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全國近四成地王未開工背後
原標題：全國近四成地王未開工背後
■中國房地產報記者 張鬱唯/文
地王，其實透視出的是房企對頂級豪宅市場前景的預期，頂級豪宅市場具有全球視角，所以我們看到，頂級豪宅市場受到宏觀經濟形勢變化的影響比較大。近兩年我國正處在經濟結構調整的整體變化中，經濟形勢的多變也直接影響到瞭地王們的命運。
克而瑞研究中心針對近兩年全國土地市場地王項目的統計數據顯示，全國范圍內2011年至2013年年度經營性用地單價和總價TOP10地塊共計55幅，其中30幅地塊為商業辦公用地，25幅地塊為住宅用地。
這些地塊大部分位於北上廣深等一線城市，數量占比達71%。值得一提的是，這55幅地塊中，有21幅汽車貸款利率比較土建融屏東高樹土建融地塊尚未動工，占比38%；22個項目在建，占比40%；9個項目在售，占比16%；1個項目已經竣工即將開業；此外，還有2個項目被政府收回。
數據還顯示，2011年、2012年和2013年成交的總價地王開工率在逐年降低，分別為80%、70%和40%。單價地王開工率也相對較低，整體開工率為50%，2011年、2012年和2013年成交地塊的開工率分別為70%、70%和10%。
這些遲遲未開工的地王多數都是由於拿地價格太高，以至於項目盈利空間受限。換句話說，也就是在企業拿瞭高價地之後，頂級豪宅市場的價格漲幅短期內沒有達到拿地時企業對未來市場的預期，或者是商業項目在緩慢開發中等待更好的入市時機。
從以往實際案例來看，地王中真正會出現問題的，都隱藏在遲遲不肯動工，或者為規避兩年必須開工的土地政策懲處而被迫開工的項目。拿瞭一塊土地就好比一個全新工作的開始，企業都想在最短的時間內將掏出去的錢變為兜裡的收益，並且使得這個收益最大化。時間拖得越久所要付出的財務成本越高，加之一些負面信息甚至會影響到後期的銷售，對企業並無益處。遠洋於2010年3月拿下北京朝陽區大望京地王，到第二年年底，地王項目隻挖瞭兩個大坑，開發緩慢，以至於人市日期延後，銷售價格也不盡如人意。
從今年來看，由於房地產行業整體下行，房企資金鏈緊張，對各類投資、新開工環節都有放緩甚至暫停的趨勢。而急於開發在產品未來定價上又會遇到瓶頸。定得高，則在此類產品中競爭力減弱；定低得則難以盈利。所以在現階段這種尷尬的進退兩難的境遇中，地王項目很容易變身為房企的包袱。
不僅僅是受到經濟下行因素影響，2014年更是豪宅物業價格暴漲之後的過渡期。有數據顯示，北京的豪宅物業價格在2013年上漲瞭17%，遠高於2012年2.3%的漲幅。
豪宅市場也和任何一個行業的發展都會有波峰波谷一樣，現在正處在波谷期也隻是暫時的一個階段性的狀態。研究機構萊坊國際今年對全球近600名私人銀行傢和財富顧問進行訪問，這些高資產凈值人士是頂級豪宅的主要購買者。統計數據顯示，高資產凈值人士對北京、上海市場依舊看好，這兩座城市區域核心地段的豪宅市場還有很大上漲空間。
2013年豪宅物業價格過快的上漲，讓豪宅市場在2014年呈現出瞭一種趨緩的態勢。這一波行情中，摘得地王的企業沒有踩準經濟上下行的規律，並且趕上瞭房地產行業整體下行的開端。但長遠看來，國內豪宅市場在全球化視野下，仍有上漲空間。也就是說人們對豪宅未來的價格上漲預期依然存在，未來一線城市稀缺地塊依舊會不斷打破現有地王的紀錄。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/13174362347.shtml
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