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白銀時代的房企去哪兒掙錢？輕資產而重服務
萬科總經理鬱亮說，高速增長的黃金10年後，房地產行業將迎來白銀時代。
市場的轉變速度之快出乎所有人的意料。2013年年底時，所有大開發商還在高歌猛進，但在短短兩個月後，2014年2月，市場便急轉直下。經歷瞭整個上半年的低迷，很多人開始明白，房地產市場面臨的調整與歷次都不一樣，房地產行業也許已經從"黃金"到"白銀"瞭。
黃金十年之後，開發商向何處去？恐怕，這是困擾所有開發商的一個問題。
當高增長難以為繼，當高周轉不再受寵，2013年上市房企平均不到15%的行業利潤率，讓房地產業的利潤率從"暴利"跌落至"中利"。
白銀時代來瞭，房企未來靠什麼發展？上半年，萬科這樣的標桿房企已開始另辟蹊徑--輕，再輕一點，跳脫出傳統依賴土地、資金為核心的重資產運作模式，打造相對獨立的專業服務品牌，輕資產、重服務、增加客戶黏性、重視客戶體驗，成為房企突出重圍的"輕巧"之路。
也許十年後，萬科說，我不是開發商，而是服務商。對此，誰都不必驚訝。
2000億後的萬科去哪兒
2014年，萬科的銷售規模鐵定超過2000億。2000億後向何處去？對於30歲的萬科而言，單純數字的增加和規模的擴大，在成為護城河的同時，也許更是一個沉重的包袱。
在此背景下，萬科把目光瞄準瞭養老產業。"萬科要做養老產業中的希爾頓，有各種細分的產品線，去適配不同需求的老年人群，讓不同收入和消費理念的老人都有覺得性價比剛剛好的產品。"上海萬科副總經理許青川告訴記者。
鄭老伯在上海七寶的萬科城市花園已經住瞭20年。"買到這個小區的時候我還是個中年人，轉眼20年，我已經是個滿頭白發的老年人瞭。"鄭老伯對記者感嘆。這個萬科進入上海打造的第一個住宅小區，從1992年建成至今已22年。
"22年過去瞭，萬科城市花園當年像鄭老伯這樣的中年住戶已經邁入老年，加上他們的父母輩，據我們測算，小區住戶的老年化率已經達到20%以 上。"上海萬科養老事業部張佳萍告訴記者。從養老機構"親和源"來到上海萬科，張佳萍有著豐富的養老產品開發經驗，而很多像她一樣專註養老產品研發的人成 為上海萬科養老事業部的人才班底。
"今年重陽節，我們將推出上海萬科第一個養老系列產品--既有社區內的嵌入式長者服務中心，首個項目就在城市花園。"許青川向記者透露。這個由 小區內一個僅服務部分業主的會所改建而成的長者服務中心將設有30個床位，不離開原有的生活環境，跟傢人同住一個小區，為老人提供24小時不間斷的照護服 務，同時嫁接社區醫療資源，可以解決解決老人醫保問題。未來，服務中心還可以向整個社區有需要的住戶推送居傢養老上門服務。
而這，隻是萬科養老事業版圖的第一步。目前，萬科正在打造三條養老產品線--既有社區嵌入式長者服務中心是其中之一，今年計劃標準化復制到全國 50個社區；另外一種是在每個新建的大型住宅區配建一棟樓老年公寓，根據資金情況和市場需要可售可租，目前上海浦東的一個新小區已報建規劃；第三種是混合 式的養老社區，提供適合兩代人同住的配套專業機構的銷售型公寓。
上海萬科在做的這一切，隻是萬科集團的在養老這個未來無限寬廣市場上的一個城市試點。
更長遠的是，是在萬科大品牌之上，將建立一個全新的大健康品牌。這個品牌出自萬科血緣，但又相對獨立，以運營能力和專業服務為核心競爭力。許青 川向記者透露，這個大健康品牌的名稱尚未確定，在10月即將面世的城市花園長者服務中心或許就會冠以這個品牌名稱。業內人士分析認為，一旦這個品牌孵化成 熟，未來完全可以走上獨立上市之路，這才是萬科養老事業的未來規劃。
輕資產重服務的白銀時代
事實上，萬科跳脫開發商重資產模式而轉變打造養房屋二胎是什麼意思缺錢急用哪裡借錢老品牌的輕資產思路在開發商裡並非首例。
今年6月17日，深圳花樣年旗下的物業運營商彩生活正式招股，並於6月30日在香港掛牌上市。彩生活的上市回答瞭一個問題：不依附開發商，物管服務作為一個輕資產，其不僅能生存，而且還有暴利。
據彩生活招股說明書披露，2013年彩生活凈利潤6830萬(扣除籌備上市的支出前)，凈資產收益率(ROE)超過41%(不考慮年中增發新 股)，讓人驚呼這是否是房地產行業，開發商不過15%上下。彩生活的ROE究竟有多高？它超過瞭國酒茅臺(600519,股吧)，與A股近3000傢上市 公司相比也居於最拔尖之列。
出乎很多地產業內人士認知，為大股東花樣年服務的物業面積隻有5%，彩生活已是一傢獨立的市場化公司。這種發展模式這與萬科未來的大健康品牌思 路如出一轍。不論是物業服務，還是養老服務，在拿地買房子之後，為客戶提供延伸服務，以運營和管理能力賺錢，是開發商未來轉換思路的方向之一。
"開發商越來越沒法幹瞭，現在90%的開發商都這麼想。我現在不再推花樣年住宅，隻推彩生活。我們以服務作為住宅的標準，不再以開發為主，要向輕資產轉化，把互聯網和服務跟住宅開發捆綁在一起。"花樣年集團主席兼CEO潘軍表示。
與彩生活風光無限形成鮮明對比的，是大股東花樣年的落寞。今年上半年銷售額僅18億元，同比大跌51%，僅完成全年銷售目標的12%。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-08-12/08104363631.shtml
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