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五一成交慘淡樓市下行概率增大 萬科等看空未來
百城房價近半數環比下降 萬科等開發商看空未來
五一成交慘淡 樓市下行概率增大
房地產市場正在步入下行周期。剛剛結束的五一小長假期間，全國房地產市場有統計數據的城市一片慘淡，北京等城市成交總量同比大跌近八成。與此同時，一直堅挺的成交價格也出現下行跡象，4月份的"百城房價指數"顯示，近半數城市環比下跌，甚至連萬科等知名開發商也對未來樓市流露出悲觀態度。
冷清
五一成交量整體下滑
五一小長假期間，北京樓市成交繼續遇冷，三天成交量創下7年來新低。據亞豪機構數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，成交面積為1.89萬平方米，成交套數、成交面積不但相比去年五一假期分別降低78%、74%，更是創下瞭自2008年五一恢復三天假期以來、連續7年來的最低值。
亞豪機構數據顯示，過去7年間的五一小長假，北京商品住宅成交的最高峰值出現在2009年到2011年，連續三年五一成交量均保持在千套以上，最低峰值則出現在2008年，成交套數為410套。而今年五一，商品住宅僅成交瞭169套，相比起2008年的小長假樓市銷量最低值還萎縮瞭6成。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在經過瞭4月份的推盤高峰後，5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開局。這進一步證明瞭在自住商品房、信貸等多方因素的強力沖擊下，市場預期正在持續下降，即使大量房企跑量清盤、供應大增，也難以對買方日益濃重的觀望情緒產生有效刺激。"伴隨著成交量的不斷萎縮，北京樓市正逐漸由買方市場占據主導"。
不僅僅是北京市場，在五一小長假這一銷售旺季，其他城市的樓市成交量同樣冷淡。中原地產研究中心數據顯示，五一期間受監測的54城市合計住宅簽約套數為9887套，同比2013年同期的14642套下調瞭32.5%。其中，一二線城市下調幅度最大，北上廣深四大一線城市三天合計簽約1046套，同比下調瞭40%。
中原地產首席分析師張大偉認為，從近期市場走勢看，成交量持續下滑趨勢愈加明顯。全國整體市場而言，成交量已經接近半年處於下調趨勢。他認為，當前房企與購房者之間的博弈已經出現瞭微妙的變化。在多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企"讓利跑量"心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。
張大偉還認為，樓市一季度成交量整體慘淡，使得二季度銷售壓力倍增。2014年，整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大，特別是庫存嚴重的城市和人口新增放緩的城市。
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"以價換量"現象或增多
亞豪機構的數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價開始出現下行，僅為20836元/平方米。對比上一個三天小長假---清明期間，價格下降幅度高達18%。對此，任啟鑫分析，4月份剛需項目放量井噴，使得近期中低價位房源成為成交主體，拉低瞭商品住宅市場的整體成交均價。
任啟鑫進一步預計，就北京樓市而言，在自住型商品房供量激增的樓市預期中，市場供過於求的形勢將無力扭轉，5月商品住宅庫存量還將繼續保持上升勢頭，而房企近兩年大舉拿地、激進擴張所致的負債率走高，難以背負高庫存造成的資金沉淀，未來樓盤打折促銷現象將會增多，整體市場價格也存在進一步下探的可能。
就全國市場來看，當前平均房價環比下跌的城市正在增多。5月1日，中國指數研究院發佈的4月百城房價指數顯示，今年4月，全國百城新建住宅平均價格為11013元/平方米，僅比3月上漲0.1%。分城市來看，4月份100個城市中有55個城市房價環比上漲，45個城市環比下跌，環比下跌的城市接近半數。同比而言，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲9.06%，漲幅較上月縮小0.98個百分點，為連續第4個月縮小。
中國房地產學會副會長陳國強表示，過去三四月份時常出現樓市"小陽春"，今年這個時段樓市卻迎來一輪"倒春寒"。這樣的降溫態勢恐怕還會進一步持續。
陳國強認為，受資金監管限制等因素影響，近期國內房地產貸款規模繼續緊縮，同時購房者房貸利率優惠減少。"如果信貸持續偏緊，二季度市場情況2胎房貸 銀行2胎房貸可能更加嚴峻"。
市場機構CRIC研究中心研究員楊科偉認為，近期杭州、常州、無錫等部分城市樓盤降價項目越來越多，加入降價潮的城市也逐漸增多，甚至蔓延到北京、上海、廣州、成都等並無過大庫存壓力的城市。從降價力度來看，此前市場上基本以"清盤"、"特價房"、"毛坯送裝修"等方式變相降價。盡管這些城市房價整體仍在高位運行，但經由個別樓盤降價，房價走高趨勢減緩等因素放大之後，市場觀望氣氛加重，購房信心受到影響，降價有可能進一步擴圍。
張大偉認為，最近多月，成交量持續下滑趨勢愈加明顯；房地產貸款規模繼續緊縮，購房者的按揭貸款難度也越來越大；開發房企迫於資金回款和去化壓力，綜合多項因素，近期樓市平價開盤、打折促銷等"以價換量"現象逐漸增多。
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- 五一成交慘淡樓市下行概率增大
- 五一成交慘淡樓市下行概率增大 萬科等看空未來(1)
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/07562715823.shtml
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