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長沙商圈格局重構？
【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】
到2020年長沙將形成33個區域性商業中心，重點建設3個城市商業副中心。 徐暉銘 攝
文敬
戴華
謝春華
胡炯
胡南
謝紅文
隨著長株潭融城步伐的加快，長沙主城區擴張，軌道交通逐步完善，基礎配套升級，人流遷徙......五一商圈所擁有的優勢正在被削弱。更值得註意的是，近幾年來，長沙商業地產發展轟轟烈烈，特別是南城規劃瞭較之五一商圈等傳統商圈更為先進的商業規劃理念、業態、運營模式。
主持人語
作為長沙市最繁華的地段之一，五一商圈面臨著困局。一方面，由於地鐵圍擋施工帶來的噪音、灰土、通行等問題，影響人流與經營，黃興路步行街被曝出由於地鐵圍擋施工致步行街內店面銷售額下滑近四成；另一方面，由於年代久遠，設備陳舊，業態老化，物管跟不上步伐......五一商圈現有的商業物業逐漸失去往日光彩，升級迫在眉睫。
"決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。"世界華人首富李嘉誠的這條投資名言，道出瞭商業地產不二定律。遙想當年，五一商圈的崛起不外乎占據市中心且比鄰主幹道五一大道、人流集中這兩大得天獨厚的優勢。
而隨著長株潭融城步伐的加快，長沙主城區擴張，軌道交通逐步完善，基礎配套升級，人流遷徙......五一商圈所擁有的優勢正在被削弱。更值得註意的是，近幾年來，長沙商業地產發展轟轟烈烈，特別是南城規劃瞭較之五一商圈等傳統商圈更為先進的商業規劃理念、業態、運營模式。
根據《長沙市城市商業網點佈局規劃(2005－2020)》，長沙將規劃新建21個區域商業中心，到2020年長沙將形成33個區域性商業中心，重點建設3個城市商業副中心，即武廣商業副中心星沙新城商業副中心和梅溪湖商業副中心。
新規劃出臺、城市發展、老商圈困局......這一切，是否預示著長沙商圈變局山雨欲來？南城會否對五一商圈的升級帶來巨大挑戰？商圈格局演變對市民的生活又將產生怎樣的影響？本期會客廳，我們共同探討長沙的商圈變局。
兩三個百貨店，幾個餐飲店推動一個商圈的時代已經過去
胡南(長沙奧林匹克花園副總經理)：傳統商圈已經無法滿足人們日益增長的物質文化需求，這是推動長沙商圈格局不斷演變的背後動力。長沙再像以前一樣靠兩三個百貨店，靠幾個餐飲店就做起一個商圈的時代已經過去瞭。
十年前，上海的商圈以南京路為核心，為什麼後來被淮海路逐漸趕超？因為淮海路商圈獨到的交通、文化優勢，帶動瞭周邊七八個購物中心崛起，因此，在南京路商圈的容量和空間逐漸顯得不夠的情況下，商圈結構發生瞭變化。
回頭看長沙，五一商圈是否會被撼動？要看五一商圈有沒有可能升級。現在，包括九龍倉、華遠海信廣場等，都在升級五一商圈，還存在升級的空間，因此在短時間內挑戰五一商圈還是不太可能。
就南邊而言，我覺得東塘商圈和雨花亭商圈會融合。而省府-紅星商圈的德思勤、萬傢麗、喜盈門、華悅城、鑫遠等項目，加起來數百萬平方米的商業體量，足以與五一商圈抗衡。我預測，5年後，這個商圈會成為長沙的副中心。
南城撼動五一商圈，隻是時間問題
謝春華(湖南德思勤投資有限公司營銷策劃總監)：我覺得商圈最核心的是購物中心，一個商圈能否成為一個地標性的商圈或者目的地商圈，核心是購物中心。南城片區有很多小區，但缺乏集中性的購物中心，買好一點的東西可能要去市中心買，去五一商圈買。
目前，長沙的南城片區還在起步階段，湘府路貫穿長沙東西，從西邊的洋湖垸經湘府路大橋，經紅星，再到省植物園，是帶狀發展，真正要形成核心的商圈聚集還需要時間。
南城打造商圈是最有挑戰性的，但勢頭也是最好的。南邊的商業體量加起來可能比五一路還大，五一商圈幾個商場和街區加起來可能就是50-60萬平方米。而我們項目以及周邊項目的商業體量，就超過瞭100萬平方米。因此南城說撼動五一商圈，我覺得隻是時間問題，且商圈發展不光是量的變化，更在於質的升級。
一個核心商圈的形成不僅是購物中心
胡炯(五礦萬境水岸營銷總監)：一個核心商圈的形成不僅是購物中心，也不僅是一般的寫字樓，是多方面的因素融合演變而來：一是人口密度；二是人文。五一商圈的人口密度最大，人文歷史也非常悠久，這是無法撼動的。
南城商圈有幾個利好消息，一是大商業的格局在逐漸形成；二是物流、會展在做支撐；三是道路系統更加完善。
要說樹立南城商圈的地位還需要多久？取決於這幾個點：一是城鐵的建設進度和投入使用時間，有瞭城鐵以後，地州市的人過來更加方便；二是政府對這個區域在規劃、政策、資金等方面的扶持；三是片區的層級更加明確和規范，待長株潭形成合力，南城商圈的地位才會真正樹立起來。
每個區域做商業要有清晰定位
謝紅文(南鑫遠投資集團有限公司項目開發管理中心營銷總監)：我覺得五一商圈的地位在短期內難以撼動。五一商圈有長沙人幾十年的深刻記憶，這是一種情結。目前，商業地產在城市的東南西北都有，但是還多處於商業地產開發階段，並沒有把零售商業做得很透，沒有真正把商業做起來。比如政府允許我們開發200萬平方米的商業，到底怎麼開發？怎麼運營？要深入研究。每個地方都具備成為商業副中心的可能，這就要看開發商怎麼下功夫，怎麼尋變。
其實南城在交通上還是具備成為商業副中心的潛力，但個人感覺，這個片區的商業規劃沒有一個清晰的定位。每個區域做商業還是先要有個清晰定位。
目前所有在開發的商業，開發水準都是具有國際眼光的，都在向國際一線的優質商業物業看齊。那麼，新開發的商業項目，新形成的商圈，比起五一商圈肯定是一個質的飛躍。
南城可朝商業副中心方向努力
戴華(華銀天際營銷總監)：上海浦東那一塊的商業氛圍確實給人帶來很舒服的感覺，購物、休閑的感覺很好，而且沒有人來人往很嘈雜的感覺。
五一商圈的老大哥地位是非常牢固的，資金的實力、資源的實力、政策的支持。五一商圈改造，政府下瞭大功夫。比如九龍倉的投資達到300多個億，這一個項目給五一商圈帶來的升級，就比幾十個中小開發商來操作一個區域的帶動力強很多。
我感覺，南城可能很難形成真正的商圈，但可以形成一個商業副中心。因為南城的商業比較分散，紅星是一塊，雨花區政府這邊是一塊，雖然在一個區域，但沒有完全把它們集中起來，要形成商圈，個人認為還是有一定的難度，往商業副中心的方向去努力，去操作，可能效果會更好一些。我覺得起碼要到2020年甚至是2030年，地鐵全部建成，南城的商圈才會真正成熟。
新商圈有好規劃好產品當鋪房屋二胎利息利率多少免費諮詢試算
文敬(湖南匯財投資有限公司常務副總經理)：我看好南城的商圈發展。隨著交通的便利，物流的發展，電商的發展，大傢一窩蜂地往五一商圈擠的現象會越來越少，南城區域副中心的價值將越來越體現。
南城的商業項目有優勢，相對傳統商圈項目來說都是後建的，是在白紙上重新做規劃。有好的規劃理念，有好的產品結構，有好的商業業態，有好的建築設計......
五一商圈老大哥的地位會不會被撼動？我覺得不是撼動的問題，而是它會越來越弱。但是，三五年以內，其他商圈撬動五一商圈，還是比較難的。五到八年後，南城應該會慢慢發展成熟，逐步超過五一商圈還是完全有可能。但是需要時間。
這個周期長短，一是取決於交通配套，比如地鐵、城鐵的開通運行；二是長株潭的融城速度，地州市的人往南城走的很多。
冰凍三尺非一日之寒。前3年可能是打基礎，讓南城商圈的地位樹立起來。但這個商圈真正成熟起來，我認為需要5-8年的時間，時間再短的話，估計很困難。
主持人：潘昭暉侯亮
文字整理：洪虹
攝影：桑思夢田
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