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內容來自sina新聞

廣州將指導小區制定物業專項維修資金管理規約



  人老瞭有養老金,房子"老瞭"怎麼辦?業主購房時繳交的物業維修資金,就是房屋公共部分的"養老金"。房屋"養老金"該怎麼管?廣州物業專項維修資金使用,如何兼顧公正與效率?上周六,南方都市報在珠江新城花城廣場舉辦第十期"坐下來,談一談"論壇,邀請市國土房管局專門管理住房維修資金的部門負責人與人大代表、政府參事、業委會代表、專傢學者面對面,熱議房屋"養老金"那些事。

  論壇上,廣州市物業專項維修資金管理中心副主任馬曉蘭說,廣州將曬出3200個小區物業維修資金細賬,至明年年底將曬完,她歡銀行信貸迎所有業主對這筆房屋"養老金"進行監督。原定兩個小時的討論最終進行瞭兩個半小時,10名嘉賓最終達成5點共識,這些共識由金盈居業委會主任練志群當面遞交給馬曉蘭,請她將論壇政策建議交給政府部門作為決策參考。按照計劃,《廣州市物業專項維修資金管理辦法》有望在今年年底或明年初正式出臺。

  五點建議:

  ●無論物業維修資金是由政府代管還是業委會自己管,希望定期曬賬本接受公眾監督,希望盡快建立物業維修資金信息平臺。

  ●物業維修資金使用率低有多種原因,首要問題是在確保資金安全的前提下,簡化使用手續,理順申請、審批、劃撥流程,讓真正有需要的小區及時有錢可用。

  ●呼籲相關機構盡快對小區的共有物業進行確權,這是增強小區自治能力的前提。

  ●如果物業維修資金處於閑置狀態,無論是政府代管還是業委會自管,都應爭取在符合法律法規的前提下讓收益率最大化,讓物業維修資金具有可持續性。

  ●物業維修資金源自業主,目前廣州已打算試水讓業委會自管,希望試點之後盡快擴大自管面,進一步促進物業維修資金管理和使用的效率提高。

  焦點A

  政府該不該插手小區物業維修資金

  廣州141億物業維修資金政府該不該插手,是徹底讓業主自由運作呢,還是親自動手管理?昨日論壇現場嘉賓圍繞這一問題展開熱烈討論,總體來說,觀點大致分為政府不該幹預派和可以有限幹預派。

  不該幹預派

  王則楚是政府不該幹預派的首席炮手。他一發言就直奔主題,"維修資金是業主的錢,它不是政府的錢,政府管它幹什麼?"他的觀點甚至不時引起現場觀眾的自發鼓掌。他認為,這筆錢是小區共有物業的維修資金,是房屋共有部分的"養老金",隻要使用在共有部分,那這個事情就可以由小區的業主大會來決定,無需政府插手。

  劉蓮香據此加以發揮,提出無論是政府管還是業委會管,決定權都應該交給業主自己決定,比如某一個階段業主可以自己管,但是最後覺得還是政府管好,還可以再交給政府管,中間設一個互調的機制。

  有限幹預派

  另一名來自社區一線的嘉賓徐凡,則是政府有限幹預派。"既然政府全權代管不合適,小區業主自管又面臨自身的困境,那麼如何劃定政府在小區物業維修資金管理中的運行邊界則是更富有建設性的探討。"

  他表示,政府對業主委員會管理能力不足的擔心也有道理。但按照目前國務院和廣州市的管理辦法,業主自己管理和使用維修資金,隻需要跟國土部門進行備案即可,讓政府隻進行一種形式上的審查。對不符合法律法規的行為進行糾正,比如說不夠三分之二以上業主同意的時候,政府就會進行建議指導,"隻要政府的審查措施高效便民,不影響我們使用資金就O K瞭。"

 [解決辦法]

  將幫助業委會自我管理

  欣喜的是,盡管觀點有分歧,但經過上述嘉賓的現場討論,來自政府方的代表、市物業專項維修資金管理中心使用部部長郭賢光也給出瞭解決問題的辦法:廣州計劃從今年開始,在各個區分局推薦的基礎上,對一個有自管意願的小區進行調研。如果小區具備瞭自我管理的前提條件,政府會指導小區制定物業專項維修資金管理規約,幫助業主委員會自我管理。

  焦點B

  物業維修資金使用率低廣州如何破解

  截至今年9月30日,全市共有小區物業維修資金141億,但是僅使用瞭1.41億,使用率僅1%。如何讓這筆沉睡的錢能夠活動起來得到更好的利用,現場的嘉賓們集思廣益,提出許多有益的見解。

  三大原因

  使用小區維修資金難在哪裡?市人大代表劉蓮香首先貢獻瞭自己小區的案例:小區幾次爆水管,業主們想申請維修資金,開始政府說不符合要求,後來申請瞭好多次終於可以,但又要小區三分之二業主同意。但是小區共有5棟樓,隻有1棟爆水管,其他4棟的業主又不肯簽名,最後還是沒用成維修資金。

  來自物業管理方的代表陳昂鵬,對此更是深有感觸。陳昂鵬一開始就總結使用率低三大原因:首先是動用這筆錢需要三分之二業主同意,而業主們由於利益不同,同意的人數很難達到這個比例;第二個原因是政府辦事程序流程太長,要找街道,找區房屋管理部門,再到區維修資金管理中心,第三個原因是小區物業自身的問題,由於流程長,很多物業不願意去申請,寧可從小區共有物業收益裡面先用一部分墊資。

 制度缺陷

  陳昂鵬還從法理層面分析說,物業維修資金制度在頂層設計就存在缺陷。政府用行政強制力要求籌集瞭這筆錢,但是在使用層面又把決策權給瞭業主,"就像有一個人買瞭一部車給他的小孩,不管小孩會不會開車或者願不願意開"。

  最令人觸動的是,他專門歸納瞭小區業主自身的問題,"古人說'一屋不掃何以掃天下',有些業主連自己屋子都不願意掃,傢裡水管、煤氣等有安全隱患都懶得去處理,這種業主你指望他關心小區公共事務?"

  [釋疑]

  錢交得快且多但使用少

  面對嘉賓們的深入討論,來自政府的市物業專項維修資金管理中心使用部部長郭賢光則提出,廣州的使用率是1%,但是在全國一二線城市這個比例也基本是這個數。這一現象背後的原因除瞭上述嘉賓總結的之外,還有兩條:一是廣州大部分商品房還是沒有進入維修期,絕大多數都是比較新的房子,不需要動用維修資金;二是廣州從2012年1月1日開始,由開發商取得預售證之前,就將這筆資金全部預交,從此之後資金的歸集量是成倍增長,每年達到30個億,而使用量的增速較平穩,從2010年的1200萬到2013年的2800多萬,歸集多而使用少,造成使用率低。

  焦點C

  使用維修資金是否必須2/3業主同意

  既然無論是官民兩方都認為,業主三分之二同意才能使用維修資金,是造成使用率低的一大原因。圍繞如何在技術層面上對此改進,則成瞭嘉賓們激烈討論的方向。而這一輪的討論也掀起瞭現場的一個小高潮,嘉賓們犀利的現場交鋒、針鋒相對的接招拆招也令人目不暇接。

  一次交鋒

  首先站出來提出這一條款不合理的是陳昂鵬。他認為可以稍微變通一下,將"超過三分之二贊成"改成"不到三分之一反對",這一改動在邏輯上意義差不多,但是考慮到操作層面小區通常有大量的業主不參加投票和公共議事,後者往往更容易執行,建議在未來的廣州市物業維修資金管理辦法中對此進行修改。

  不過,此言一出,現場的專傢、廣州大學物業管理研究所所長陳德豪馬上提出不同看法:其實國傢在法律層面對於大量不參加公共議事的業主意見是有解決辦法的,這部分相當於棄權票的意見,隻要小區業委會的議事規則裡明確把它當成贊成票,那麼實際操作中就可以默認為贊成票。

  二次交鋒

  "陳教授,我插一句,你的表述不太準確",很快嘉賓徐凡又站出來大聲修正陳德豪的觀點。他指出,並非小區業主的棄權票一律可以視為贊成票,而是棄權票可以歸入多數票:如果有60%的業主參加瞭意見表決,其中40%是同意,20%是不同意,其他40%棄權業主就應當計入同意票。反過來,如果40%是反對,20%是同意,則其他40%業主就應當計入反對票。

  徐凡還當場旗幟鮮明地表達瞭自己的觀點:這一條款是合理的,因為物權法作為上位法對此有明確規定。不過,對於陳昂鵬提出的棄權業主太多的問題,他也向其遞話"趕緊成立業主大會",隻要有50%以上的業主參加大會,允許業主議事規則將對棄權票的業主意見歸入多數票,三分之二比例就很容易達成,"現在我們小區征求維修資金使用意見的話,每一次表決贊同的都超過90%。"

 [部門回應]

 "稍微變動"未被采納

  趁著嘉賓們爭論的間隙,來自政府的代表、市物業專項維修資金管理中心副主任馬曉蘭也回應瞭陳昂鵬:正是由於上述專傢們的意見,"超過三分土地2胎缺錢急用哪裡借錢之二贊成"改成"不到三分之一反對"最終沒有被政府采納。

  焦點D

  小區共有物業歸業主還是開發商

  按照法律規定,小區維修資金隻能用於維修小區共有物業,業主私人的東西壞瞭是不能用的。但遺憾的是,在現實中,小區的公共車位、公共道路、公共電梯等共有物業產權卻糾纏打包在一起,部分甚至給瞭開發商經營甚至出售,這就造成瞭小區哪些東西算業主共有物業,哪些屬於開發商的難以清晰劃分,造成瞭執行層面的混亂。

  開發商占便宜

  在整場論壇中一直火力十足的省政府參事王則楚,在這一議題的討論中繼續毫不留情,直接炮轟因為政府目前不劃分小區共有物業產權的做法讓開發商占瞭便宜,"這算什麼事兒?"

  他分析說,現在小區的產權采用兩級劃分:開發的時候,大產權給開發商,整個小區不管私人的還是共有的都給開發商;然後賣樓的時候,私人部分開發商賣給業主,而共有部分的產權政府不認定;最後就相當於這部分給瞭開發商,他隨意拿去賣。其實這部分也是屬於業主們共有的,業委會和物業管理公司管的就是這部分。哪些是共有物業講不清楚,所以帶來各種扯皮。

  業主代表制

  王則楚的觀點得到現場省社科院研究員楊知源的認同。他還補充建議,在給小區公共部分確權之外,政府還需要在小區內部推行業主代表制。當碰到緊急情況根本就不可能召開業主大會的時候,業主代表制就可以發揮作用,比如維修資金在不超過一定比例的時候就可以不經業主大會直接支取,香港就是這樣規定的。

  廣州大學物業管理研究所所長陳德豪則認為,即便確權瞭,小區共有產權的部分維修決策也很難:比如說樓頂,你要全體業主同樣權重來決策,肯定是不合適的,頂層受影響大,他的權重肯定最大,這在表決制度上可以優化,但是我們說隻要少量人決策,這效率是提高瞭,但是公平很難保持。

 [現場訴苦]

  共有物業都給瞭開發商

  確權的話題也讓嘉賓徐凡一肚子委屈。他現場訴苦說,根據國傢房屋管理辦法,開發商進行首次登記物業確權的時候,對於共有物業不予發產權證。但是目前部分小區的開發商卻通過確權,把一些共有物業拿到甚至都賣瞭。有小區把架空層確權給開發商,菜市場也給,老年活動中心也給,甚至美容美發的一些部分也確認給開發商。

 焦點E

  維修資金存放銀行政府是否該指定

  廣州141億物業維修資金,除去使用的1%,還有99%處於沉睡狀態。這筆錢在不被業主申請使用的時候,國傢規定隻能有兩種增值方式,一是銀行存儲利息,二是購買國債。但是,國傢並沒有規定錢必須要存哪傢銀行,而目前廣州卻自己劃定隻能存5傢指定的銀行,具體存哪裡業主可以5選1。在論壇上,針對政府是否有權力讓業主5選1,現場嘉賓們也開展瞭激烈爭論。

  一種倒退

  "我下面說的話可能政府又不高興瞭",嘉賓徐凡一開口就毫不客氣,直言廣州這種做法"根本就是一種倒退,我堅決反對"。他還翻出自己提前準備好的資料大聲念到,建設部165號文件住房維修資金管理辦法第15條,業主大會成立以後,應該將維修資金轉入業主大會指定的銀行,"註意,這裡用的是'應該',是強制的!"

  他進一步強烈質疑:廣州就不該這麼做,是不是政府不太想把這筆錢轉給業委會使用?是不是跟這5傢銀行有什麼想法?現在銀行都有協議存款的規定,利息最起碼上浮15%,"我們小區現在800萬維修資金,可以據此多拿10萬利息,這可以解決我們多少的支出?"

 資金安全性

  徐凡用自己的例子說明政府指定的銀行存款利息太低,而現場另一名嘉賓、荔灣區金盈居業委會主任練志群則在購買國債上碰瞭壁。

  "我自己也是業主,我也想將自己的維修資金利益最大化。"面對兩位嘉賓的質疑,市物業維修資金管理中心副主任馬曉蘭先在情感消除距離,再細細解釋瞭廣州為什麼要指定5傢銀行的做法:就算業委會自己管理這筆錢,政府也有責任監控其不被挪用和濫用,因此必須通過指定銀行的做法監控賬戶變化,確保資金的安全性。她還解釋說,北京、上海、成都、天津等城市,政府都對物業維修資金設立瞭專戶銀行,北京1傢、上海2傢、成都3傢,廣州還算比較人性化,給瞭5傢。

 [高度總結]

 政府應把業主"扶上馬送一程"

  面對現場業主和政府各有各理的局面,廣州大學物業管理研究所所長陳德豪則在另一個高度上進行總結:其實今天所有問題歸結到一句話,就是公民自主自理。因為歷史原因,過去靠政府靠單位靠慣瞭,現在真正老百姓參與到公共事務,熱情、能力包括習慣都還沒有真正養成,如果政府"一刀切"把所有資金都放到業主委員會,肯定是不負責任的做法,最後追究責任也是追究到政府部門,不過大方向是政府逐漸培養業主自理,然後慢慢放開,"打個比方,就是政府把業主'扶上馬送一程'"。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-17/06194594689.shtml

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