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內容來自sina新聞
沈陽門市租金普漲一成 租戶痛忍黯然銷魂漲 原創： 十月沈陽樓盤開盤量驟減 開發商蓄客不足或成主因 銀十頻現價格戰 沈陽洋房竟賣四千多 沈土地市場走過慘淡10月 11月開局推出3萬平熱地 開發商開盤造勢搶量 沈改善型需求逆襲樓市 沈陽采暖費漲價 68%網友表示對往年供暖溫度不滿意 門市及商鋪租售價格節節高攀，資本瘋狂湧入的同時為投資者帶來豐厚利潤......
2013年6月20日，星巴克咖啡北京國貿店正式撤離國貿CBD地區。雖然星巴克咖啡沒有做出正面回應，但市場人士普遍認為，近年來該地區不斷上漲的租金成本，最終迫使其做出上述決定。
受到租金上漲影響的還有沈陽本地商場新瑪特。2013年8月1日，新瑪特太原街花季店正式停業，並計劃整體搬遷至沈北新區。
門市或商鋪因不受限購政策影響，成為資本天然的避風港，進而導致包括沈陽在內的城市，門市及商鋪租售價格水漲船高--在五愛市場，6平方米的商鋪月租金6000元；在太原街商圈，30平方米的飯店出兌價達15萬元；在中街步行街，千平方米門市收購價達兩億......
資本還帶來更多的商業用房進市。來自沈陽市統計局的數據顯示，今年前7個月沈城商業營業用房，竣工面積同比增長幅度達43.9%，全國商業營業用房銷售額更是增長8.2%。
那麼，沈城各區域門市租售價格究竟怎樣？高壓下門市租戶又承受怎樣煎熬？又是哪隻手推高當下門市租售價格？
沈城門市租賃價漲一成
自電話：租賃合同由此前的三年一簽，改為今後的兩年一簽；房租也不是現在的8萬元/年，而是從明年元旦開始改為每年9萬元。
王芳最終重簽租賃合同，她的理由直白而又簡單：雖然出兌信息比比皆是，但真有位置好、價格低的門市房嗎？
王芳的遭遇並非孤例，作為大型百貨的新瑪特太原街店，從2013年8月1日起開始關門歇業，重要的原因便是房租上漲。業內人士在接受采訪時說，目前該商場已確定搬遷至沈北新區，"一方面，原商場所在地規劃有問題；一方面，房東提高房屋租賃的價格。"
事實上，房租上漲的不僅有中街、太原街，在方傢欄地區從事餐飲經營的丁宇飛也向記者訴苦稱，最近房主在漲租金。
丁宇飛說，他是方明街上最早的經營者，那時方明街上隻有方芳園、凌雲花園，"禦龍逸城、佳和新城、麗都花園，那都是後來才有的。"也正是因為新建小區紮堆於此，不但帶來可觀的客流量，也讓門市房出租價格水漲船高。丁宇飛指著他80平方米的門市說，起初的租賃價格每年隻要3萬元，後來時不時地就要漲漲房租，"現在我這樣位置好的門市，每年的租金要6萬元上下。"
丁宇飛說，他嫌房租貴想砍砍價，但房東說"千萬別砍，傷和氣"，要是中介拿去，年租至少6.5萬。房東所言確實有據可循，因國傢出臺限購等地產調控措施，導致門市及商鋪投資日益火爆。來自阿凡提中介的數據顯示，今年初以來沈城門市租金上漲10%，個別房源租金漲幅超過30%。
有人報價兩億購千平米門市
除沿街門市房租金上漲之外，沈城部分產權式商鋪的租售金額也在近幾年呈直線上升的態勢。
2013年10月8日上午，在沈陽五愛服裝城做生意的楊先生不時向其他攤主述說著煩心事：其店鋪面積雖然隻有20平方米，租金卻高達每年26萬元，"要是能買個商鋪就好瞭，但是現在根本沒有人願意賣。"
楊先生在接受記者采訪時說，歷經歲月洗禮的五愛服裝城，因成熟而又穩定的商業氛圍，將國內外客商匯聚於此。
然而，客商帶來各種商品的同時，也刷新著商鋪價格的紀錄。楊先生以他所租賃的商鋪舉例：2008年的售價在80萬元左右，但目前的售價已超過200萬元。
楊先生還說，市場二樓9平方米的檔口開價65萬，一樓A區11.99平方米檔口成交價130萬，"雖然售價看上去有些高，但要知道，這可是寸土寸金的五愛。"
漲上去的不僅是售價還有租金。在五愛從事皮具生意的關先生說，他想租賃那裡140平方米的門市，當時房東開出的價格是每年40萬，但去年該門市的租價隻有35萬。
在劉老根大舞臺附近，某商廈以分體出租的方式進行經營，記者以租客的身份來到招商部。招商部劉經理告訴記者，各個樓層的租賃合同已基本簽滿，隻剩部分30至40平方米的商鋪。其中30平方米商鋪的年租金18萬元，而40平方米的因為位置把角兒，租金要達到每年25萬元上下。
在中街開設飲品店的侯先生說，他的店鋪在一條不起眼的胡同內，而且是所謂的搭邊兒、與人合租，但這5平方米年租金達到5萬元。
記者在中街步行街內調查時看到，臨街商鋪要麼被老字號品牌所占領，
沿街門市房租金上漲之外，沈城部分產權式商鋪的
今年初以來，因限購及持續高漲的CPI等因素，沈城門市房租賃價格普遍上漲一成。
2013年10月7日下午，在中街做生意的王芳收到房東發來的"最後通牒"：要麼重新簽訂租賃合同，要麼收拾鋪蓋走人。王芳租賃的門市房位於中街劉老根大舞臺附近，借助附近良好的商業氛圍，她的川菜生意做得有聲有色。
王芳在接受記者采訪時說，就在今年國慶節長假以前，她接到租賃方打來的電話：租賃合同由此前的三年一簽，改為今後的兩年一簽；房租也不是現在的8萬元/年，而是從明年元旦開始改為每年9萬元。
記者在中街步行街內調查時看到，臨街商鋪要麼被老字號品牌所占領，要麼被運動品牌不惜重金作為旗艦店。步行街內某商場負責人許先生說，步行街門市用"寸土寸金"來形容都不形象，此前曾有人報價兩億收購1000平方米門市，"意味著每平方米價格達到20萬元，我感覺這個價格要比黃金貴。"
許先生說，即便這樣房東依然捂盤惜售，首先是房東本人不在乎錢，其次認為商鋪有繼續升值可能，所以最後雙方不歡而散。
過半利潤被高房租吞噬
不僅在傳統的四大商圈，在沈北、渾南、於洪等新城區，門市租金也在瘋狂上漲。
2013年9月28日，記者來到沈北新區蒲河新城聚農路，在名叫"森林裡"的小區大門外，正有人在便利店的櫥窗上貼告示。
"我這也是沒辦法，想用分租的方式省些錢。"貼告示的人叫李娜，是這傢便利店的實際經營者，她說店鋪面積差不多100平方米，房東此前定的房租是每年3萬。
隨著附近基礎設施越來越完備，多個物業小區陸續竣工，門市房的租金也越來越高。李娜說，房主說今後房租每年要3.5萬元，所以她想把靠近櫥窗的位置隔出來，"有修個鐘表、賣個雞蛋餅的，一年能給我三五千的就行。"
當天下午，記者來到於洪區沈遼路附近調查，看到某經營外貿服裝的店鋪，掛著"帶貨出兌 清倉甩賣"的告示牌。
店主張明鳴告訴記者，這傢店是她在2011年時盤過來的，生意雖時好時壞，還算勉強過得去。最近她與房東發生矛盾，因為房東要求漲租金。
還算勉強過得去。最近她與房東發生矛盾，因為房東要求漲租金。
張明鳴說，沈陽還沒有門市出租指導價，所以租金高低取決於房東，"房東定價有時十分隨意，比如看到附近新增公交線路，都可以作為調整租金的理由。"
但張明鳴的房東周若男卻認為，物價等各方面費用都在飛漲，雖然CPI漲幅早已大不如前，"但哪怕漲一點點那也是漲，我的鋪面租金沒有不漲的道理。"
奧體附近某藥房負責人申穎說，藥房面積為300平方米，月租2萬元，水電等費用每月需支出5000元，再加上5名員工每人每月2000元工資，意味著月固定支出費用在4萬元上下。"如果按照毛利潤20%計算，月銷售額應不低於20萬元。"申穎說，但事實上她每個月都在賠錢，商鋪租金吞噬掉其大部分利潤。申穎坦言，五六年前她剛開始從事醫藥生意時，類似這樣的門市租金也就萬元上下，"我最後悔的就是以前沒買個門市。"
但是，雖然商戶因租金上漲而備受煎熬，但李娜、申穎和張明鳴卻異口同聲表示，自己並非完全不能接受租金上漲的現實。申穎說，房租上漲說明周邊商業氛圍更濃，即便短時期內自己可能受損，但今後可以把所有的虧空加到轉讓費裡。
眾多投資者在售樓處選購商鋪。中街一傢在建商鋪正在打廣告招商。本版圖片由本報記者 馬宏罡攝
高租售比使資本瘋狂入市
因租售價格高漲及不在限購范圍，沈城大量投資者將大把的資金瘋狂投入到門市及商鋪的購買方面。
2013年10月8日，安興華駕駛著進口天籟轎車，不停在沈北新區總部基地附近徘徊，並不時拿出紙筆記錄著。"我說的話你可能覺得是玩笑，但我每天的工作就是收房租。"安興華說，他的領導就是姑姑，"我表哥有穩定工作，我姑媽年歲大出門不方便。"
安興華當著記者的面，拿出記錄房產租賃信息的本子，上面有普通住宅也有臨街門市，還有部分商業綜合體的商鋪。他會按照租賃日期與租賃者聯系，而是否續租、租金多少則由姑媽定奪，但每月姑媽都會給他不菲的薪金。
安興華隻是沈城投資者的縮影。某連鎖中介機構負責人鄭毅說，限購政策不僅限制人們的購房行為，同時也讓人們的目光轉向門市及商鋪。"別說普通老百姓有錢，現在有錢人是太多瞭！"鄭毅說，如果將錢存到銀行跑不贏CPI，投到股市或基市還要有些知識，"百姓手中的錢沒有釋放渠道，所以投資房產就是最好出路。"
與普通居民住宅類商品相比，門市房及商鋪因不在限購范圍內，更容易被百姓作為投資工具。鄭毅說，目前手中有門市房的有兩種人，第一種是從祖上繼承而來的，後者是為達投資目的買來的。後者尤其對好地段的門市感興趣，他們的舉動有時看起來"歇斯底裡"。
那是2013年7月20日凌晨4點，在奧體中心附近某樓盤售樓處的門前，滿是排隊等待選購臨街門市的投資者。一位投資者在接受記者采訪時說，他整夜沒睡，半夜兩點多就來瞭，但他發現比他早到的比比皆是，"有人前晚七八點鐘就來瞭，滿地帳篷就是最好的證據。"滿地帳篷就是最好的證據。"
此前中街某商業項目開盤當天，能容納500人的銷售大廳足足擠進千人，銷售方因擔心發生事故還幾次中斷銷售。
讓這些投資者爭先恐後的，正是沈城不錯的租售比。鄭毅告訴記者，所謂租售比是房屋租金與售價的比例，國際標準通常為1：200到1：300之間，如果大於1：200則說明投資潛力相對較大。
安興華以其手中的某套門市舉例，該套門市單價為每平方米7000元，分上下兩層，面積共200平方米。安興華熟練地用計算器一邊計算一邊說，該門市房年租12萬、月租1萬，也就意味著租售比嘉義房屋房屋二胎為1：140，也就是說租140個月就能回本，說明該套房產投資潛力相當不錯。二胎利率 2013利率多少免費諮詢試算
許多手中有閑置資金的人，願意投資商鋪。
二房東讓門市租金漲五成
市場優質門市房供應不足，外來從商人員大量湧入，甚至以門市為業的二房東，都是讓門市價格瘋狂的推手。
來自遼寧工商局的統計數據顯示，僅在2011年我省便新增個體工商戶29.4萬戶。沈陽市工商局相關負責人也告訴記者，目前沈城每年新增註冊企業達到1萬多戶，蜂擁而至的投資者在無形中推高瞭門市租賃價格。
記者在走訪調查中還發現，不少商業網點的經營者為應對租金上漲，采用分租的方式降低自身成本，有些經營者還在此中發現瞭商機。
在長青街做生意的陳先生說，他是多年前從南方來沈打拼的，隨著生意規模越來越大，他開始尋找鋪面開設分店。在長青橋附近開設分店的同時，他與房東建立瞭良好的合作關系，後來房東遇到資金難題，願將10處門市以10年為限抵押，從陳先生處周轉資金解燃眉之急。最終，陳先生答應瞭房東開出的條件，但拿來的門市也讓他左右為難。"10年前的長青街可不比現在，那時沈陽還沒有擴城。"建立瞭良好的合作關系，後來房東遇到資金難題，願將10處門市以10年為限抵押，從陳先生處周轉資金解燃眉之急。最終，陳先生答應瞭房東開出的條件，但拿來的門市也讓他左右為難。"10年前的長青街可不比現在，那時沈陽還沒有擴城。"
陳先生告訴記者，但後來一個個物業花園的建成，讓長青街兩側也開始熱鬧起來瞭，無人問津的門市開始供不應求，不但收回瞭資金成本而且還有富餘。
從此以後，陳先生在固守原來生意的同時，還專門成立物業公司轉租門市，甚至從開發商手中承租寫字樓，而其獲得的利潤通常是租金的五成。"這種生意好似倒買倒賣！"陳先生說，開發商的心理是急於回籠資金，而他的長處就是手中的現金，"我們以較低的價格拿門市、商鋪、寫字樓，然後加價對外租賃賺取租金。"
像陳先生這樣的二房東比比皆是。還有很多房東因各種原因，不便出頭及參與物業經營管理，這也是催生二房東出現的原因。
但在東北大學MBA姚遠看來，商鋪租金上漲對投資者來說受益匪淺，但對廣大實際經營者來說卻備受煎熬，並在上漲到某種程度時導致泡沫揮發，進而導致經營者出現群體性退出。
姚遠在接受記者采訪時說，他研究發現，交不起房租的不止星巴克，傢樂福此前也在國內關閉掉六傢門店，"一方面是經營業績未能達到預期，一方面是租金成本在持續上漲。"所以無論是星巴克還是傢樂福超市，其未來發展都在刻意回避一線城市，而是選擇成本更為低廉的二三線城市。"目前沈陽的部分門市或商鋪，並沒有想象的那麼好。"姚遠向記者解釋說，抑制門市租金過快上漲需制定方針政策，同時也需給百姓以資金釋放的渠道，"最後可能又回到老生常談的話題：如果你手中有閑置的資金，是買股票、基金還是投資房產，或者買更好地段上的門市房？"
本報記者 田勇
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/08072478642.shtml
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