛山新城中德工業服務區地鐵站使用,測試一下實際效果,目前已 提交相關的技術報告給市政府。"該負責人表示。



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天津小客車6月搖號結束 個人中簽率再降低僅1.33%

  311560個有效銀行房屋2胎利率多少貸款全省皆可處理申請編碼共搖出4585個小客車增量指標,昨天下午天津小客車6月增量指標搖號結果順利出爐。最受市民關註的個人普通車搖號,本月共有301132個有效申請競爭4000個增量指標,中簽率再次降低,僅為1.33%。這一中簽率再次繼續瞭天津小客車增量指標搖號開始後一路走低的態勢。

  經歷瞭5個月的小客車增量指標搖號,給人印象最深的莫過於一降再降的個人普通車中簽率和一漲再漲的申請人數。從這5個月以來的相關數據不難看出:個人普通車增量指標搖號中簽率,2月3%、3月1.9%、4月1.5%、5月1.44%、6月1.33%;而其有效申請數量,2月超過130000個、3月206741個、4月259758個、5月277505個、6月301132個。

  與個人普通車增量指標搖號中簽率持續走低相似,本月節能車增建地種類缺錢急用哪裡借錢量指標搖號也繼續"遇冷"。配置的3679個個人節能車指標和535個單位節能車指標,最終僅搖出40個個人節能車增量指標,而單位節能車增量指標搖號結果為0。

  市交通運輸與港口管理局相關工作人員提示申請人,中簽者可自行下載打印指標證明文件,購置車輛後憑指標證明文件繳納小客車車輛購置稅,並到公安交通管理部門辦理車輛註冊登記。指標有效期為6個月且不得轉讓;逾期未使用的,視為放棄指標。以搖號方式取得的增量指標如果逾期未使用,申請人兩年內將不能再次申請增量指標。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-27/09332795174.shtml
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3月大連市二手房過戶量大漲

  據大連鏈傢地產經紀管理部統計數據顯示,3月受新"國五條"影響,截至3月31日,大連市內四區二手過戶量為3596套,與上月同期相比,過戶量翻瞭3倍多;過戶量已創下2010年以來單月歷史新高。"

  數據顯示,3月份中山區掛牌均價為15491元/平方米,環比上漲5.8%;西崗區掛牌均價為14322元/平方米,環比上漲6.5%;沙河口區掛牌均價15763元/平方米,環比上漲11%;甘井子區掛牌均價11435元/平方米,環比下降0.7%。

  受新"國五條"出臺的影響,3月我市二手房突現"火熱"局面,市場買賣雙方高漲的交易願望在短期內推高瞭大連二手房的交易量。售房征收20%的個稅,這無疑增加瞭交易成本,因此也刺激瞭需求的釋放以及業主的出售。新國五條的出臺導致市場出現瞭一股恐慌氣息,多數賣傢擔心受政策調控,在短期內極力拋房。此外,大連市內四區平均的議價空間也有瞭較大的增加,多數業主為瞭盡快促成交易都會有1萬~2萬元左右的讓步。市場的掛牌價格也有瞭明顯變化,以前虛高不下的價位都出現瞭較大幅度的縮水,業主的掛牌價格更加貼近市場的真實價格。

  同樣購房者也存在恐慌心態,大多擔心新政細則落地後會出現稅費轉嫁情況,從而使得自己的購房成本大幅提高,因此,購房者對買房也有很高的積極性。還在猶豫之中的購房者大多都在近期快速看房、談判、成交。與2009年的火爆市場相比,2013年3月的交易量雖然大幅增加但平均交易均價卻相對保持穩定,目前大連二手房成交均價在11796元/平方米,環比上月小幅上漲5.6%。

  大連鏈傢地產經紀管理部宋瀟依介紹說,新政細則的調控力度將決定二手房市場後期的行情,2013年市場的走勢或將很大程度上受到新政影響。在地方新政細則出臺後,就目前情況來看,二手房市場由於前期消耗較大以及政策的調控或將會出現一段時期的交易量下滑。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-11/0747206淡水二胎6993.shtml

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宋麗萍:加快改革創業板 讓創新企業進入資本市場

  新浪財經訊 "2014金傢嶺財富論壇"於6月20日至21日在青島舉行。深圳證券交易所總經理宋麗萍稱,加快改革創業板,讓創新企業進入資本市場。

  宋麗萍表示,當前創新、創業激情空前高漲。創新有條件成為,也一定會成為未來國民財富創造的主要源泉、國民財富形成的富礦區。加快改革創業板,一個重要目的就是讓更多有創新能力,也能夠為投資者創造財富的企業進入資本市場。

  以下為演講實錄:

  宋麗萍:尊敬的郭省長、李書記、各位來賓,大傢早上好,非常榮幸參加今天的論壇。一到青島就感到勃勃生機和活力,也感受到山東全省上下對市場環境進一步優化,金融支持基礎設施的建設和金融創新的高度重視。正如各位專傢和學者指出的那樣,中國的財富管理市場正在大規模興起、快速發展,證券業和資本市場延伸強化財富管理功能,參與、融入到財富管理市場的發展中,已成必然,也是必須。新國九條指明瞭方向,也提出瞭明確的要求。

  在財富管理市場當中,交易所是一個有一定經驗的實踐者,更是一個需要與時俱進的學習者,借此機會,我談幾點體會,請大傢指正。

  第一,我們是一個發展中大國,金融業立足服務好實體經濟這一根本,有特別重要的意義。財富管理與財富創造是共生的關系,發展財富管理市場的出發點、著眼點,要更多地放在通過財富管理去激發財富創造、促進財富形成上。

  財富管理市場的繁榮和可持續發展,是以財富創造為前提的。正如早晨吳行長指出的那樣,正是有瞭前面30多年的財富創造、財富積累,我們才成為瞭世界上人口最多的中等收入國傢,才內生出瞭旺新竹房屋二胎盛的財富管理需要,為財富管理市場形成打下瞭基礎,一切都是水到渠成。

  財富管理市場的出現,它的基礎是我們已經成為一個中等收入國傢,財富管理市場的發展,它的前景取決於我國經濟的轉型升級。今後,我們靠什麼去實現轉型升級?繼續去創造積累更多的財富?答案隻有一個,就是創新。實施創新驅動發展戰略,依靠創新的力量去創造新的國民財富。正如6月9日兩院院士大會上,習總書記再次系統、深刻、生動地闡述瞭創新,尤其是科技創新的重大意義。正如總書記所指出的,"中華民族是富有創新精神的民族",而"我們比以往任何時候都需要更加強大的科技創新力量",我們要"把創新驅動的新引擎全速發動起來","讓一切創新源泉充分湧流"。

  為創新領域聚集財富的力量,為全速發動"創新驅動的新引擎"加油,即使不是我們發展財富管理市場的全部內容,也應成為一條主線和核心內容。

  站在財富管理行業的商業利益角度,我們也應該看到,過去支撐瞭高速增長和財富創造的那些傳統比較優勢,已經難以支撐新一輪的大規模財富創造,而"知識型人力資源"等各類支持創新的資源儲備日益雄厚,正在形成新的比較優勢,當前各方面的創新、創業激情也空前高漲。在這樣一個新時期,創新有條件成為,也一定會成為未來國民財富創造的主要源泉、國民財富形成的富礦區。問題是,如何將創新領域的金融服務需求,轉變為可供投資者選擇的理財產品工具,在財富創造過程中實現各方的共贏。

  加快改革創業板,一個重要目的就是讓更多有創新能力,也能夠為投資者創造財富的企業進入資本市場。在這些年的調研中,我們也發現一批優秀的科技成果、科研力量還沒有完全轉化為現實的財富創造能力。打通科技成果出資入股等渠道,盤活那些寶貴的智力財富,實現創新鏈、產業鏈、金融鏈在財富管理市場上的有機融合,財富管理市場還是大有可為的。

  第二,財富管理市場的發展應該建立在堅實、寬廣的社會基礎上,需要向下延伸覆蓋更多的人群。

  一些機構統計,按保守估計,目前我國千萬富豪人數已經達到105萬人。這個頗具規模的高凈值人士群體,是財富管理市場的高端客戶。重視高凈值人士無可厚非。但是過度關註,並不可取。

  如果優質的財富管理服務主要提供給高凈值人士,而普通人隻能得到性價比相對較低的財富管理服務,這在客觀上會進一步加大已經較為嚴重的收入分配差距,不利於社會公平,也會讓財富管理市場發展的社會基礎變得脆弱。

  覆蓋面狹窄,也不利於財富管理市場拓寬發展空間。在高凈值人群之外,財富管理是否有商機,這個問題實際上已經有瞭答案。剛才潘行長也講到瞭這點,去年6月,支付寶[微博]推出"餘額寶[微博]",僅用半年時間就擁有瞭8100萬用戶,資金累計將近5000億。對餘額寶這個產品的看法目前有分歧,但它對財富管理市場發展是很有啟發的:它讓我們看到,在高凈值人群之外,存在一個人數眾多、潛力巨大、需求旺盛的客戶群,"全民理財"的大門並沒有想象得那麼遠。隨著城鎮化以及居民收入水平的提高,這一客戶群還會不斷地擴大。

  財富管理市場向下延伸擴大覆蓋面,投資者權益保護、投資者教育需要及時跟上。那麼這裡邊就有一個問題,如何把合適的產品賣給合適的投資者,類似問題必須要有專業化的解決方案。對於資本市場來說,投資者適當性管理,創新產品的風險評估和分類這兩項基礎設施的制度建設,這就需要加快推進。這對於一個還缺乏深厚財富文化積淀的市場,尤其重要。

  第三,財富管理業務很大程度上是靠高質量的主動服務驅動的,券商營業部要發揮好作用。

  受制於相對簡單的通道業務,產品是標準化的,客戶是無差異的,風險由監管機構來判斷,營業部的功能還沒有發揮出來。加之受互聯網沖擊,115傢證券公司現有的6000餘間營業部,近年來的發展空間在萎縮。調研中,我們看到不少業內人士對營業部的發展前景比較背光和困惑。隨著財富管理市場發展和券商轉型,營業部的價值需要被重新認識,一些新的功能也有必要發展起來。

  一是出於提供增值服務的需要,或者是出於認識投資者的職責所在,營業部是一個不可替代的窗口。營業部直接面對投資者,是證券公司全方位的客戶終端,又處於投資者服務保護的一線,多層次資本市場的產品服務最終都是要通過營業部向客戶呈現,投資者的需求、風險承受能力也是通過營業部來挖掘和甄別的。目前,已經有部分證券公司對營業部的組織架構、功能進行重新整理,以客戶為中心,重視塑造營業部的客戶管理職能。我們相信,在多層次資本市場未來的發展中,營業部的作用將越來越重要,也會成為財富管理向下延伸的關鍵支點。

  二是服務區域經濟和社會發展的需要。國際化、全國統一大市場的發展,都可以為財富管理提供機遇和廣闊的平臺,但是,我們不能忽視區域性財富管理市場的意義。對於中國這樣一個市場容量巨大,區域差異明顯的國傢來說,更有其必要性和可行性。我們需要"高大上"的財富管理,也需要草根的財富管理實踐。營業部如何滲透到區域經濟社會發展中,推動財富管理市場的區域化發展,是今後值得思考的一個課題。

  也正是因為看到瞭營業部的意義,為加快行業轉型,強化營業部的支點功能,深交所[微博]希望發揮好市場公益平臺的作用,打造"會員營業部之傢",並從人才培訓、資料軟件、產品開發等各方面推進這項工作。青島的即墨市就是我們北方的培訓基地,下個月開始正式系列培訓。

  第四,中國財富管理市場興起於互聯網時代,互聯網已經深刻改變瞭很多行業,財富管理行業和財富市場的發展也需要有互聯網時代的思維。

  互聯網發展日新月異,財富管理市場也在快速發展,預測二者在融合中的發展,是非常困難的一件事土融苗栗後龍土融。也許正是因為有這樣的困難,當前關於互聯網金融等問題的看法才會出現較大分歧。

  盡管有分歧,但有一點是可以達成共識的:互聯網和大數據技術,為金融業創新發展提供瞭強大的技術實現手段,低成本低滿足龐大客戶群的多元化財富管理需求,已經成為可能。

  在交易所,大數據技術在以前主要被應用於市場監察中,現在,我們也在探索如何用這項技術來支撐財富管理市場的發展。

  第五,財富管理市場的發展,有可能重新塑造金融業的產業鏈、價值鏈,協同與合作有瞭更多的可能性和空間。

  在財富管理的語境下,直接金融與間接金融之間,證券業與銀行業、保險業、信托業之間,可以看到更多的共通點而不是差異。不同金融業態之間的協同與合作,有瞭更大的空間、更多的機會。

  早在2007年,深交所就開始思考如何構建一體化交易平臺,打造金融超市。現在回過頭看,這項工作取得瞭一些成績,但整體進展並不明顯。

  隨著大財富管理時代的到來,國務院批準瞭設立青島財富管理金融綜合改革試驗區,恰逢其時,青島有區位優勢,歷史淵源,堅實的實體經濟基礎,正是看到這些有利的條件和巨大的潛力,中信證券、國信證券等證券公司,深度參與瞭青島藍海股權交易中心的建設,深交所也將積極發揮自身的優勢,繼續支持中心的發展,面向一個高度綜合的財富管理市場,我們願意與各方面共同探索,為財富管理市場發展打造一個高效率的交易所交易平臺。謝謝大傢。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-22/08482786723.shtml
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公務員養老金月繳工資12%

??近日,國務院印發《關於機關事業單位工作人員養老保險制度改革的決定》,決定從2014101日起對機關事業單位工作人員養老保險制度進行改革,標志著養老金“雙軌制”的破冰,近4000信貸利率比較2016二胎年息萬機關事業單位人員將和企業職工一樣繳納養老金。曾經被許多人羨慕的“鐵飯碗”被打破,那機關事業單位人員今後怎麼養老呢?

???改變1

??4000萬“體制內人員”今後要繳養老金

??此次國務院明確養老金“並軌”在全國范圍同步實施,機關與事業單位同步改革,這意味著全國所有按公務員法管理的單位、參照公務員法管理的機關(單位)、事業單位及其編制內的工作人員,也就是通常所說的“體制內人員”,總數近4000萬的龐大群體都將啟動改革。

??長期以來,這部分人及其單位不繳納養老保險,退休後養老吃的是“財政飯”。而改革將改變這一局面:今後這些人群將參照企業等城鎮從業人員繳納養老金,並將發放全國統一的社會保障卡,從單位養老轉向社會化養老。平鎮二胎

??改革後的機關事業單位人員新的基本養老金待遇分為兩部分:一是基礎養老金,二是個人賬戶養老金。為確保改革順利推進,國務院改革決定還明確,機關事業單位在參加基本養老保險的基礎上,應當為其工作人員建立職業年金,此舉將保障改革人群的新養老金水平不低於現有水平。

??根據改革決定,基本養老保險方面,單位按工資總額的20%繳費;個人按本人繳費工資的8%繳費,本人繳費工資高於當地職工平均工資3倍的部分不納入繳費基數,低於平均工資60%的以60%為基數繳費,即“300%封頂、60%托底”。職業年金方面,單位按本單位工資總額的8%繳費,個人按本人繳費工資的4%繳費。

??如此一來,並軌後機關事業單位人員與企業職工的養老繳費和發放都基本一致,“體制內人員”以前的完全吃財政飯,變為單位和個人繳費、財政承擔養老保險基金的兜底責任的多渠道籌資,形成單位、個人、政府共擔的新機制。

???改變2

??養老金不再按級別下屬可能多過上司

??一直以來,一些機關和事業單位往往存在退休前突擊提升職級、職稱的情況。隨著改革推進,這種情況可能有所改變。

??這是因為,改革前機關事業單位退休金按照職工退休最後一個月工資一起發,並隨著機關事業單位工資調整進行調整,這是造成企業職工和機關事業單位人員退休待遇差距較大的一個重要原因。而改革後,將按照本人歷年繳費多少、繳費期長短來計算養老金標準。

??這意味著,即使機關事業單位員工退休前沒有被提拔,但由於他的繳費年限長,也可能比他的上司領的退休金要多。這也是一個重大變革,有利於避免相互攀比,逐步建立起兼顧各類人員的養老保障待遇調整機制。

??此外,改革前機關事業單位必須實行全國統一工資制度,由於工資結構不同,機關事業單位按照基本工資配發的退休金與企業人員的基本養老金水平相當,但是加上按照機關津補貼和事業單位績效工資發的退休生活補貼,機關事業單位退休金就高於企業基本養老金。如今,這一因素不復存在。

??更關鍵的是,同樣年齡退休的,計發月數相同,所以繳費越多,待遇水平越高;而同樣個人賬戶積累的,退休越晚,計發月數越少,即除數越小,因而待遇水平越高——這就是“多繳多得”、“長繳多得”的意思。

??人社部相關負責人也表示,由於我國地區發展差異大,各個行業、各類單位情況復雜。國務院的改革決定是管總的,具體到一個地區、一個行業、一個單位,還要依據實際情況細化政策措施。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/10205961315684553376579.shtml

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  本報訊(記者 范輝)近日,北京市住建委出臺《關於加強房地產經紀從業人員信息管理有關問題的通知》,將建立全市統一的房地產經紀從業人員信息庫,規定自2014年5月1日起,房地產中介人員在從事房地產經紀業務時,要佩戴全市統一樣式、統一編號的房地產經紀從業人員信息卡,實名從業。

  據悉,這張胸卡將印有中介從業人員的照片、姓名、卡號、所在機構等基本信息。市民可通過二維碼掃描或者登錄市住建委網站(www.bjjs.gov.cn)查詢真偽,瞭解中介從業人員的基本信息、誠信記錄等。各區縣房屋行政管理部門將加大日常巡檢,對違反規定的經紀機構、從業人員將依法查處,並記入信用檔案。

  據市住建委相關負責人介紹,此項政策出臺是落實市政府加強房地產市場監管,規范中介行業誠信體系建設的一項基礎措施。通過加強從業人員信息采集與管理,推行從業人員統一持卡從業,為下一步實現中介機構、從業人員及從業信息的可查詢、可追溯奠定基礎,進一步強化經紀行業誠信體系建設,促進行業誠信經營和健康發展。

  市住建委提醒廣大市民:今後找中介首先要看是否佩戴統一身份識別胸牌,防止黑中介欺騙。對於不誠信的中介從業人員,將根據投訴和誠信情況進行清出,防止有嚴重違規行為的"前科"人員"換殼"重操舊業。希望廣大市民積極參與社會監督,共同凈化和促進首都房地產中介市場健康發展。

  此外,北京市住建委還公佈瞭2014年2月投訴前十名的中介,被投訴問題主要集中在:提前終止租賃合同、未按期支付出租人租金、租期屆滿不退還押金、違規打隔斷出租、拆除違規隔斷後引起的租金和押金糾紛等。

  3月22日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-13/0810264房屋貸款率利計算公式3878.shtml
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報告稱房地產今年將拖累經濟0.54%

  外電:樓市放緩對中國經濟影響到底有多大?

房屋二胎年息  參考消息網4月25日報道 外電稱,中國房地產市場放緩已明顯影響一季度經濟增速。海通證券最新報告通過量化分析預計,今年房地產將拖累經濟增速0.54個百分點。

  路透社網站4月24日援引海通宏觀分析師薑超和高遠的報告稱,今年房地產投資增速的敏感性分析顯示,房地產投資增速降至14.7%-16.5%的可能性大,中性的預測為15.1%,較去年19.6%明顯回落。

  報道稱,具體來看,房地產開發投資中,建築工程和土地購置費是占比最高的兩項,分別占比在66%左右和15%-20%,其他項目穩定在17%左右。

  報告從建築工程投資增速與施工面積增速相關性切入分析,指出新開工下降導致施工回落,再考慮地產商資金受限,建築工程投資降至15%左右。土地購置費增速後期亦將逐步回落,降至15%的概率最大。

  薑超和高遠稱,今年房地產投資增速的下降幅度將決定它對經濟拖累的程度。銷售領先於新開工、施工和房地產投資,即使銷售在第二季度尋底成功,房地產對經濟的拖累也要持續到第四季度。2012年是典型的一年,政策放松特別是房貸利率下行使得房地產銷售在春節後就明顯復蘇,但房地產投資在第三季度末才見底。

  房地產下行對經濟直接拖累的量化分析結果顯示,今年房地產投資下行將直接拖累固定資產投資增速0.9個百分點,並將直接拖累GDP增速0.3個百分點。

  報道稱,鑒於房地產鏈條非常長,其景氣變化對上中下遊多個行業的需求有很大影響,若今年房地產投資增速降至15.1%,房地產投資衍生的各項需求對GDP增速的貢獻為1.29%,而去年為1.53%。因此,房地產投資下行將間接拖累GDP增速0.24個百分點。

  報告指出:"今年房地產對經濟總的拖累為0.54%。"

  報道稱,在收緊信貸和觀望情緒主導下,中國樓市第一季度從銷售、投資到房價全面放緩,並引發拖累經濟增長擔憂。中國統計局初步測算,第一季度房地產投資增速下滑拉低固定資產投資增速0.7個百分點。

  5月17日新浪樂居大型看房團來襲 免費為媽媽選房

》》熱點推薦:新浪樂居自住型商品房欄目正式上線

  2014北京商業地產投資意向調查:



新聞來源http://bj.house.s土融彰化線西土融ina.com.cn/news/2014-04-25/15332705575.shtml

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專訪融科智地索穎溫榆河墅區拒絕孤單

  新浪樂居訊(高級編輯 西佳博)在這個從不乏預言傢和評論者的地產圈,對於中國樓市的討論從來沒有停止過。

  近期,隨著限貸放松、公積金貸款門檻降低、政策面利好等因素疊加,北京的房地產市場的變化也在悄然發生。新浪樂居有幸邀請到瞭融科智地北京公司副總經理索穎作客訪談,索總憑借十年的操盤經驗,對於近期房地產市場的動態有著非常專業性的見解,同時對於溫榆河墅區產品的形態,企業如何合作尋求價值最大化等等都作瞭詳細的闡述。

  索穎還提到瞭備受關註的北京放開限購傳言,"我認為不可能,政府在放開限貸的要求已經在對房地產做救市的行為瞭,為什麼不會放開限購,今年國傢提出瞭要明確控制北京市的人口規模,這是最重要一點,一旦放開,好多人又回流瞭,大部分的外地人還是願意回歸到北京,所以限購政策除非萬不得已,不會放開,現在來看放開的可能性比較小。"

  對於房貸新政,索穎表示,此舉屏東麟洛農地貸款對於第四季度整體的成交量環比增長會有提升。"從我切身的感受來講,融科·千章墅十一期間來訪量還是有翻倍的增長。我來的路上還接到一個潛在客戶的電話,新政後他的首付可以瞭,其實對大多客戶來講還是有幫助的,融科•千章墅疊上的產品也是能能夠受益於9.30政策帶來的利好"。





融科智地北京公司副總經理 索穎

  采訪時間:2014年10月16日下午3:00

  采訪嘉賓:融科智地北京公司副總經理 索穎

  二胎房屋任何問題免費諮詢以下為專訪實錄:

  主持人:大傢好,今天真是非常難得,我們能夠請來融科智地北京公司副總經理索穎來到新浪樂居做客,歡迎您索總。

  索穎:大傢好!

  主持人:我們知道索總作為一線房企的領導,應該最近對於北京房地產市場的變化有很深的感觸,那麼咱們今天就好好聊聊市場,聊聊融科·千章墅項目最新的進展和動態。

  在10月10日,溫榆河板塊的四傢房企聯手發佈瞭《溫榆河綠色生態新區發展綠皮書》,這樣一個驚艷亮相,獲得瞭業內外的廣泛關註,作為綠皮書問世的主要驅動者之一,請您分享一下這份綠皮書誕生的經過,有什麼鮮為人知的故事?

  索穎:溫榆河墅區的生態走廊,其實五月份我們四傢開發商就坐在一起考慮這個事情,大傢在碰面的時候會發現,每個項目的開發商都不約而同的想到關於區域屬性的概念,該如何定義。作為最先進入此區域的開發商,魯能他們的規劃面積有3000多畝,經過一段時間的推廣以後,他給自己的定位是中央別墅區的東區或者西區,但是還是嫁接瞭中央別墅區的概念,我們在想到底如何給這個墅區一個鮮活的,符合這個區域的概念,讓我們的項目有一個嶄新的亮相,後來大傢討論項目周邊到底有什麼,以什麼作為坐標作為項目的定位,因為整個溫榆河的流域非常長,從發起到沿線有一些成熟別墅區的概念,到底我們為什麼能夠借助溫榆河,是因為溫榆河在流經區域裡我們這裡有最寬的流域,應該是溫榆河最鮮活的地方,所以我們想要不要用溫榆河墅區的概念定義這個新區。原來的傳統別墅區有自己的特點,但是很少有人用到溫榆河,但是溫榆河又對整個墅區的發展和資源共享起到非常重要的作用。這也是一個新的別墅板塊的新生的可能,我們就把這個概念引入過來,正好符合這個區域的特色,我們四傢開發商一討論覺得很好,也達成瞭共識,最後由專業機構匯聚出瞭《溫榆河綠色生態新區發展綠皮書》。

  主持人:是的,因為我傢就是順義的,緊鄰著溫榆河區域,確實能深刻的感受到溫榆河的環境和空氣比市區好很多,實際上那邊已經是非常成熟的別墅區瞭,在我的印象裡,融科·千章墅是溫榆河區域賣的非常好的項目瞭,索總給我們談談近期的銷售狀況如何呢?

  索穎:我們的項目2012年11月份入市,到現在已經有兩年的時間,也趕上瞭房地產市場相對好的階段,至少在2013年的時間裡面,整體北京市場有比較大的增幅,無論是銷量還是價格上,項目二期正好是在這個階段入市,得到瞭市場高度的認可,確實在2013年高端別墅市場銷售排行裡面我們北京別墅銷售獲得前三甲佳績,這確實是比較好的銷售成績。

  主持人:在我的概念裡,融科智地是個大氣的公司,這個大氣體現在和各個房企的合作上,因為它並不排斥其他的房企,反而通過共贏的方式合作發展,請索總談談接下來融科有什麼規劃在這方面?

  索穎:做房地產項目我也有十年的操盤經驗,我發現當你一個人做項目的時候覺得非常的孤獨,當你的項目面世讓大傢想認識這個項目的時候,你所做的推廣,要跟大傢講的頻次非常多,這個過程會占很多的時間,如果大傢真的像我們現在做的這件事,四傢項目集體打造一個區域,那麼我隻承擔1/4的工作量,獲得的是事半功倍的效果,這就是為什麼不排斥的原因,因為大傢可以達到共贏。對於客戶來講,寧願選擇一個相對成熟的區域,而不是去這個區域隻看到一個項目,所以四傢聯合打造區域無論對開發商還是購房者都非常好,這是我們融科願意和大傢合作的原因。

  關於後續的合作,大傢都知道目前北京的整體的土地價格非常高,單憑一個企業拿地的話,對企業的資金鏈壓力比較大,所以我們看到去年開始有大量的合作拿地的現象出現,其實從合作本身來講,融科也希望有這樣機會跟一些企業合作、各取所長,在一些住宅用地,包括產業用地方面有一些合作,這也是融科後期發展當中要做的一個事情。本身房地產開發周期比較長,前期拿地,後期開發的合作,都有相對比較長的過程,會有很多的可以合作的點出現。

  主持人:是的,對整個房地產市場來講也是一個創新,不再自己孤軍奮戰。

  索穎:更加和諧瞭。

  主持人:又和諧又共贏。我們在整個溫榆河別墅產品當中,您覺得融科·千章墅在扮演怎樣的角色,適合怎樣的購房群體?

  索穎:我先講講千章墅的定位,很多人說這邊就四個項目,為什麼能夠叫做墅區,我現在想解釋的是,我們對墅區的概念千萬不能從產品的形態本身理解,不是說有瞭別墅產品形態就叫墅區,美國也好,英國也好,他們別墅區的感受除瞭產品是別墅的自然屬性以外,還有它的生活方式,有接地的一些感覺,還有一些生活形態。我們這裡之所以稱之為墅區,是因為具備瞭別墅區的資源屬性和形態,一個是我們區域內有兩條天然河流經過,"溫榆河"和"小中河"是非常難得的自然景觀資源,使得我們這個區域成為目前北京唯一的兩河流域墅區,第二是北京市四大郊野公園之一的"東郊森林公園"也在這個區域,東郊森林公園相當於8個奧林匹克公園大小,這是非常大的一個城市綠肺。我認為對於別墅來講,重要的是對稀缺資源的占有,無論是綠色生態資源、還是活水資源上我們都占據瞭一定的優勢,所以我們溫榆河別墅區,概念價值自然更高一些。

  另外這四個項目從整體規模來講,已經是重量級的產品瞭,除瞭魯能的3000多畝的用地,包括我們自己也有18萬平米,加上旭輝和首開,此外這個區域所有的項目容積率都在1.5以內,我們應該是北京別墅區裡面最重量級的墅區,對於墅區的概念完全可以匹配。

  千章墅的新巴洛克產品風格應該是對溫榆河墅區比較好的產品形象上的提升,大傢看到過去的別墅的概念,更多都是托斯卡納的風格,美式風格,法式風格,千章墅問世給市場一個新的風格--新巴洛克的風格,入市時完全是全新的市場概念,大傢來這裡看到和感受到的都是不一樣的生活狀態。當時我們請的規劃設計師是美國AI設計研究所建築師,他把原汁原味的巴洛克建築元素和我們的產品進行瞭結合,當時我們將園林和建築統一做規劃,我們園林和建築都是一個公司協調和匹配做出來的,所以客戶去的感受就像千章墅建築像從園林裡面自然長出來的,千章墅入市以後,讓大傢對別墅產品的居住形態和建築形態有瞭全新的認識。

  產品方面另外一個比較有特色的點,千章墅是北京第一個疊拼帶電梯的產品,過去的一些好的墅區可能需要爬樓梯,現在大傢隨著自己收入的提升,對於生活水平的提高,對生活狀態的自然有瞭新的高度。我們在小區的整體規劃上面形成瞭完全的人車分流的狀態,滿足客戶的需求,直接坐電梯就可以回到傢,老人年紀大瞭走路不方便,我們做瞭產品戶內的私傢電梯保證上下的連通性,在千章墅的項目裡面有很多的第三代別墅產品的亮點,確實打破瞭原有的別墅狀態,有更多的高科技的籌碼,讓大傢更好的認識千章墅有全新的概念,確實溫榆河墅區本身就是一個新的墅區,新的墅區應該有新的風貌,無論是資源上還是產品的狀態上都給大傢一個全新的概念。

  主持人:謝謝索總,我覺得通過您的講述讓我對墅區的概念都有瞭提升,融科千章墅可以說是做到瞭細致入微。

  索穎:現在做產品還是主要做服務,做產品隻是一瞬間,但是用這個產品至少要有70年的概念,一定要讓客戶在70年當中都有一定的舒適體驗感,所以開發商會一步做到位,想客戶所想,我們千章墅的後續物業服務也是融科自己的物業--第一太平融科,提供五星級物業服務標準,貼心服務永無止境。

  主持人:項目的客群主要是哪些?

  索穎:我們從成交客戶來講,第一點從年齡屬性來講,基本在30到50歲之間,還是比較年輕的。第二點,從傢庭構成來講,基本還是以三代居住為主,我們有些客戶是歸國高知人士,在這裡跟他們在國外居住的環境是一樣的。

  主持人:項目從一開始規劃別墅和園林就是在一起設計的,這個就非常好,很多北京的別墅項目都是分開設計的,所以能夠吸引國外的客戶,他們一眼就可以看出來。這也是項目賣得好的一個重要因素。

  主持人:近期市場上政策消息不斷,從央行新政、到北京調整普通住宅認定標準,再到降低公積金貸款門檻,從您的專業角度,您覺得這釋放瞭什麼信號?

  索穎:這些政策對於房地產市場還是一個利好的信息,以前大傢知道去庫存比較困難,貸款利率比較高,客戶的首付的壓力也比較大。今年整體的市場不太好,二手房賣不出去傳導致一手房買賣不好,現在這些政策出來以後,對於剛需和剛改的客戶應該是比較大的支撐,也是一個很好的信號,所以我也觀察瞭一下,大概十一期間,二手房整體市場成交來講非常好。

  主持人:據我們樂居記者采訪到的部分中介門店,也確實成交量有一定的提升。

  索穎:其實二手房市場的回暖從今年八月份就已經開始瞭,經過前七個月的積累,很多客戶觀察以後發現市場基本已經觸底,不可能再下滑,所以慢慢的有一些出手的動力。到9月30日政策出來以後,讓很多買房人的熱情又回來瞭,對於剛需和剛改客戶總是要買房的, 9.30以後都覺得這是一個很好的救市的信號,對他們來講害怕過兩天還會漲價,大傢都想以更低的價格購買房子,所以在十月份這兩周的二手房的表現還是不錯的,對一手房的產品還是有很大的利好沖擊的。

  主持人:融科·千章墅項目案場,在央行政策出臺以後有什麼變化?

  索穎:對於融科·千章墅並不是純剛改的項目,而是改善型的,買過大平層的公寓,想轉換一下居住形態,比如說有一個別墅夢,想換一套別墅,這類的客戶偏多,他們不是剛改的客戶,所以客戶需求量不像二手市場那麼大,但是即便這樣,我們十一期間來訪量還是有翻倍的增長。我來的路上還接到一個潛在客戶的電話,問這個新政之後是不是可以有資格買瞭,新政後發現他的首付可以瞭,其實對大多客戶來講還是有幫助的,融科·千章墅疊上的產品還能夠受益於9.30政策帶來的利好,疊下的產品還是基於原來那些老的客戶,對政策並不是很敏感,根據自己的需求安排置業。

  主持人:從業內專業的角度分析,您覺得這個政策對於四季度的樓市會有一定的影響嗎?

  索穎:我個人認為政策對四季度樓市來講,應該從銷量上有比較大的支撐,9.30政策出來以後,對於第四季度整體的成交量環比增長會有提升,但是你說要比2013年有多少的提升,不敢說, 2013年是一個特別特殊的年份,無論價格上還是銷量上都有很大的提升,但是如果跟2012年相比,今年的四季度整體成交量會比2012年四季度有一個比較大的提升,包括價格上,其實高端市場價格並沒有很大的下幅,各個企業根據自己的規劃都有一些其他的安排。整體來看今年四季度的銷量是沒有問題的,價格應該是平穩的,不會有太大的波動,除非四季度又有一些新的高房價的房源入市,可能因為地段的稀缺性和產品的均好性,本身市場就是這樣的,這個月推的高端的項目多價格就上去瞭,下個月少一些價格就下來瞭,全年評判這個市場更科學一些。

  主持人:市場傳言北京會放開限購,您覺得可能嗎?

  索穎:我認為不可能,政府在放開限貸的要求已經在對房地產做救市的行為瞭,為什麼不會放開限購,今年國傢提出瞭要明確控制北京市的人口規模,這是最重要一點,如果為瞭控制人口規模,那一定會從屬性上給他一個明確的定義,如果您不是北京人,或者你不滿足五年的納稅的要求,可能不會有購房的支持,一旦放開,好多人又回流瞭,大部分的外地人還是願意回歸到北京,所以這個政策除非萬不得已,不會放開,現在來看放開的可能性比較小。

  主持人:的確像北京這樣的大城市,環境、交通、人口密度等等因素都要解決,限購不會輕易放松。您覺得5年的限購納稅時間會縮短嗎?

  索穎:今年政府對人口控制方面有很多實際的舉措,比如外遷一些人口密度比較高的小商品市場,確實是在做人流外向導向的工作,政府不可能再這個時間結點做放開,你說的五年限購年限縮短可能是一個方向,很多人談到對於200平米以下的高端樓盤是不是可以放開,對於有錢人成立公司買房也是一樣的,對於北京市的房產消費也是一樣的,隻不過換瞭一個性質,還不如放開讓有錢人納更多的稅,既不影響北京市整體市場的發展,對政府還是一個稅收的來源,所以這個還是有可能性的,很多的可能性對我們來講都是一種預期,後期有一些調整,可能幅度和頻率政府還會考慮經濟走勢,然後再定一個政策的時點。觀察市場的反饋,找專傢論證,現在政府關註民生也很多,經常請一些專傢去論證,這麼做可不可以,有什麼不良的影響等等,已經達到瞭對市場尊重的地步。確實我們接觸的一些專傢也經常被政府請去聊聊市場的情況,政府也在接觸市場。

  主持人:融科·千章墅項目無論是從交通區位,還是人文環境,以及周邊配套,都是非常理想的居所,那項目接下來會有什麼推盤的節奏?

  索穎:10月下旬千章墅將會推出"兩周年 墅傳奇"感恩活動,今年10月份的時候正好是融科·千章墅面世的第2周年,又是聯想三十周年慶典,接下來我們會在2周年之際給市場一些感恩回饋,具體請大傢關註我們項目的微信平臺和新浪網,我們會發佈關於活動的具體信息,請網友多多關註。

  主持人:好的,我們非常期待"兩周年 墅傳奇"的活動,感謝索總接受我們的采訪。祝項目大賣。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-17/14452949828.shtml

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內容來自sina新聞

到穗三天內須登記 有什麼實質意義?

?

?21日,廣州市政府官網公佈瞭《關於進一步加強來穗人員居住登記工作的通告》(以下簡稱《通告》)。《通告》稱,非本市來穗人員應當自到達居住地之日起

3個工作日內,須持身份證明申報居住登記。消息公佈後,網上一片嘩然。隨後,市來穗人員服務管理局相關負責人回應說,來旅遊觀光等是不需要登記的,至於其

他細則還未明確。買車貸款試算

??按官方統計,截至

2013年年底,廣州登記在冊流動人口686.7萬人,按照一定漏登率計算,實際居住流動人口為837萬人左右。這麼龐大的人口,每天進出個幾十萬也是相

當平常的事情。如果真的都在3個工作日內登記信息,顯然太高估基層機構的能力瞭。尤其是如三元裡、新市、客村、棠下這些地方,刨除旅遊、觀光、看病的,僅

僅統計流動的打工仔,都會是一筆浩瀚的神仙數。到時莫非要采購配備一堆自動申報機器來解決基層人手難題?並將這宣傳為“網絡政務”的舉措?

?

?很多年前,戶口牢牢束縛住一個國人的終身,如今公民遷徙的權利相對解套瞭。不管是來旅遊、來打工,還是來流浪,這都是私人事務。真的在當地打工,也會有

具體的用人單位作登記。都21世紀瞭,政府若想管到人頭,可以強制要求用人單位網上錄入信息上報、可以通過酒店前臺入住記錄自動上報等。除此以外,實在想

象不出,記錄這些公民的身份意義何在。難道官方會利用“雲計算”“大數據”為外來人口服務?會積極爭取福利和資源實時投放給外來人口?

?

?要討論此類規定的目的,能否如此揣摩:總有一些不懷好意的人潛伏進廣州,因此需要對這些“危險人群”進行識別;總有一些找不到工作、可能對城市構成威脅

的人群,需要把控。相反,旅遊、看病、做生意的人,應該就不會找麻煩,可以放松管制。隻要這樣的規定強制推行瞭,廣州就會成為一個有序的,穩定的,透明的

可控城市瞭。顯然,如此手法來審查與過濾公民,是何等的陳舊,何等的機械,甚至包含著對外來人口莫名其妙的歧視,何以要發生在以開放聞名的廣州市?

?

?有關部門如果認為自己有管控外來人口的重任,那麼就要問想管什麼,想達到什麼效果?登記瞭又能起到什麼作用,或者說其實毫無作用?類似報告制度也許隻適

用於比例極少的群體,比如外國人在廣州;適用於那種人口幾乎不能移動的年代,而不可能覆蓋和廣州戶籍人口相當的外來人口上。在信息和人流互聯互通的年代,

非要推行靜態控制的規矩,或有三個結果,一是基層管理不勝負荷,幹脆讓“漏網之魚”繼續遊走;二是流動人口不勝困擾,更不服管;三是難以堅持,不瞭瞭之。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-25/08555942812611602334293.shtml

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大連市住房公積金貼息比例達80%

  第一章 總則

  第一條 為進一步屏東土地貸款房貸減輕困難傢庭購房還款壓力,提升住房公積金在解決低收入傢庭住房問題上的支持和保障力度,根據《住房公積金管理條例》、《貸款通則》、《大連市住房公積金管理若幹規定》及相關規定,制定本辦法。

  第二條 本辦法所稱個人住房公積金貸款貼息業務(以下簡稱貼息業務),是指大連市住房公積金管理中心(以下簡稱中心)對享受城市居民最低生活保障的住房公積金貸款職工,給予一定比例的貸款利息補貼。

  第二章 貼息對象與條件

  第三條 貼息對象為享受大連市城市居民最低生活保障的住房公積金貸款職工,並應符合下列條件:

  1、所購房屋為借款人傢庭唯一住房;

  2、除存在下列情形之一的,在貼息申請日前應正常繳存住房公積金:

  (1)與原工作單位解除勞動合同後未重新就業;

  (2)離退休或死亡。

  3、原則上在貼息申請日前按期償還個人住房公積金貸款本息。

民間二胎 民間二胎房貸利率  第三章 貼息比例與額度

  第四條 貼息比例為借款人享受貼息期間住房公積金貸款利息支出(不含罰息)的80%。

  第五條所購房屋面積未超過90平方米的,則按實際貸款額計算貼息額度。所購房屋面積超過90平方米的,則按90平方米占房屋總面積的比例計算貼息額度,計算公式如下:

  貼息額度=90平方米/所購房屋面積×貼息期間利息支出×80%

  第四章 貼息申請與受理

  第六條 貼息業務每年受理兩次。當年7月和次年1月的前7個工作日為貼息申請期,分別受理當年上半年、下半年的貼息申請。

  第七條 借款人提出貼息申請時,應提供以下材料:

  1、《大連市個人住房公積金貸款貼息申請審批表》;

  2、借款人及其配偶的身份證、戶口本、婚姻證明;

  3、《大連市城市居民最低生活保障證》及低保發放存折;

  4、借款人及其傢庭成員《大連市房屋登記信息記錄證明》;

  5、其他相關材料。

  第八條 貼息按下列程序辦理:

  1、借款人申請。借款人於貼息申請期內持有關材料向住房公積金貸款經辦辦事處提出貼息申請。

  2、辦事處初審。貸款經辦辦事處成立由辦事處主任、業務科(部)長、會計科(部)長組成的貼息審核小組,到借款人房屋所在地(居住地)、社區和房地產登記部門調查借款人傢庭經濟狀況和房屋情況,提出初審意見連同貼息申請材料一並報送個人住房貸款處。初審期限為貼息申請期結束之日起3個工作日。初審未通過的,辦事處應向申請人說明理由並退還申請材料。

  3、個人住房貸款處復審。個人住房貸款處對辦事處報送的貼息申請材料進行核查,出具復審意見並將復審通過的貼息申請材料提交中心貼息審核委員會。復審期限為初審期限結束之日起3個工作日。復審未通過的,應通過辦事處向申請人說明理由並退還申請材料。

  4、貼息審核委員會審核。中心成立由分管副主任擔任負責人,個人住房貸款處、政策法規處、審計處、計劃財務處、會計結算處等部門負責人擔任成員的貼息審核委員會,召開全體會議對個人住房貸款處提交的貼息申請材料進行審核,審核通過後報中心主任審批。

  5、中心主任審批。中心主任對貼息審核委員會所報貼息申請材料進行審批。

  6、社會公示。中心將擬貼息對象名單通過網站、各辦事處營業廳及擬貼息對象所在社區公示1周,接受社會公眾監督。如有異議,應及時核實情況並予相應處理,對違反規定的申請人取消貼息資格。

  7、發放貼息資金。中心按公示通過的貼息對象名單將貼息資金發放至借款人個人銀行賬戶。

  第五章 其他

  第九條 貼息資金在中心業務成本中列支。

  第十條 借款人提供虛假材料或采取其他非正常手段騙取貼息經查屬實的,除收回貼息資金、取消以後年度貼息資格和個人住房公積金貸款資格外,同時納入人民銀行征信系統。

  第六章 附則

  第十一條 本辦法由大連市住房公積金管理中心負責解釋。

  第十二條 本辦法自2013年4月1日起施行,有效期至2018年3月31日。《大連市個人住房公積金貸款貼息業務暫行辦法》(大房金管發[2011]2號)即行廢止。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-25/19161974727.shtml
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  據英國《金融時報》報道,定於本周末掛牌成立的上海自由貿易區引發瞭白熱化的期待。

  在上海遠郊毗鄰自貿區的地方,住宅被搶購一空。預期將獲益的公司的股票飆升,其中有些股票在過去一個月裡上漲逾300%。經濟學傢們歡呼其為中國10多年來最重大的改革努力。

  隻是不要去問購房者、投資者或分析師:這個自由貿易區究竟意味著什麼?因為至少就目前而言,他們仍基本上是一頭霧水。

  當國務院在今年7月批準設立上海自由貿易區時,地方官員最初形容其為一個有利於物流行業的項目。他們表示,經由自貿區發運的商品將享受較低的關稅--這將是一個重要發展,但算不上一場革命。

  但自那以來,有關自貿區還將包括什麼內容的猜測像滾雪球般越來越多。國務院提出,它將被用作金融改革的一個試驗場。據政府顧問介紹,利率放開、人民幣可兌換,以及解除針對外企的投資限制,都在討論中。

  "這對中國應該是一件大事。上海官員原來認為,這是該市的一個項目。現在它已成瞭國傢的舉措,"澳新銀行經濟學傢劉利剛表示。"李克強總理已接手這個項目,希望將自貿區作為一場加快國內服務行業自由化和資本賬戶放開的試驗。"

  隨著中國政府推動經濟轉型,使其減輕對投資的依賴,轉向更多創新型行業,這些步驟都是中國長期發展藍圖的一部分。但是,已經固化的官僚體制的阻力很難克服,同時在全國范圍推行改革的風險也較高。

  於是就有瞭在一個特定的地方集中做出改革努力的決定。李克強選擇將上海自貿區作為改革試驗場,是在沿用中國從上世紀80年代初開創的套路:當時政府在深圳市開拓市場化改革舉措,然後將改革經驗推廣到全國。

  官方媒體表示,政府將在周日正式掛牌成立上海自貿區,屆時將宣佈56項不同措施。其中很多措施最初將以籠統的措辭表述,細節將在未來幾個月裡逐漸出爐。"我的感覺是,他們仍在擬訂方案,仍在就最終細節進行激烈辯論,"本周曾會晤上海金融官員的一名顧問表示。

  相對於各方期待的眾多改革,自貿區的物理空間並不大。自貿區將涵蓋三個地點:浦東機場、洋山深水港,以及外高橋 保稅區。這三個地方加起來才28平方公裡,距離上海主要金融區陸傢嘴 最遠有一小時車程。

  自貿區正式掛牌成立前夕,當地有關部門正忙於美化市容。本周,工人們用高壓水龍沖洗瞭外高橋保稅區的人行道,打磨瞭建築物前的臺階,還給燈柱刷瞭一層新漆。一座刻有自貿區名稱--中國(上海)自由貿易試驗區--的石質大門已經安裝到位。

  近期投資者大舉買入上海企業的股票,認為自貿區將取得重大成功,特別是對上海經濟而言。受益的股票包括物流企業上海物資貿易公司和上海國際港務集團。這兩隻股票自7月以來分別上漲307%和152%。

  即將成立的自貿區周邊的樓市也呈現強勁漲勢。據上海悅新房地產經紀事務所介紹,在外高橋保稅區大門外的地方,房價在一個月裡漲瞭20%至30%。

  "我覺得這有點瘋狂。沒有人知道自貿區到底是怎麼回事,而買傢在購房之前連看都不看,"上海悅新的房地產代理習鑫磊(音,Xi Xinlei)表示。

  即使這些投資者超前瞭一點,他們也不算出格。香港富豪、亞洲首富李嘉誠已經預測,自貿區將有助於上海爭奪香港的生意。

  對此其他人也表示贊同。"我站在樂觀者的一邊。這裡的官員很有眼光,北京方面也有繞開某些官僚體制的戰略,"渣打經濟學傢王志浩表示。







新聞來源http://sy.house.小額貸款條件sina.com.cn/news/2013-09-27/08382433346.shtml

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9月70大中城市69城房價下降 北京環比下降0.9%

  新浪樂居訊 10月24日,國傢統計局數據公佈瞭《2014年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,數據顯示:9月70大中城市中69城價格環比下降,最大降幅1.9%,僅1城市持平。北京商品住宅價格環比降0.9%。

  一、新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況(詳見附表2)

 &車貸款利率emsp;(一)與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有69個,持平的城市有1個。環比價格變動中,最小降幅為0.4%,最大降幅為1.9%。

  (二)與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有58個,持平的城市有2個,上漲的城市有10個。9月份,同比價格變動中,最高漲幅為4.9%,最低為下降7.9%。

  二、二手住宅價格變動情況

  (一)與上月相比,70個大中城市價格環比全部下降。環比價格變動中,最小降幅為0.5%,最大降幅為2.0%。

  (二)與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有52個,持平的城市有1個,上漲的城市有17個。9月份,同比價格變動中,最高漲幅為4.3%,最低為下降10.4%。



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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/09352958972.shtml

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多地競逐城市群指標 兩區域城市群或升級



【廣廈會客廳第80期:星沙商圈新機會】

  新一輪城鎮化規劃正在制定中,而城市群作為未來城鎮化發展的主體形態被賦予更多關註。南都記者此前獲悉,未來城鎮化將以建設世界級城市群為目標,全面提升東部三大城市群發展水平,並培育壯大17個區域性城市群。而據媒體報道,由於多地爭相希望將各自區域的城市群規劃納入國傢城鎮化的總體規劃中,17個區域性城市群中的2個可能升級到與東部三大城市群平等地位。

  地方為進入城鎮群規劃各顯神通,而專傢則認為,不恰當地用行政權力捏合城市群容易引發"城市病"。國傢發改委下屬研究機構提供的報告也指出,我國目前仍缺乏跨行政區的城市群合作協調機制。

  城市群經濟總量與人口總量不匹配是區域差距問題所在

  其實早在"十一五"規劃綱要就已經明確"要把城市群作為推進城鎮化的主體形態",十二五規劃再次建議,以大城市為依托,以中小城市為重點,逐步形成輻射作用大的城市群,促進大中小城市和小城鎮協調發展。

  目前我國已經形成瞭十個城市群,分別是京津冀、長三角、珠三角三個國傢級城市群,以及七個已經形成一定規模的城市群,分別是遼中南、山東半島、海峽西岸、中原、長江中遊、關中、川渝城市群。按照發改委的目標,下一步京津冀、長江三角洲和珠江三角洲城市群將向世界級城市群發展,在更高層次參與國際合作和競爭,另外再打造哈長、呼包鄂榆、太原、寧夏沿黃、江淮、北部灣、黔中、滇中、蘭西、烏昌石等10個區域性城市群。

  上述已經形成的10個城市群並非全部集中於沿海,其中東部地區5個,東北地區1個,中部地區2個,西部地區2個。據統計,這十個城市群面積占全國960萬平方公裡的10%,人口占全國人口的39.44%,G D P占全國的67.68%。

  國傢發改委國土開發與地區經濟研究所所長肖金成分析指出,這十大城市群已經成為中國經濟的十大支柱,說明發展經濟不需要太大的地方,10%的面積承載超過2/3的經濟總量。但十大城市群以2/3的全國經濟總量隻承載瞭全國1/3的人口,這是區域差距的問題所在。

  肖金成建議,要實現區域協調發展,一個途徑是產業轉移;另一個途徑是人口轉移,目前城市群中的大城市人口壓力已經很大,但中等城市和小城市還有很大的空間,十大城市群承載更多的人口將可以縮小區域之間的差距,"城鎮化要解決人往哪裡去,其實是人往城市群轉移"。

  國傢發改委參與政策制定的相關負責人透露,下一步我國將把城市群發展作為引領區域發展的龍頭,發揮其推動區域協調發展和國土空間均衡開發的重要作用。

  多地城市群競逐國傢第四增長極

  此前,東北、廣西北部灣、成渝、中部、西北關中等地區均提出過中國第四增長極的提法,希望晉級國傢級城市群,打造我國區域經濟的第四增長極。而湖北、江西、湖南、安徽四省目前正在聯合打造長江中遊城市群,也希望爭取國傢發改委將其上升為國傢戰略。

  記者從接近政策制定的人士處獲悉,目前在國傢城鎮化規劃制定過程中,多個省份都希望自己省份內的區域中心城市納入城市群規劃,已經納入城市群規劃的部分地區還希望晉升為國傢級城市群,於是出現瞭多地競逐城市群指標的現象。

  業內人士分析預測,有的省份擔心沒有城市納入城市群發展規劃,今後在申請項目和經濟發展中會受到冷落,於是最終的城鎮化規劃很有可能會顧及均衡性,城市群數目出現擴圍,城市群佈局相對均衡。

  國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎日前撰文指出,目前,一些省、市紛紛以省會、地市為中心、提出要構建各種不同的城市群。應該指出,城市群也存在著發展質量的問題,簡單依靠在規劃圖上畫圈圈,以及不恰當地通過行政力量捏合的許多所謂的城市群,存在許多問題,將會演變成未來的"城市群病",主要表現在:一是有的地方的城市群規劃不切實際地誇大資源的向心集聚,規劃的科學性較差。二是城市群內部缺乏溝通協調機制。三是存在著重經濟、輕生態的問題。四是城市群人口承接的功能沒有完全發揮。

  肖金成分析指出,城市群應該是在特定的區域范圍內具有相當數量的不同性質、類型和等級規模的城市,依托一定的自然環境和交通條件,以一個或幾個特大或大城市作為區域經濟的核心,城市個體之間的內在聯系不斷加強,共同構成一個相對完整的城市"集合體"。以上條件不具備的區域就很難發展為城市群。

  專傢觀點

  

  部分城市因競爭而有意識構築封閉體系

  南都記者此前獲得的國傢發改委內部調研報告顯示,我國跨行政區的城市群合作協調機制缺乏。報告指出,在現行城鎮行政體制下,不存在行政隸屬關系的城市區域之間存在著嚴重的行政分割現象,基於地方利益的考慮,各地城市政府之間存在著激烈的非合作博弈,使得各城市政府之間的橫向合作關系受到嚴重阻礙。

  部分城市政府在行政區域范圍內構築自我封閉、自我配套的經濟結構體系,有意識地限制生產要素的跨行政區自由流動,制約瞭區域性的公平、有序與自由競爭的統一市場形成,更限制瞭城市群、城市圈、城市帶的發育壯大。

  在省轄區內的城市群合作協調方面,以長株潭城市群為例,盡管先後成立瞭"長株潭一體化辦公室"、"長株潭黨政領導聯席會議制度"和"長株潭政府部門專題聯席會議制度"等市際協調機制,但缺乏行政約束力,無法落實到具體的產業佈局、社會管理、制度安排等領域。與此同時,盡管也成立瞭"長株潭辦"、"兩型辦"等省級協調機構,均由於存在行政級別不高、缺乏必要的權威性與行政手段等問題,難以有效推動長株潭一體化較快發展。

  對於跨省區的城市群合作協調而言,以長三角城市群為例,目前雖然已經建立瞭"長三角地區合作與發展聯席會議"、"聯席會議辦公室"、"重點合作專題組"、"長三角地區城市經濟合作組"等辦事機構和協調機制,但這些協調機制均為非約束性,總體尚處於探索階段。

  有接近發改委的專傢接受南都記者采訪時透露,"行政壁壘看不見,但摸得著。"據介紹,中部某省要打造3+5城市群,有專傢建議將鄰省靠近該城市群的一個城市納入規劃范圍改稱3+6城市群,但該省在制定規劃時並不接受這個建議。

  城鎮發展要從"以大管小"轉向以大帶小

  對於促進城市群一體化發展,國傢發改委下屬研究機構提交的研究報告指出,現行城市行政區劃管理體制使得各城市以鄰為壑,生產要素難以實現跨行政區流動,公共基礎設施呈碎片化狀態,難以共建共享。

  研究報告建議,要建立一個能夠承擔跨區域城市群協調職能的權威機構。跨省(區)區域的城市群由中央政府設立省際間城市群協調管理委員會,省(區)范圍內的城市群由省級政府設立省內城市群協調管理委員會。這些機構主要在城市群的公共基礎設施、土地規劃、環境管理、經濟發展等方面享有管轄權,而且還將逐步制定和實施統一的戶籍制度、就業制度、教育制度、醫療制度和社會保障制度等地方性法規制度和政策標準。

  此外,城鎮發展要從"以大管小"轉向以大帶小,通過改革將公共汽車借款利息資源和公共權力協調用於不同規模的城鎮發展,大城市應打破行政壁壘,按照區域一體化和發展城市群的思路,將基礎設施和公共服務不斷向周邊中小城市延伸,形成以大帶小效應。

  城市群並非解決未來我國城鎮化問題的全部承載區域,研究指出,我國尚有約80%的國土面積在城市群之外。這些區域城市數量少,規模小,沒有中心城市的輻射和帶動,經濟很難發展起來,居民也很難富裕起來。

  目前提交給國傢發改委的研究報告對此問題的解決思路是,在城市群以外地區培育區域性中心城市,將城市群之外的地級城市的大多數發展為區域性中心城市,一些城市數量少的地區,應將區位條件好,腹地比較大的縣級市培育為區域性中心城市。據不完全統計,這類城市一共有150多座。

  參與城鎮化決策的發改委官員透露,對中小城市來說,要分類制定發展模式,一類是城市群內的中小城市,關鍵是要提高發展的質量,發展得好可以分散特大城市的疏導作用;第二類是城市群外的中小城市,要加以有序地發展,而不是攤大餅式地擴大。







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內容來自sina新聞

民間二胎 台中民間二胎房貸公報 忽略房地產,此時無聲勝有聲?

  網友"mr辛多雷":發現本次三中全會房地產新政沒有提到"調控"的字眼,我覺得這是件好事,說明房地產長效機制正在逐步建立。不過這也從另一個方面說明以前的調控是失敗的。

  網友"果凍佈丁曲奇餅":

  公報顯然想安靜地把房地產問題辦瞭,但是礙於房地產現在太敏感,不能大張旗鼓弄。不弄又有礙觀瞻。想這麼一個無聲勝有聲的招。既然房地產問題是長期積累的泡沫,祛病也該慢慢來,不然容易有連環並發癥。

  網友"躲在被窩打哈欠":

  當前的房地產市場各地差距較大,很難制定出能滿足各種現實的政策,更不可能讓地方自治,那樣恐怕更會亂瞭市場,所以暫時不動是高招,調查明白瞭,直接頒佈法律,一勞永逸。

  網友"修竹飄影":就四季度短期來看,中央層面政策,暫時不會對樓市產生實質性影響。整個公報與房地產有關的僅有一句 "建立城鄉統一的建設用地市場",但農村集體建設用地入市,是一個漫長的漸進過程,也是巨大無比的改革難題,未來五年都無望發生改變。

  半島看樓觀點:

  三中全會5000多字的公報中,"市場"一詞出現瞭20多次,並未提及房產稅等有關樓市調控長效機制的內容。 "作為黨的會議,三中全會不會提及具體到房地產的相關改革方案。 "中國房地產學會副會長陳國強表示,但是在樓市調控長效機制建立方新北市土城區房屋貸款房屋二胎民間二胎面,逐步淡化行政手段,回歸市場化是一個大方向。正如著名開發商王健林所說,三中全會沒提房地產調控就是進步。此時無聲勝有聲啊。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/07522504273.shtml
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北京市規劃委官園市場將改造成四合院式建築

  昨日,市規劃委公示瞭原官園花鳥蟲魚市場改造項目的規劃調整方案,官園市場將改造成一個大型四合院式建築。

  原官園花鳥蟲魚市場位於西城區玉帶胡同5號、宏大胡同25號院,現已廢棄不用。西城區政府采用微循環方式開展白塔寺地區風貌保護修繕整治,原官園花鳥蟲魚市場改造工程為一期工程,擬建方案騰退瞭西側道路用地約137平方米,采用傳統建築形式改建原官園花鳥蟲魚市場。

  在官園市場改造項目設計方案中,官園市場將改造成一個大型四合院式的建築,分為東、西兩院。西院占地較大,分為東西兩路,東路是兩進院落,西路是三進院落,地下則安排瞭停車場。(記者 馬力)

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新聞來源http://bj.house.si台南二胎na.com.cn/news/2013-05-08/15232186665.shtml

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大興一樓盤熱銷被指造假 北京房價會降嗎



資料圖

  3月以來,繼杭州、常州、南京等地出現新盤實質降價後,北京也相繼有包括萬科大興剛需盤、東亞臺湖項目低於預期售價入市的情況,一時間各種看空、崩盤論調此起彼伏,讓2014年的北京樓市變得撲朔迷離。北京商報記者通過調查瞭解到,雖然存在部分樓盤開發商舍價走量的情況,但北京樓市整體仍在剛需刺激下基調穩定,並未出現實質性下調的跡象,隻是未來漲幅有望相對收窄。

  "變動"的前奏:

  新盤低預期入市

  3月的第一個周末,北京住宅熱門板塊天宮院迎來金融街·融匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目的入市。北京商報記者在開盤現場瞭解到,此次推出的六棟樓為該項目最後一期,房屋為精裝修,平均售價2.18萬元/平方米,然而當北京商報記者去年探訪該項目時,銷售介紹,精裝房參考價為2.2萬元/平方米。過去一年,漲幅近萬元的項目在此刻停止瞭上漲的腳步。

  實際上,最終取證價格相比預期價有差距的並非這一項目。春節後,天宮院區域率先開盤的保利首開·熙悅春天 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)開盤均價為2.3萬元/平方米,隨後開盤的鑫苑·鑫都匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中國水電·雲立方兩個項目均以2.1萬元/平方米的單價入市,而在此之前,項目銷售人員透露的預期價格均為2.4萬元/平方米左右;北京華僑城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)3月取得預售許可證,銷售均價4.05萬元/平方米,這個價格和去年9月開盤時的價錢一樣,也是苦苦等瞭半年才批下來的。然而,這些"止漲"的項目隻是北京樓市"變動"的前奏,接下來出場的開發商則直接以犧牲預期姿態上演舍價走量。

  繼金融街·融匯後,同為一個區域的住總萬科橙 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)於3月14日以低於預期2000-3000元/平方米的價格入市,且精裝改為毛坯銷售。雖然萬科立即做出回應稱並非公司主動為之,而是嚴格按照政府相關部門指導意見進行的調整,但房企老大的風吹草動卻被迅速理解為行業變幻的風向標。幾日後,還未開盤的東亞新華便宣佈,旗下印象臺湖項目要主動降低預期售價,從之前的2.6萬元/平方米調整至2.2萬元/平方米起,原定的精裝房也改為毛坯房出售。

  降價的背後:

  房企提前跑量

  出乎萬科意料,萬科橙調低預期開盤,一經媒體報道便引發市場討論。

  "不是萬科想賣這麼便宜,而是批復的價格就這麼低。"萬科集團(萬科藍山 萬科幸福匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索))副總裁、北京萬科總經理毛大慶透露,住總萬科橙在報批的時候上報瞭兩套方案,一個是毛坯房,另一個是精裝修,批復的價格與萬科報批的價格預期相去甚遠,考慮到利潤率基本上一致的情況下,毛坯房2.1萬元/平方米的價格更具沖擊力,而且與周邊項目水平相當,因此最終選擇毛坯房入市。

  但並非所有的開發商對降價都諱莫如深。"我們判斷,今年下半年北京市場的壓力會非常大,而且我們也在其他地方看準瞭一些優質地塊,準備快速回籠資金,再次做好土地儲備。"東亞新華地產(東亞上北鑫座 東亞逸品閣)營銷管理中心總監賈玉鵬對北京商報記者表示,此次調低預期入市,除瞭建委控制價格的因素外,更重要的原因則是開發商對於市場的判斷出現轉變。

  如果說萬科的降價是不得已而為之,那麼東亞新華的調整售價卻是一次主動出擊。賈玉鵬在接受北京商報記者采訪時透露,首先,作為高周轉的企業,東亞新華已經瞄準瞭北京及其他區域優質地塊,需要快速回籠資金、儲備土地;其次,北京推出的自住型商品房下半年將會大量入市,同時去年高價拍出的地塊也將紛紛推售,下半年將會是激烈競爭的階段,相比而言,上半年從目前來看開盤項目不多,政策環境沒有變化,適合快速跑量。"我們拿地的成本是3000元/平方米,所以即便調低預期,也能夠保證收益。"

  在這種戰略調整下,東亞新華原定在下半年開盤的項目,都準備挪到上半年開盤,包括印象臺湖、東亞華欣灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、東亞朗悅居等,且價格也都要比周邊項目略低。另外也有消息稱,萬科旗下的金域東郡項目二期、首開萬科公園裡項目的開盤價格都可能將低於市場預期。

  在偉業我愛我傢副總裁胡景暉看來,通常有兩類開發企業會率先主動采用"低價入市、降價跑量"的策略。一類是大型品牌房企,此類企業的運營管理成本控制水平較高,在市場價格預期已經偏高的情況下,即使調低價格快速銷售,一樣能獲得良好的利潤率。另一類是正處於快速擴張期的房企,此類企業需要更高的資金流轉效率,降價走量的銷售策略符合企業自身的戰略需求。"另外,即使資金充裕,房企也面臨業績半年考,時間過半,銷售壓力仍然很大。"

  因此,分析稱相較本金攤還於可以拉高利潤率的高端、城區內項目,中低端樓盤則不排除以價換量的可能。

  "不論是天宮院還是臺湖板塊,均屬於低端剛需項目紮堆區域,此類產品不僅受自住型商品房入市帶來的客戶分流影響,而且仍面臨同區域同類型產品的競爭,這些因素成為開發商讓利跑量的最大動力。"亞豪機構市場總監郭毅認為,目前北京樓市釋放長效調控政策信號、銀行信貸持續收緊,購房者實際購買力正在下降,市場供需形勢正在發生變化,如此背景下,未來舍價換量的剛需盤將會由天宮院、臺湖等區域逐步擴展至其他區域。"區域內有大量競品的板塊就是下一個降價項目的醞釀之地,比如良鄉、長陽等。"

  購房者的圍觀:

  二手房成交難度加大

  就在新房市場連續出現新盤低於預期入市後,二手房市場的情況也有所變化。中原地產研究部統計數據顯示,3月上半月,二手住宅合計簽約僅3906套,成交價格在3.14萬元/平方米,與2月成交均價3.16萬元相比再次微跌0.6%。鏈傢地產監測數據同樣顯示,即使是成交最為活躍的八個商圈,除瞭廣安門和魯谷因為成交房源性質差異成交均價變化較大外,其餘的六個熱門商圈成交均價與2月相比,漲幅隻有0.2%。

  "從去年底開始,成交難度就加大瞭,此前要價430萬元的業主,現在也主動下調到瞭410萬元。"一位海淀區鏈傢地產門店工作人員介紹,業主起初定價虛高,在無人問津的情況下,不得不選擇調低預期。

  但即便如此,房子還是沒能順利成交。該工作人員介紹,城區內的二手房購房者以改善性需求居多,此類客戶在從緊的信貸政策下,傾向於等待時機;而大興、順義、房山等郊區縣二手房購房者以首次置業者居多,但此類客戶群受自住型商品房影響較大,因為目前這些區域的二手房價格通常高於自住房定價,"誰不想花更少的錢,買個新房呢?"一位二手房客戶坦言。

  根據多傢機構統計,北京二手房成交價格已經從去年12月以來連續三個月陰跌,此間又傳來新房降價銷售的消息,這又將如何影響本就遲遲不願出手的買房人以及捍衛勝利果實的賣房人?

  "雖然二手房買賣不會受到某企業決策影響,但是部分項目降價的消息一定會再次刺激購房人,延續觀望,繼續等待市場清晰信號。"中國指數研究院總監杜丙國分析,二手房買賣雙方的價格博弈將進一步加劇。也有分析認為,二手房房價是否有上漲空間,首先要看供需關系是否平衡。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍指出,目前北京二手房供需比達到2.7:1,供不應求是主流,但他也坦言,二手房價格上漲動力已經明顯減弱。"從目前整體趨勢看,預計北京2014年二手房價格上漲幅度肯定會放緩。"

  "下一個"的猜想:

  降價效應恐難蔓延

  不論是主動還是被動,開發商似乎不再執著於售價高預期,那麼,下一個降價或平價入市的項目又會是誰?北京房價下調的情況可能來臨嗎?

  帶著疑問,北京商報記者進行瞭市場調查,發現這一現象尚未傳導到整體市場。以最新獲得預售許可證的通州富力金禧花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)與合生濱江帝景兩個中低端項目為例,前者擬售均價2.8萬元/平方米,比2012年上一期項目每平方米高出近萬元,而後者如今2.85萬元/平方米的定價,相比今年前兩個月的報價也有瞭每平方米2000元左右的上浮。一位同區域內的開發商也向北京商報記者表示:"我們的樓盤一定不會降價或者是平價銷售,因為市場調研顯示,目前北京樓市需求還是非常旺盛的。"

  此外,高端樓盤依然價格堅挺,根據亞豪機構統計,近期開盤的中高端項目中,龍湖雙瓏原著與五礦萬科如園開盤調價漲幅在10%左右,3月入市的兩個項目開盤價漲幅則高達50%。而高端住宅春節以來的成交量占到商品住宅總銷量的12%,與去年同期相比提高瞭3個百分點。

  "從我們目前的市場監測來看,在北京市住宅成交總量當中,總價在平均總價2倍以上的改善型樓盤的成交量占比已經接近四成,而且有逐漸擴大的趨勢。"杜丙國分析,除旺盛需求的支撐外,受地王項目下半年陸續入市影響,以此為標桿的高端項目不會輕易、盲目調整預期售價,北京市高端住宅市場量價仍處上漲通道。

  杜丙國補充道,按照通常慣例,如果整體市場降價,必定會從遠郊區縣蔓延至城區,"然而土地、環境等資源的稀缺性將成為城區內項目保價的最大砝碼,也不會輕易受到部分城外項目降價影響"。

  "調控"下的市場:

  量價漲幅將縮小

  值得一提的是,國傢統計局數據顯示,2月北京一手商品住宅價格指數無論同比還是環比,雖仍然保持上漲,但漲幅均現回落,其中環比小幅回落0.2個百分點,同比則出現較大調整,下降3.3個百分點,這已是北京一手商品住宅價格指數自2013年11月以來連續四個月出現同比、環比漲幅雙雙下滑,而且2月是一手商品住宅價格指數的下滑幅度近四個月以來降幅最大的一個月。

  "雖然傳統淡季剛剛過去,但這個趨勢已經是北京樓市今年的主基調。"杜丙國判斷,今年北京房價根本上不會扭轉上漲態勢。

  北京商報記者在采訪中發現,分析人士普遍持同樣觀點。郭毅認為房價上漲的動力來自於強勁需求。值得註意的是,在萬科橙開盤之時,有1140名搖號人擠滿現場,333套房源四個小時之內被搶購一空;東亞印象臺湖即將開盤的200套房源目前已經吸引近400人排號。也正是市場的真實需求讓毛大慶有底氣說:"萬科橙再貴2000元/平方米也一樣能賣得出去。"

  從開發企業資金鏈方面來看,年初部分銀行收緊瞭對企業的開發貸款,房企目前的資金鏈條雖然承壓,但由於去年的良好收益表現,多數開發企業有一定的轉換空間。另外,上周隨著天保基金、中茵股份兩傢公司再融資方案獲批,房企再融資終於開閘,"開放常規的再融資渠道,可以讓企業通過股權等正常渠道獲得融資,是對房地產市場的強心劑",杜丙國說。另外,從政策層面看,"兩會"期間中央對房地產行業表現出瞭穩健、長效的調控方向,因此短期內,北京房地產市場的調控政策不會出現較大波動,樓市基本面也將在一定時間內趨於穩定。

  而對於近期市場的一系列波動,有多位房企人士表示,市場出現階段性微調屬正常現象,且目前看來並未出現實質性下調的跡象,對北京市場仍然看好。他們也願意適應政策調控及實際市場發展,對自身戰略做出調整,一位不願具名的開發商坦言:"從地價看,年初土地市場熱情高漲,後續效應仍然會釋放出來,但我們判定量價漲幅不會再像去年那樣高,我們也會為此做好準備。"北京商報記者 阿茹汗/文 馮中豪/攝

  大興一樓盤熱銷被指造假

  銷售對外聲稱開盤即賣八成 實際剩餘70%房源

  就在萬科橙、東亞臺湖項目紛紛調低預期售價入市引發討論的同時,近期北京再度爆出大興剛需樓盤--眾美城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)對外公佈去化率與實際剩餘房源相去甚遠,涉嫌隱瞞剩餘房源數量,故意制造熱銷假象。業內指出,開發商上述行為意在促動潛在購買者加快出手。

 自稱熱銷 網簽房源卻剩70%

  眾美城所在的龐各莊鎮位於地鐵4號線天宮院站向南4公裡,該項目去年底首次開盤,第二期3月9日領證入市,推出90平方米的兩居室和120平方米的三居室,均價為1.73萬元/平方米,這也是該項目最後一次開盤。

  根據負責給眾美城搖號的網站搜房網披露的信息,眾美城二期開盤擬售房源300套,前期排號350人左右,而開盤當日去化率為70%。

  昨日,北京商報記者前往該項目銷售處,以購房者身份咨詢剩餘房源數量,一位銷售人員表示還剩十幾套,另一位則表示還有40多套,當追問究竟還有多少套時,銷售人員顯得有些含糊其辭,"你問那麼清楚還剩多少套有什麼用,不管剩多少套,都是先到先得,優先選房"。

  "之前銷售跟我說,排號的人多,有可能買不上,開盤那天網上說賣得特別好,沒剩幾套房瞭。但昨天銷售給我打電話說還有那麼十幾套房。問瞭幾個樓層和戶型,結果銷售說都還有,有點納悶,就剩十幾套,怎麼能剩得這麼全?"曾經在眾美城一期排號未果、二期選擇觀望的任先生告訴北京商報記者,由於自己已經登記購買自住房,因此二期並未進行排號,但考慮到自住房搖號存在不確定性,因此抱著早買早踏實的心態想問問房源的情況。"結果在市住建委網站一查,發現何止十幾套,怎麼也得100多套呢,這不是騙人嗎?"

  北京商報記者登錄市住建委官網也發現,此次開盤是眾美城1號、2號、6號及7號住宅樓,共300套房源,3月9日開盤至今僅有39套完成網上聯機備案,還有24套顯示資格核驗中,52套已預訂,除此之外,剩餘未售、未定、未驗資房源近200套。市住建委網站也註明,交易網中所有房屋銷售狀態於每日凌晨進行更新,前一日房屋認購或簽約的狀態信息將於第二天起自動標識在樓盤表中。

  1:1蓄客量難以支撐80%去化率

  值得一提的是,在眾美城項目售樓處,僅擺放瞭1號樓和2號樓的銷控表,2號樓除個別房源基本售罄,1號樓則剩餘約20套房源,與市住建委網站的樓盤表大致相符,也是本次開盤的四棟樓裡賣得比較好的兩棟。而另外市住建委網站顯示還有大量可售房源的6號樓與7號樓,銷控表則並未在售樓處公示,當詢問銷售人員時,對方表示"地方太小擺不下"。

  隨後當北京商報記者提出要選一套7號樓兩居室時,銷售人員查詢透露,還有18套可選,再追問三居室,則被告知可以挑選的要多於兩居室,這與上述"整個項目還剩下十幾套"自相矛盾。對於本次眾美城的銷售情況,一位房企營銷總監分析,參與搖號的人數和推出的房源數量僅略高於1:1,這樣的蓄客量如果是大品牌開發商開盤去化率最多也就能到50%,中小開發商的去化比例可能更低。"以眾美城前期蓄客量來說,要達到當日80%的去化是不可能的。 "

  "一些關系戶,或者網簽慢的客戶,沒有錄入系統的,房子雖然已經賣出去,但還是顯示可售狀態,有這種可能性。"有負責營銷的開發商人士向北京商報記者表示,市住建委網站的樓盤表並非完全準確顯示銷售情況。但他指出,銷售最核心的還是要看市住建委的簽約數據,樓盤表的更新會有一定滯後,但大致相當。"一般比較規范的開發商會在7-10天內進行更新,從經驗來看,銷售人員說剩十幾套,而市住建委網站顯示200多套,這種情況比較蹊蹺。"

  瞞報數據意在促動購買者出手

  上述營銷總監坦言,開發商對外隱瞞真實的銷售數據,以熱銷來對外宣傳,目的是為瞭促動潛在購買者加快出手,這是房地產銷售的一項常用手法。"這種情況旺市和淡市下均有可能發生,但淡市作假的幾率會更大。"

  對此,眾美城相關負責人坦言,首次開盤蓄客期是去年"金九銀十"旺季,之後由於排號時間較久,又經歷瞭春節,使得客戶人心浮動。此外開春後,天宮院板塊項目紮堆開盤,價格普遍較平,特別是萬科橙日前2.1萬元低價入市引起市場恐慌,使得地2胎借貸利率怎麼貸款比較會過件理位置本來就不如天宮院的眾美城吸引力降低。

  此外還有業主表示,眾美城一期開盤後業主們遭遇瞭眾多問題,包括房屋窗戶質量不佳、貸款問題等等,業主已經形成維權行動,這些不良口碑客觀上也影響到瞭二期的銷售。北京商報記者 李芊

  (北京商報)



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-25/08072659318.shtml

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地方債大摸底四級政府負債超過14萬億元

  摸底、清償、問責、析因、求治,多策並舉,長短期兼顧,方能走出地方債務怪圈

  地方政府舉債大多投入市政建設、交通運輸建設、教科文衛、保障性住房等領域,這些公益性項目一大共同特點是往往不產生現金流,也沒有短期收益

  中國各省、市、縣、鄉(鎮)四級地方政府的債務規模究竟有多大,風險有多大?這一牽動人心的疑問,將在2013年10月下旬揭曉答案。《財經》記者獲悉,國傢審計署已將核定後的地方政府債務情況向國務院專門匯報。

  自2013年8月1日開始,這場聲勢浩大的政府性債務審計工作,即在全國各地統一展開。經過兩個月的努力,各地政府性債務審計報告在9月底陸續上報國傢審計署。

  《財經》記者獲悉,全國各省、市、縣、鄉(鎮)四級政府負債超過14萬億元,和上一輪審計相比,新增債務規模增幅較大。同時由於統計口徑分歧,一些地方政府隱性擔保債務或許不會被納入。

  在10月21日晚接受媒體采訪時,國傢審計署審計長劉傢義表示,要從三個方面來判斷政府債務:一是債務用到哪些領域;二是看債務使用以後所形成的是優質資產還是不良資產;三是要看債務償還能力,是不是每年能夠還本付息。

  "總體安全可控",這是官方一直以來的表態。

  審計長劉傢義21日表示,"根據我們之前審計的情況來判斷,我們是有能力解決這些債務的。"

  不過業內人士預計,在審計署摸清底數之後,中央有望出臺分類處理的解決方案。同時,個別地區大規模舉債引發的區域性風險可能將被揭發出來。

  債務大摸底

  "這次審計的核心、關鍵、重點是摸清底數。摸清底數,就是要把中央、省、市、縣、鄉五級政府債務的底數摸清楚。"在2013年7月27日全國政府性債務審計培訓班上,審計長劉傢義如是說。

  這是一次培訓會,更是一場動員會。三天後,全國范圍內2胎融資公司缺錢急用哪裡借錢的政府性債務審計工作啟動。

  內蒙古自治區一位基層政府官員透露,前來審計的上級審計部門工作人員在當地租下賓館,當地的財政、發改委等相關政府部門工作人員加班加點忙瞭幾個星期。

  對於主政一方的地方官員來說,這次審計令他們十分糾結。一方面他們預料這次審計之後,中央會出手解決地方政府部分債務,所以有多報債務總額的想法,但另一方面,又怕因為舉債過多被問責。

  "最後基本上是實話實說,對債務不隱瞞、也不虛報。"上述官員透露,2000年內蒙古自治區地方債務隻有170多億元,2012年底增長到近3500億元,增長速度非常快。

  由於有瞭2011年全國地方政府性債務審計的經驗,審計部門這次可謂駕輕就熟。不過在看到地方政府上報的數據時,審計署仍發現不少數據與審計人員所要求的口徑對不上,很多賬目需要修補和校正。

  按照此次審計工作方案,地方債務可分為政府負有償債責任、擔保責任和救助責任三類,並與2011年審計情況進行同口徑對比。

  此次審計還包括三類債務口徑范圍之外通過新的舉債主體和舉債方式形成的地方政府性債務。

  多位知情人士看來,新的舉債主體、舉債方式更為復雜、隱蔽,由此形成的債務是否納入地方政府性債務范圍也成為爭論焦點。

  根據審計署系統下發的審計通知解釋,"新的舉債主體"主要指的是國有獨資或控股企業(不含地方政府融資平臺公司)、自收自支事業單位等主體,通過舉借、融資租賃、集資、回購(BT)、墊資施工、延期付款或拖欠等方式形成的、用於公益性項目,由非財政資金償還,且地方政府及其全額撥款事業單位未提供擔保的其他相關債務。

  以回購為例,主要是指BT(建設-移交)模式的建設項目,由項目公司自行籌資建設,項目驗收合格後移交給業主,業主向項目公司支付項目總投資加上合理回報進行回購。BT是政府實施基礎設施建設常采用的一種新型融資模式,它解決瞭項目建設資金不足問題。

  2012年審計署審計時,發現瞭多種隱蔽的融資模式在地方盛行。一些地方通過信托、BT和違規集資等方式變相融資現象突出。和傳統的間接融資相比,BT融資成本較高,年利率最高達20%,且不在政府性債務統計范圍之內,不易監管,存在風險隱患。

  不可否認的是,這類通過新舉債主體形成的債務有相當一部分,是為瞭投資建設公益性項目,例如交通運輸、市政建設、文體廣場、保障性住房等,新的舉債主體雖然並非嚴格意義上的地方投融資平臺,但是也起到瞭不可缺少的作用。

  在財政部財科所金融研究室主任趙全厚看來,地方政府性債務具體是指什麼,中央至今也沒有拿出一個獲得各部門認可的權威解釋。不僅如此,連地方融資平臺的概念也沒有形成共識。

  趙全厚在調研時發現,有一傢地方國有鋼鐵公司,當地政府將它作為融資平臺運作項目,這樣偶爾為之的公司算不算融資平臺公司,尚存爭議。據悉,地方上很多國有企業都做過類似的事情,因而在債務性質上不好界定,更不便於債務管理。

  在實際運行中,作為地方政府融資"殼"的地方融資平臺也可以隨時更換。如果有的平臺公司進瞭銀行的"黑名單",政府能立即新建一傢。在趙全厚的接觸當中,某地級市擁有十幾個平臺公司,當地有一個口號是,"東方不亮西方亮,黑瞭南方有北方"。

  審計人員在此次審計過程中對地方政府出面擔保所產生的債務,如果沒有依據就不列入債務。因而,上述地方國有企業舉債用於政府公共項目支出等的此類債務,並不計入地方債務口徑。

  統計口徑大小對地方政府性債務規模影響巨大。知情人士透露,截至2013年6月末的地方債總額,不會達到部分機構預測的20萬億元之巨。

  新債從何而來

  按照現行《預算法》規定,地方政府實行預算收支平衡,不允許地方政府財政預算列支赤字,更無舉債權。但是地方政府融資需求卻又現實存在,因而,成立融資平臺(2009年後尤為集中),實現曲線舉債,政府性債務由此形成並擴大。

  目前地方債主要由以下幾部分構成:一是銀行貸款。銀監會官員曾透露,截至2013年6月末,銀行對地方融資平臺貸款餘額9.7萬億元;二是財政部代發的地方政府債券。公開數據顯示,截至2013年6月,財政部共發行地方政府債券8922億元;三是發行城投債,預計餘額1.4萬億元;四是信托資金,宏源證券(8.18, 0.04, 0.49%)固定收益部人士認為,這一資金總額有2.2萬億元之巨;此外還有其他創新型融資方式(如BT、BOT等)形成的債務。

  在眾多預測者中,渣打銀行[微博]研究團隊對地方政府性債務規模估值較高,預測可能達到21.9萬億元至24.4萬億元人民幣,占GDP的38%至42%。瑞銀證券研究團隊預測地方政府債務規模為16.5萬億元。財政部財科所研究員趙全厚估計,全國各省、市、縣、鄉(鎮)四級政府負債將在14萬億-18萬億元之間。

  如此龐大的新增債務從何而來?

  北京大嶽咨詢有限公司總經理金永祥參與瞭許多地方政府項目的運作,他告訴《財經》記者,在4萬億經濟刺激計劃出臺後,2009年-2010年國內銀行放貸非常兇猛。有些項目名字被寫錯瞭都能貸出款,當時的混亂程度可想而知。

  金永祥看到,一些原本要推進市場化融資的項目,經濟刺激計劃宣佈之後,市場融資便停瞭下來。各級領導"跑部錢進",沒有成本的資金流向地方政府主導的投資項目。在各傢銀行競相放貸的情況下,一個原本需要100億元的地鐵項目,很可能會拿到300億元貸款資金。

  這一輪狂飆突進,直接造成瞭地方政府性債務的快速膨脹。兩年後的審計結果顯示,截至2010年底,省、市、縣三級地方政府性債務餘額達到l0.7萬億元,其中2009年新增債務規模較大。

  多位受訪的業內人士認為,因隱形債務難以統計等原因,三級地方政府性債務的實際規模要遠遠大於10.7萬億元。

  2011年,銀監會等對地方融資平臺實施瞭清理整頓,當年地方政府性債務沒有增加。但好景不長,2012年,中央經濟工作重心轉變為"穩增長",國內貨幣政策重新向寬松方向調整,地方政府開始瞭新一輪加杠桿化過程。

  和上一輪債務構成不同的是,2012年後地方融資平臺從銀行貸款的規模和比例在下降,更多依賴債券、信托產品、票據、私募基金等方式。

  "2012年因影子銀行擴張,地方債務又漲瞭一塊,而且漲得比較大。銀行表內控制的比較嚴,銀行對地方政府形成的貸款非常有限。而其他方面如信托、票據、委托、企業債等,出去瞭不少資金。"瑞銀首席中國經濟學傢汪濤告訴《財經》記者。

  在具體操作上,地方政府融資平臺可以通過信托公司設立的信托計劃、銀行表外的理財產品購買該信托計劃的受益權;銀行還可以通過信托公司這一通道,向融資平臺發放信托貸款,或者用"委托貸款"的方式向地方融資平臺不斷地輸送資金。這幾種方式在銀監會嚴控平臺貸款之後大行其道,銀行、信托公司、融資平臺及其背後的地方政府利益高度一致,形成瞭一條有別以往的舉債鏈條。

  "2012年上半年各傢信托公司的地方政府項目非常多,大約70%以上都是投融資平臺的項目,下半年也沒少做。"中糧信托公司一位不願透露姓名的人士向《財經》記者介紹說。

  在業內人士看來,信托公司投資的項目,除瞭地產項目外,就屬地方融資平臺能支付高利息。

  從總體評估來看,地方融資平臺除瞭有土地抵押外,還有財政承諾、人大的決議作為隱性擔保,所以信托公司並不擔心地方融資平臺違約。

  一般而言,城投債發行期限為5年-7年,而信托發行期限為2年-3年,有的則是1年。"如果你發過債,我再給你貸這筆款,而且我貸款的償還期比較短,所以我不擔心。"上述人士介紹。

  和上一輪地方債形成方式不同的是,近兩年地方新增債務的擴張主要來自表外融資。和表內融資相比,後者更不易監管。

  同時,由於融資平臺出現"下沉"現象--縣、鄉融資平臺數量較大,其盈利、償債能力更差,這些債務擴張隱藏的風險更高。

  被忽視的鄉鎮債務

  2013年全國地方債審計工作新增瞭鄉鎮政府。按其在地方政府債務中的比重約為5%-6%測算,鄉鎮債務約為8000億元。

  據悉,這次鄉鎮債務審計以2005年12月31日為界限,分為歷史債務和新發生鄉鎮債務兩類。其中新發生鄉鎮債務指發生在2005年12月31日以後,仍有餘額的鄉鎮政府性債務。

  目前全國擁有建制鄉鎮3萬多個,而負責鄉鎮債務審計的各縣(市、區)審計局大多業務人員人手緊張,為此,審計署決定鄉鎮債務審計隻填報單獨的報表,可以不單獨下發審計通知書和出具審計報告。但對發現的突出問題,特別是債務違規使用等問題,要專題報告和反映。

  8月20日前後,各地陸續完成瞭對鄉鎮政府性債務的審計工作。綜合多方信息來看,各鄉鎮債務時間跨度大,舉債原因復雜,且規模差異較大。其中東部地區債務規模高於中西部地區,經濟發達鄉鎮高於欠發達鄉鎮。尤其需要註意的是,過去鄉鎮政府直接舉債正轉變為融資平臺的政府性債務,由於其償債能力更弱,其債務風險更需警惕。

  由於此前從未在全國范圍內進行鄉鎮債務審計,因而鄉鎮債務總規模目前並沒有確切的統計。但從各地審計部門零星進行的專項債務審計中,可以管窺一二。

  彌陀鎮是安徽省安慶市太湖縣的一個普通山區邊貿集鎮,目前下轄10個行政村1個居委會,人口3.9萬人。太湖縣審計局出具的一份審計報告顯示,截至2011年底,該鎮債務餘額1058.78萬元(賬內債務640.41萬元,賬外債務418.87萬元),債務額比2007年下降瞭621.57萬元。

  浙江省是全國為數不多的實施瞭全省鄉鎮債務審計的省份。該省審計廳對全省鄉鎮(含街道)審計後發現,至2011年末,全省負有三類債務的鄉鎮共612個,債務餘額399.79億元,平均每個鄉鎮負債6532.5萬元。在這些債務中,以鄉鎮政府負有直接償還責任的為主,債務餘額為349.98億元,占87.54%;擔保債務餘額為6.46億元,占1.62%;其他債務餘額為43.35億元,占10.84%。

  審計報告認為,浙江省鄉鎮舉債規模存在較大差異。縣域經濟整體發達的嘉興、杭州、寧波、湖州四市占浙江全省債務餘額的81.74%,縣域經濟整體欠發達的麗水、舟山、衢州三市僅占全省債務餘額的3.13%,其中麗水市實現鄉鎮財政零負債。

  和省、市、縣級政府相似的是,鄉鎮債務的舉債主體正變為各種形式的融資平臺公司。

  浙江省審計廳公佈的審計結果顯示,政府性債務率超過警戒線100%的鄉鎮有112個。為滿足鄉鎮基礎設施建設資金需求,各鄉鎮紛紛效仿省、市、縣級政府,成立瞭鄉鎮融資平臺,僅浙江省鄉鎮融資平臺就達到448傢公司(債務餘額174.11億元,不盈利融資平臺公司達319傢,占71.21%,其中虧損192傢,占42.86%)。

  由於沒有實質性收入來源保障,這些融資平臺償還本息主要依靠鄉鎮財政借新還舊,違約風險巨大。

  截至2011年末,浙江省鄉鎮融資平臺公司債務餘額174.11億元,占鄉鎮負債總額的43.55%;鄉鎮財政債務餘額104.79億元,占鄉鎮負債總額的26.21%。

  審計結果顯示,浙江省鄉鎮債務在2009年後增長迅速。2009年至2011年形成的債務餘額分別為102.4億元、99.3億元和117.64億元。這和省、市、縣政府性債務快速增長的態勢一致,增長的主要原因是鄉鎮經濟發展和新農村建設需要。

  而在鄉鎮歷史性債務中,用於鄉鎮基層政權建設、公共服務體系建設和墊交稅費、農村義務教育債務等歷史遺留債務,規模不小。

  2007年12月底,國務院決定在內蒙古、吉林、安徽等省開展清理化解農村義務教育"普九"債務試點工作,在全面摸清"普九"債務底數基礎上,鎖定債務,逐步化解。

  這在一定程度上緩解瞭鄉鎮債務壓力。不過這僅限於一部分試點鄉鎮,目前全國仍有許多鄉鎮需要償還農村義務教育、鄉村墊交稅費、鄉村基層政權機構建設而形成的歷史債務。

  流動性風險

  審計結果尚未公佈,但地方政府與上級審計部門的博弈卻早已開始。

  本輪政府性債務審計大多在9月中旬結束,按照以往審計工作安排,在完成審計工作之後,上級審計部門會出具一份審計報告(征求意見稿),這份不公開的意見稿會提出審計中發現的問題和整改建議。之後再根據反饋意見擬定審計報告逐級上報。而審計中發現的一些敏感的債務問題會不會最終寫入審計報告,則要看上級審計機關的"臉色"。

  2013年9月13日,重慶市涪陵區人民政府對重慶市審計局出具的審計報告(征求意見稿)進行瞭回復,這份文號為"涪陵府〔2013〕155號"回復函(下稱回復函),認可瞭本次審計過程和結果,但是對於個別問題希望得到寬大處理。

  例如,審計報告(征求意見稿)中提出"涪陵區李渡新區開發(集團)有限公司未按貸款合同約定用途使用貸款14.5億元"的問題。涪陵區人民政府認為情況屬實,主要是因為個別建設項目的立項、開工、建設時間與銀行信貸資金的獲批、放款時間之間存在差異,為瞭節約財務成本,提高資金使用效率,形成瞭審計中發現的問題。

  為瞭維護涪陵新區良好的信貸信用環境,增強金融機構對涪陵發展的信心,涪陵區政府希望重慶審計局不在審計報告中反映該問題。對存在的問題,區政府將采取切實有效措施加以整改。

  審計長劉傢義並不擔心地方政府債務。10月21日晚間談及地方債時他稱,"根據以前的審計情況看,我們是有能力解決這些債務的。"

  目前,審計署采用債務率、償債率、逾期債務率、借新還舊率等指標來衡量地方債風險。

  一般而言,債務率(指年末債務餘額占當年綜合可用財力的比率)超過100%,表明該地區債務風險高;低於100%,表明債務風險較低。在上一輪審計時發現,全國有78個市級和99個縣級政府負有償還責任債務的債務率高於100%,分別占兩級政府總數的19.9%和3.56%。

  據《財經》記者瞭解,目前部分地區的政府性債務已經嚴重超過政府財政能力,過高的債務率讓地方政府舉債度日,勉力維持。

  以江蘇省鎮江市為例,該市共有五傢大型融資平臺。五傢公司2012年的短期負債628.07億元,長期負債536.13億元,負債合計1164.2億元,而當年該市的市本級可用財力僅為191億元。五傢公司的負債合計是市本級可用財力的6倍。而這五傢公司的營業利潤僅為6.45億元,獲得的財政補貼卻高達18.2億元,占財力的近10%。

  償債率(指當年償還債務本息占當年綜合可用財力的比率)是用來衡量到期債務的償債壓力指標,國際上一般認為該指標控制上限20%,超過20%則表明償債壓力較大,風險較高;低於20%,表明該地區償債壓力較小,風險較低。

  地方政府舉債大多投入市政建設、交通運輸建設、教科文衛、保障性住房等領域,這些公益性項目一大共同特點是往往不產生現金流,也沒有短期收益。因而對於地方融資平臺來說,如何還本付息是一大難題。

  汪濤認為,對地方政府來說,負債率本身不是大問題,流動性才是最大問題。新增債務規模越來越多,問題越來越嚴重,拆東墻補西墻的方式將難以為繼。"嚴格意義上說,很多地方連利息都還不起,絕對是壞賬,所以它有流動性問題。"汪濤告訴《財經》記者。

  宏源證券固定收益部首席分析師范為估計,地方債一年需還的利息在1萬億元左右。而2012年地方財政收入(本級)合計6.1077萬億元。

  地方性債務發生多與土地有關,先是以土地作為抵押品撬動銀行及其他資金,債務償還又多依賴土地增值。在出現違約風險時,地方政府也往往采取向融資平臺註入土地的辦法。因而,一旦土地市場持續遇冷,地方政府會面臨舉債還息的尷尬局面。

  審計署下發的審計方案中明確提出,"摸清底數,反映問題,揭示風險,提出建議"。

  業內人士預計,地方債的處理上可能要抓典型,個別地區、個別融資平臺大規模舉債引發的區域性風險,可能將被揭發出來。

  據悉,在審計署完成摸底後,中央或會出臺一攬子解決方案,分類處理。同時著重解決引發地方債膨脹的長期機制性問題,如如何調整央地財稅關系,如何轉變政府職能,遏制地方政府過度舉債、熱衷搞建設的沖動等。

  秀在金秋京城全民選房季之"地鐵新力量"

  【點擊報名】11月16日京秦唐三地聯動北京大型看房團



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/09422469364.shtml

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內容來自sina新聞

地方版 國五條細則落地倒計時 樓市或迎降溫

  隨著25日廣東版"國五條"細則的率先出世,各地落實樓市調控新"國五條"、出臺操作細則進入倒計時。

  原住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林28日在接受中新社記者采訪時稱,在各地細則落地後,樓市將能有效降溫、回歸理性。

  近幾個月來,中國樓市漲潮連襲。官方數據顯示,今年2月份,中國70個大中城市中,房價環比上漲的城市逾九成,達到66個;其中,北京、廣州兩地漲幅最高,環比上漲3.1%。

  在樓市熱漲中,2月20日和3月1日,中國官方相繼出臺房地產調控新"國五條"及其細則,以穩定市場預期、遏制部分城市房價過快上漲。

  但由於政策出臺和落地存在時間差,各地購房者紛紛搶搭原政策末班車,再度引發一波樓市熱銷潮。多地二手房市場和新房市場3月再次出現價量齊漲的情形,"日光盤"等重現樓市。

  根據官方部署,更具操作性的"地方版""國五條"細則要在3月底前落地,近期坊間對於各地政策的動向猜測不斷。

  從已有的"廣東版"來看,粵版細則包括確定房價控制目標、明確廣州、深圳、珠海、佛山四市限購范圍擴大等內容。雖范圍不小,但有業內人士指出,該細則疑有照搬原則性文件之嫌、缺乏可操作性,或難實現調控初衷。

  王玨林亦表示,粵版"國五條"雖有一些具體的部署,但實際上新的內容不多,有打"擦邊球"之嫌。尤其對於最受關註的售房"20%個稅"如何征收、二套房貸政策是否變化等問題的規定較為模糊。

  不過,中國房地產學會副會長陳國強向中新社記者解釋,粵版細則屬於省級政府層面文件,仍需由各市政府完善、落實。至於其中的個稅條款等,亦需要如國傢稅務總局等中央機構進一步完善其內容,各方合力推進。

  王玨林預測,鑒於此前北京對於樓市調控政策一向采取比較嚴格、得當的措施,此次北房貸二胎詢京市的細則或將更具可操作性。"但如果各地方都直接照搬'國五條',則調控政策會失去實際意義。"

  事實上,中國官方的調控決心已昭。中國總理李克強27日在國務院常務會議上提出,要繼續搞好房地產市場調控,加快建立房地產穩定健康發展的長效機制,加強保障性安居工程建設。

  陳國強分析,李克強的表態中已明確未來中國樓市調控的政策取向和方向,"延續既有的調控基調幾無懸念"。

  對於樓市發展長效機制的建立,陳國強認為,這意味著未來調控或將更多地觸及房產稅改革試點的擴容、集體土地流轉制度、房地產金融制度等深層次的改革內容,包括"小產權"房問題如何解決等或將被列入議事日程。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-土建融新北蘆洲土建融03-30/09482001043.shtml
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46個限購城37個倒戈 住建部正觀察北上廣深樓市

  "2014年樓市最大的特點是什麼?房價下挫,放松限購。昨天,繼南方多地相繼取消或局部調整限購政策,位於我國最北的省會城市哈爾濱也宣佈全面取消限購,本市戶籍與非本市戶籍在哈爾濱購房將不再有套數限制。至此,46個實施限購政策的城市中,已經有37個城市在各種層面放松限購。面對全國樓市庫存不斷升溫,各地樓市飄搖,用行政手段限制樓市活力的方式面臨著巨大壓力,退出限購似乎是大勢所趨。作為限購執行最為嚴格的城市之一,北京會不會放開限購?"

  住宅限購退出潮出現

  6月26日,內蒙古呼和浩特宣佈,調整限購政策,這也是國內自從執行限購政策以後第一個地方政府明確表態取消限購的城市。隨後,多個限購城市的住建部門前往呼和浩特"取經"。面對2014年風雨飄搖的樓市,地方政府坐不住瞭。

  此後的情景大傢頗為熟悉,如同《冰河世紀》裡面的經典橋段,當小松鼠費盡九牛二虎之力把橡果從冰壁上拔出,巨大的裂痕迅速蔓延開來......不久,洪水從這裡湧出--呼和浩特率先捅破瞭這層窗戶紙,其他城市蜂擁而上。

  昨天,位於我國最北的省會城市哈爾濱宣佈執行瞭三年零五個多月的限購政策就此"壽終正寢"--自16日起全面取消限購,在哈爾濱購買商品房(含二手住房)辦理網簽備案和房屋權屬登記時,無須提供住房情況證明。

  截至昨天,已經有37個城市在限購方面有不同程度的松動。而在這一輪行政限購中,全國總共也隻有46個城市明確宣佈瞭限購。不僅如此,為瞭給樓市打氣,一些地方甚至出臺刺激政策,鼓勵買房。以四川為例,當地省財政廳決定,從2014年7月1日至2014年12月31日期間,對金融機構支持首次購房貸款,且貸款利率不超過基準利率的,給予貸款金額3%的財政補助。這種補貼尺度之大極為罕見,此後武漢、紹興、包頭等相繼跟進。

  多位業內人士大膽預計,今年42個城市將全部調整限購政策建地貸款高雄岡山建地貸款,言下之意,隻有北京、上海、廣州、深圳這4個城市可能會繼續堅守。

  樓市到底有多危急?

  習慣瞭北京、上海樓市"長紅"的人們可能無法想象,三四線城市樓市的艱難。當然,對此,目前並無一份官方的樓市評估報告,但一些細節能夠透視全國樓市冷暖。

  原本為各地開發商輸血的信托項目目前正在全線排查,基金公司子公司大多嚴禁接收三四線城市房地產項目。呼和浩特、鄂爾多斯等地出現批量無人亮燈的小區。新建房屋的需求者如同沙漠中的小溪,突然就在拐彎處消失得無影無蹤。

  社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心日前在京發佈2014年《中國住房發展(中期)報告》稱,現在房價較高、前期開發量過大,但整體樓市不會崩盤。這可能是較為中立的判斷。

  今年5月,有輿論透露,住建部相關人士表態,除北上廣深之外,其他城市的限購政策可以自行調節,尤其是庫存過大的地方。但不會明確發文。近期北上廣深也有市場劇烈調整,部裡正在觀察研究,但依然不會發文表示限購退出。當時還有輿論批評這一信息是混淆調控成果,現在結果證明,樓市放松限購幾乎完全參照瞭以上幾句話來進行--從6月26日第一個城市表態放松限購,隻用瞭不到一個半月,37個城市全線倒戈。

  後限購時代樓市大漲?

  在取消限購最頻繁的7月,研究機構跟蹤瞭天津、成都、杭州、長春、蘇州、武漢、南昌、廈門、濟南、福州、無錫、寧波及南寧的樓市,希望瞭解放松限購是否能夠挽救樓市頹勢。調查結果發現,隻有極個別城市成交量出現瞭明顯反彈。

  調研城市中,僅杭州蕭山、濟南及成都,表現為取消限購後日均成交量較之前飆升3倍。這種飆升也可能是之前簽瞭合同,但因為限購一直沒有網簽的,屬於積壓交易造成。更多取消選購的城市,放松限購效果甚微--包括長春、武漢、寧波及南寧等4城市,特征為取消限購後日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。還有一部分城市限購取消後甚至基本沒影響--有6個城市取消限購後成交量毫無上漲動力,仍每況愈下。

  蘇州一個開發商老板向北青報記者表示,大多數人都是買漲不買跌,而且現在樓市和幾年前面臨的環境已經完全不一樣瞭,屬於明顯的供過於求。"大部分松綁限購城市的特點都是人口漲幅放緩,庫存壓力山大,這種情況下,對於購房者來說,越是限購的城市,反而越是值得買的城市,越是松綁限購的城市越要謹慎購房。"一位在沈陽經營多年的房地產中介張怡透露,像沈陽這類城市,目前的庫存量去化速度超過20個月,而且沈陽經濟本身發展放緩,人口的流入增量放緩,都導致房地產的需求基數放緩上漲--通俗而言,就是買房人需求在減少。

  北京樓市觀望氣息濃

  再把目光調回北京樓市。亞豪機構最新統計數據顯示,7月北京樓市成交商品房6200套,創下2011年以來的同期新低。如果扣除兩個自住房項目金隅匯星苑、首創[簡介 最新動態]悅都匯分別簽約的1520套和166套,7月北京商品房住宅僅成交4514套,環比6月下降瞭15.5%,創下2007年有網簽記錄以來的最低值。

  樓市的觀望情緒並非隻體現在商品房上。在政府支持的自住型商品房上,原本擠破腦袋參加搖號的人也出現瞭動搖。北京最便宜的自住型商品房當代采育滿庭春MOMA,可以提供自住房1482套。第一次搖號按照房源數6倍數量搖出瞭選房人群,結果第一輪選房之後還剩下700餘套房子。開發商隻能再次組織搖號。這從側面反映瞭北京樓市的溫度,面對售價比商品房便宜30%的自住房,依然有大量人群選擇觀望。

  而在土地市場,最近也罕見地出現瞭流拍現象。7月29日,此前幾年備受市場追捧的朝陽孫河組團,其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍,這也是繼2011年4月順義仁和鎮梅溝營村兩宅地流標後,三年來北京首次出現土地流拍。僅過瞭兩個星期,8月14日,房山區長溝鎮FS12-0001-0026等地塊由於現場無房企報價,最終難逃流拍命運。鏈傢地產[微博]市場研究部張旭認為,從最近公佈的房地產運行數據看,多項指標表明房地產仍然處於下行趨勢,房企投資熱情不高,預計未來一段時間房企將更趨於謹慎。

  北京該不該放開限購?

  如此背景下,北京的限購政策該不該放松?

  先來看看購房人群的想法。薑女士2008年畢業於北京工業大學,之後在新浪上班,所有的社保和所得稅都很完備。2010年,她因為換工作,中間社保中斷兩個月,但當時並無限購一說。在此後北京實施嚴格限購後,像薑女士這樣的人被擋在瞭購房資格之外。"如果5年是一個標準,那連續這一限定並不合理。工作變動,社保中斷,這些並非都是個人能夠控制的。這種要求,顯然缺乏人情味!"在薑女士看來,這一限購明顯可以優化,"比如說調整為累計5年或者6年,這樣既符合限購精神,又有實操價值。"

  那麼開發商是如何想的?不妨再回頭看:一年之前,全國各類型開發商都擠到北京拿地,地價越舉越高,讓任志強[微博]這類立足北京的開發商因為拿不到地頻頻罵街。這種日子還沒過多久,北京的土地市場也開始降溫瞭。"有些地塊地理位置遠,價格又漲得太多,實在擔心拿地之後被套住。"一位參加拍地的開發商代表告訴北青報記者,開發商群體肯定希望北京調整限購政策。

  再看業內人士。對於現行的一些限購政策,在調查中,包括北京房地產中介行業協會相關負責人等在內業內人士也認為存在優化的空間,其中一條就是連續的社保證明。按照北京的限購規定,非京籍人士需要有連續的5年社保證明或者納稅證明才能有購房資格。如果說5年是經過測算得出的結論,那所謂連續這一概念就有"懶政"的嫌疑。

  北京會不會優化限購?

  目前來看,正如多位業內人士分析的那樣,在所有46個限購城市中,繼續選擇堅守限購的城市可能隻會剩下北京、上海、廣州、深圳。

  深圳幾天之前曾明確表態嚴格執行限購。但不少瞭解其中緣由的調侃深圳限購政策,"窗戶開得和門一樣大的時候,門開不開就不重要瞭。"言外之意,就是深圳在執行限購政策的時候實際上"窗戶"越來越大--實際上,深圳是北上廣深4個城市中,落戶難度最小的一個城市,基本隻要本科畢業就可以正常落戶,與北京、上海相比非常寬松。而且根據深圳的人口擴展計劃,深圳要大力增加戶籍人口,從2011年年底到2015年,深圳的戶籍人口要259萬增加至400萬人,增幅超過五成。深圳的限購政策在松綁的戶籍政策下,可以說影響非常小,深圳有大量的新增戶籍人口可以購買2套房。

  "不過北京的限購並不是完全針對房地產市場,考慮到北京城市的承受能力,目前北京也不具備完全放松限購的條件。"中原集團首席營運官李文傑告訴北青報記者。但他同時強調,北京具備優化、調整限購的條件。

  "一個城市的住房需求本來就是立體的、多層次的,應該對不同層次的住房需求進行引導。"李文傑介紹,北京提出瞭"低端有保障、中端有支撐、高端有市場"的住房政策目標,在低端保障方面主要依靠大量修建公租房來滿足需求,中端支撐則引入瞭自住型商品房,而高端需求則主要由市場來調控,李文傑也認為在高端市場有存在限購優化的空間。

  "一方面,高端住房需求本身體量不大,對這一層次進行一些放松不會影響大局。但是此前有傳聞取消140平方米以上的限購,我認為暫時還不具備條件,因為價格會進行傳導,大面積放開後價格上漲,自然會傳遞至90平方米以下的房子。"在李文傑看來,比較好的方式是通過調動存量,增加供應。

  "在限購之前,全國各地的人購買北京的房子,他們中不少在北京有三四套。如果長時間限購,既不能買,又不舍得賣,這就會造成空置現象。能否對這些有多套房的人,實施在一定時間內,賣兩套可以買一套,這樣就能把房子置換出來,增加樓市供應,盤活存量。"李文傑告訴記者。

  在李文傑看來,在北京不具備完全放開限購的背景下,經過嚴密論證適當調整限購政策,既能夠照顧到改善型住房需求,讓一些高收入人群購買大面積房產,又能夠增加供應滿足不少人首次置業的需求,讓城市的住房結構更為合理。 文/本報記者范輝

  財經觀察

  改善型購房被"誤傷"是時候"松綁"糾偏瞭

  全國首個省級救市文件,本月起在福建實施。這份被業內稱為"新閩八條"。"新閩八條"新在何處?首先,它以公文形式把改善型購房者定義為剛需,並給予首套房政策待遇;其次,它為改善型購房者提供瞭低利率房貸的可能。可以說,給改善型購房者適當"松綁",並提供稅費優惠和信貸支持,是"新閩八條"的救市抓手。在改善型購房需求長期被調控"誤傷"的大背景下,此舉不但能有效釋放改善型購房者的市場需求,還能促進房地產市場的健康發展。

  首先,改善型購房者擁有現實購買力,是完成住建部下半年"千方百計去庫存化"目標的中堅力量。高房價抬高瞭購房門檻,一部分典型的剛需已力不從心,實際等同於被扼殺,還有一部分被保障房、政策房吸納分流。加上投[簡介 最新動態]資投機性購房需求被抑制,現階段房地產市場的有效需求,主要掌握在改善型購房者手裡。

  其次,改善型購房者能繼續抑制投資投機性購房需求。改善型購房者自己已有住房,隻是面積和居住條件不能滿足新的實際需要。他們換房的主要目的,還是居住。購房行為對他們而言,消費屬性大於投資屬性。在樓市低迷期釋放改善型購房需求,等於把潛在的投資需求提前轉化為現實的居住需求,這為樓市軟著陸設置瞭提前量。

  再者,改善型購房者能促進二手房市場流通。改善型購房者多以"賣一買一"的形式置換新住房,原有房屋需要快速流向市場以求變現。正因如此,發生囤房惜售、坐地漲價等無良行為的概率較小,釋放其需求能促進二手房市場健康發展。

  此前樓市調控中的限購和限貸兩大防線,如今已逐漸在越來越多的地方被突破。這預示著,未來調控的主線,勢必從"鼓勵剛性購房需求,抑制不合理住房需求",轉向更加精準和細化。一直被調控"誤傷"的改善型購房需求,要在未來的調控框架中獲得更健全的制度設計,讓其成為房地產市場穩定的需求增長點。

  從這個意義上講,"新閩八條"的確有新意,可能很快會被效仿甚至超越。文/新華

  新聞背景

  境外部分國傢和地區如何限購

  香港額外印花稅和買傢印花稅抑制炒樓

  面對熱錢湧入樓市,香港特區政府在2012年10月出臺兩辣招。

  1.提高額外印花稅稅率(SSD)及適用期

  如物業持有期為6個月期內出售,稅率為20%(原先為15%)

  如物業持有期超過6個月但在12個月期內出售,稅率為15%(原先為10%)

  如物業持有期超過12個月但在36個月期內出售,稅率為10%(原先為超過12個月但在24個月內,稅率為5%)

  2.買傢印花稅(BSD)

  非香港永久性居民,即所有外地人士或以公司於香港置業,須負擔額外15%的買傢印花稅,若在三年內賣出物業,另按出售時間征收額外印花稅。

  因為2012年樓市漲幅巨大,特區政府又規定,在2013年2月23日或以後簽立購買住宅或非住宅物業的買賣協議,均須繳納雙倍印花稅。2014年5月政府作出讓步,現時香港永久性居屋買入新物業的6個月內,出售其在香港原有唯一物業,可豁免雙倍印花稅。

  澳大利亞

  外國人隻能購買還未完工新樓

  外國人隻能購買還沒完工的新樓,即直接向發展商購買、沒住用超過12個月的房子。在澳大利亞短期居住的外國人可買一個已完工的單位,不過必須作為主要住所。至於新樓、即將展開重建工程的現樓,以及供發展用途的空地,外國人持有的數目則不受限制。

  部分放開限購城市

  8月16日哈爾濱

  8月11日昆明

  8月9日南寧

  8月2日合肥

  7月28日石傢莊

  7月23日海口

  7月20日杭州

  7月19日長春、蘇州

  7月14日南昌

  7月10日濟南

  6月26日惠州、呼和浩特



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