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中糧置地發展以大悅城為品牌的商業綜合體
作為國務院直屬央企中糧集團的子公司，加之"大悅城"品牌的影響力，中糧置地在內地頗具知名度。反觀香港資本市場，投資者對於這個去年底才登陸港交所的新兵，反應卻較為平淡。
在3月26日中糧置地的香港業績會上，首席財務官許漢平回答記者提問時透露，根據香港資本市場的相關規定，目前由公司托管的5個大悅城項目，包括西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城以及煙臺大悅城，尚未並入中糧置地的報表中。
而目前中糧置地資產包中涵蓋的的就是北京的中糧廣場和上海鵬利輝盛閣，兩個項目中還未有真正運營的商場。這或許能夠成為投資者態度的一個註解。
而對於外界普遍關註的註入資產的問題，董事長兼執行董事周政回答稱，會按照整合公告的時間進度來進行，方式上則是會考慮到大小股東的綜合利益，並參照可比上市公司的一些註資案例。
周政強調稱，中糧置地的發展戰略很明晰，即是發展以大悅城為品牌的城市綜合體。因此對於此前整合公告中涉及的，中糧地產擁有沈陽大悅城的優先收購權一事，他表示會積極協商。
他還透露，中糧置地今年新增土儲目標是100萬平米。首選的還是長三角、珠三角這些經濟比較發達的地區，商業競爭不是那麼白熱化的區域。比如長三角的上海、杭州、南京，珠三角的深圳、廣州。
周政續稱，在一些二線城市，有的商業項目位置很好，但是運營的情況可能不太好。這給公司帶來瞭合作的機會，"我們也在探索這種二胎借貸是甚麼怎麼貸款比較會過件嫁接式的合作、品牌的輸出，發揮我們大悅城的品牌優勢。"
而發展資金方面，許漢平介紹稱，中糧置地截至2013年12月31日止的凈現金是37億。公司內部對凈債務比例的要求是不超過65%，因此"還有很大的債務空間可以用於未來的發展。"
以下為中糧置地2013年度業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：管理層好，我是觀點地產新媒體的。中糧置地在內地的品牌很響亮，但是對於香港資本市場來說可能還是一個比較新的面孔。我們未來計劃怎樣吸引投資者？
周政：首先關於公司未來的發展，確實在內地中糧置地還是非常有影響的，我們到香港上市之後，非常重要的還是強化發展的戰略，置地的戰略很清楚，就是做大悅城這個品牌的綜合體，集團非常重視這件事情。
許漢平：提到如何吸引投資者的問題，作為一個新上市的公司，可以看到今天我們中糧置地的高層全部都來瞭，這就表示我們對投資者的重視。一方面，我們盡量的做好自己的工作，這是首要的、作為管理層分內的事。同時，我們也要走出去，增加我們整個公司的透明度，能更多的吸引投資者。
現場提問：目前由中糧置地托管的幾個大悅城項目是否並瞭表？沈陽大悅城項目，之前在整合的公告中有提過，中糧地產有優先的收購權，而中糧置地今後是使用大悅城這個品牌的，想問一下今後這個項目的權益是怎麼分的？
另外還想問一下具體的拓展計劃，剛剛管理層介紹重點是在一二線城市，有沒有具體的計劃，每年開多少面積，或者是每年開幾個商業項目？還有就是剛才提到的一句話，今年會充分利用海外的融資平臺，具體的計劃是怎樣的？
周政：公司目前對大悅城的註資，我們這方面的各項工作都在認真推進，也有一些中介和專業機構在幫助我們，這是我們的戰略，肯定是要盡快推進。
至於沈陽那個項目的工作，我們也會積極協調，這個也不成為問題。我們在公告裡面明確瞭，中糧置地就是重點發展大悅城和大悅城的商業綜合體，我們的A股認股權那一塊它重點是發展住宅。這個隻是時間問題，我們會把這個進一步協調。
有關公司持續發展的城市，我們首選的還是長三角、珠三角這些經濟比較發達的地區，商業競爭不是那麼白熱化的區域。比如長三角的上海、杭州、南京，這些城市我們會重點關註。在珠三角就是深圳、廣州。目前我們也進入瞭成都和天津，我們會努力發展好。關於進一步發展的區域，我們會考慮這個城市總的購買能力、經濟的平均水平、市場的承受程度、競爭的激烈程度。
許漢平：我首先說一下，我們現在托管的幾個大悅城是沒有並表的，這是按照香港的準則來處理的。
第二個是關於融資計劃，我們現在是凈現金37億，但是並不排除我們今年有融資計劃，我們會盡量使用債務的融資，使我們現有的資產效益最大的提高，同時考慮到市場的情況，不排除我們未來還有一些股權的融資，所以今年我們會多種渠道來做。
現場提問：你們今年新開工的商業方面的總的面積或者貨量有多少？去年你們的核心利潤是多少？因為我沒有看到這個數字。你們的住宅方面說是A股重點發展，但是合約銷售方面是下降瞭，預計今年合約銷售會是怎麼樣的表現？今年可售貨源是多少？
許漢平：今年新開的商場這一塊，我們目前是兩個，一個是我們托管的煙臺大悅城，另外還有成都大悅城，這是我們現有的項目。我們的核心凈利潤是8.97億，剔除瞭公允價值的影響之後。合約銷售這一塊，我們現在可售的貨源主要是現有的兩個項目，一個是海景一號，一個是龍溪29，現在可售的大概還有17000平米左右，今年預計會有18億左右的銷售金額。
現場提問：管理層你們好，你們擁有5個大悅城的認購權，具體的時間表是怎麼安排的？註入的方式是一個一個的慢慢註入，還是會一次性註入？另外，因為現在內地的商業地產受到電商的沖擊，很多開發商也在轉型做一些輕資產的行業，你們怎麼看未來這方面受到的沖擊，以及你們有什麼優勢可以在這方面開拓市場？
周政：前面我們也說瞭，我們不僅僅是這5個，未來我們還持續的在這5個大悅城的基礎上有一個持續的發展。這些項目的推進和進一步拿地都是一個非常重要的戰略。
至於方式來說，我們是希望註資能考慮到大小股東的綜合利益，合理定價。因為母公司持有上市公司75%的股權，所以在定價方面，包括控股方面整個利益，都要有長期的考量。我們會按照公告的時間來推進。
目前考慮第一批註資註入市場的反應和訴求，我們也會兼顧這個問題，第一批註資之後，市場上有些情況我們也會綜合考慮。再一個，參照可負債整合銀行比上市公司的一些註資的案例，使得這個定價和責任合理。
韓石(總經理)：我來回答一下電商對於傳統行業沖擊的問題。電商確實是對傳統零售業產生瞭一定的影響，這個影響特別是對於超市、賣場和百貨，產生瞭很大的影響，很多的企業都在想辦法應對，來尋求共同的發展。
作為大悅城這個品牌，我認為既有挑戰，同時也有很多的機會。從大的方面來講，大悅城增加它的體驗，再一個是社交互動，從這兩方面的需求入手，適當怎麼餐飲和休閑業態的比例，通過多主力店的模式，增加消費者目的地的消費。再一個就是通過主題，強化定位，來確定各業態的比例和業態之中的休閑、體驗類的商業的面積和比例。具體有三個方面：
第一是和商戶一起提升保底租金，重視實體店。大悅城的模式是跟商戶簽訂的租約是保底租金和流水抽成兩者取高的租金合約。在引入商戶的過程中，或者在下一步的續簽過程中，提高保底租金的份額，這樣一方面提升瞭租金的數額。另外提高瞭商戶經營實體店的租金，他會更加重視經營。
第二個是加大體驗消費，這個體現在時尚方面。從零售角度來說，從業態來講，多一些買手店，多一些設計師的品牌，強化大悅城的時尚定位。另外從餐飲角度來講，增加消費者在店裡面停留的時間。在休閑、體驗方面，設計主題街區，增加舒適度和可逛性。
從結果來看，去年和全年雙十一節，大悅城的銷售沒有因為電商的影響而下降，反而是從銷售額、人流量和交易筆數方面都有所提升。其中，銷售額同比怎樣22%，客流量同比增長26%，加以筆數同比增長瞭29%。
現場提問：剛才你們講到現在的凈現金水平比較好，你們今年計劃有多少資金拿地？或者在其它方面有沒有動作？你們剛才也講瞭，現在商場、酒店方面都會受政策的影響，你們的毛利率長遠可以保持這個水平嗎？
周政：我們今年整個目標是希望能夠獲取100萬平米的新的土地儲備。當然在這個過程裡面，有些二線城市的區域，可能有些同行業的商業項目位置很好，但是運營的情況可能不太好。這給我們帶來瞭合作的機會，我們也在探索這種嫁接式的合作、品牌的輸出，發揮我們大悅城的品牌優勢。
許漢平：截止去年12月31號，我們的凈現金是37億。我們內部對這個凈債務比例是有一個要求的，為不超過65%左右。從現在來看，我們還有很大的債務空間可以用於未來的發展。
剛才你提到毛利率保持的問題，我們這個毛利率59.6%，它是由三塊業務組成的，一個是商業，一個是酒店，一個是物業銷售。我們的商業有比較高的毛利率，為75%左右，這是我們的主打產品，這一塊毛利率一定會比較持續、穩定維持在這個比例。在酒店這一塊，像我們的米高梅、瑞吉酒店經營的不斷提升，我們的毛利率也會有一個穩定的提升。住宅這一塊，我們更多的是商業綜合體裡面的住宅，我們依托商業綜合體。依托大悅城的市場影響力，我想在這一塊的住宅的毛利率也會維持行業裡面比較好的水平，所以綜合來說，我們的毛利率還是會維持在相對較高的水平。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/11332663785.shtml
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