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內容來自sina新聞

多地競逐城市群指標 兩區域城市群或升級



【廣廈會客廳第80期:星沙商圈新機會】

  新一輪城鎮化規劃正在制定中,而城市群作為未來城鎮化發展的主體形態被賦予更多關註。南都記者此前獲悉,未來城鎮化將以建設世界級城市群為目標,全面提升東部三大城市群發展水平,並培育壯大17個區域性城市群。而據媒體報道,由於多地爭相希望將各自區域的城市群規劃納入國傢城鎮化的總體規劃中,17個區域性城市群中的2個可能升級到與東部三大城市群平等地位。

  地方為進入城鎮群規劃各顯神通,而專傢則認為,不恰當地用行政權力捏合城市群容易引發"城市病"。國傢發改委下屬研究機構提供的報告也指出,我國目前仍缺乏跨行政區的城市群合作協調機制。

  城市群經濟總量與人口總量不匹配是區域差距問題所在

  其實早在"十一五"規劃綱要就已經明確"要把城市群作為推進城鎮化的主體形態",十二五規劃再次建議,以大城市為依托,以中小城市為重點,逐步形成輻射作用大的城市群,促進大中小城市和小城鎮協調發展。

  目前我國已經形成瞭十個城市群,分別是京津冀、長三角、珠三角三個國傢級城市群,以及七個已經形成一定規模的城市群,分別是遼中南、山東半島、海峽西岸、中原、長江中遊、關中、川渝城市群。按照發改委的目標,下一步京津冀、長江三角洲和珠江三角洲城市群將向世界級城市群發展,在更高層次參與國際合作和競爭,另外再打造哈長、呼包鄂榆、太原、寧夏沿黃、江淮、北部灣、黔中、滇中、蘭西、烏昌石等10個區域性城市群。

  上述已經形成的10個城市群並非全部集中於沿海,其中東部地區5個,東北地區1個,中部地區2個,西部地區2個。據統計,這十個城市群面積占全國960萬平方公裡的10%,人口占全國人口的39.44%,G D P占全國的67.68%。

  國傢發改委國土開發與地區經濟研究所所長肖金成分析指出,這十大城市群已經成為中國經濟的十大支柱,說明發展經濟不需要太大的地方,10%的面積承載超過2/3的經濟總量。但十大城市群以2/3的全國經濟總量隻承載瞭全國1/3的人口,這是區域差距的問題所在。

  肖金成建議,要實現區域協調發展,一個途徑是產業轉移;另一個途徑是人口轉移,目前城市群中的大城市人口壓力已經很大,但中等城市和小城市還有很大的空間,十大城市群承載更多的人口將可以縮小區域之間的差距,"城鎮化要解決人往哪裡去,其實是人往城市群轉移"。

  國傢發改委參與政策制定的相關負責人透露,下一步我國將把城市群發展作為引領區域發展的龍頭,發揮其推動區域協調發展和國土空間均衡開發的重要作用。

  多地城市群競逐國傢第四增長極

  此前,東北、廣西北部灣、成渝、中部、西北關中等地區均提出過中國第四增長極的提法,希望晉級國傢級城市群,打造我國區域經濟的第四增長極。而湖北、江西、湖南、安徽四省目前正在聯合打造長江中遊城市群,也希望爭取國傢發改委將其上升為國傢戰略。

  記者從接近政策制定的人士處獲悉,目前在國傢城鎮化規劃制定過程中,多個省份都希望自己省份內的區域中心城市納入城市群規劃,已經納入城市群規劃的部分地區還希望晉升為國傢級城市群,於是出現瞭多地競逐城市群指標的現象。

  業內人士分析預測,有的省份擔心沒有城市納入城市群發展規劃,今後在申請項目和經濟發展中會受到冷落,於是最終的城鎮化規劃很有可能會顧及均衡性,城市群數目出現擴圍,城市群佈局相對均衡。

  國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎日前撰文指出,目前,一些省、市紛紛以省會、地市為中心、提出要構建各種不同的城市群。應該指出,城市群也存在著發展質量的問題,簡單依靠在規劃圖上畫圈圈,以及不恰當地通過行政力量捏合的許多所謂的城市群,存在許多問題,將會演變成未來的"城市群病",主要表現在:一是有的地方的城市群規劃不切實際地誇大資源的向心集聚,規劃的科學性較差。二是城市群內部缺乏溝通協調機制。三是存在著重經濟、輕生態的問題。四是城市群人口承接的功能沒有完全發揮。

  肖金成分析指出,城市群應該是在特定的區域范圍內具有相當數量的不同性質、類型和等級規模的城市,依托一定的自然環境和交通條件,以一個或幾個特大或大城市作為區域經濟的核心,城市個體之間的內在聯系不斷加強,共同構成一個相對完整的城市"集合體"。以上條件不具備的區域就很難發展為城市群。

  專傢觀點

  

  部分城市因競爭而有意識構築封閉體系

  南都記者此前獲得的國傢發改委內部調研報告顯示,我國跨行政區的城市群合作協調機制缺乏。報告指出,在現行城鎮行政體制下,不存在行政隸屬關系的城市區域之間存在著嚴重的行政分割現象,基於地方利益的考慮,各地城市政府之間存在著激烈的非合作博弈,使得各城市政府之間的橫向合作關系受到嚴重阻礙。

  部分城市政府在行政區域范圍內構築自我封閉、自我配套的經濟結構體系,有意識地限制生產要素的跨行政區自由流動,制約瞭區域性的公平、有序與自由競爭的統一市場形成,更限制瞭城市群、城市圈、城市帶的發育壯大。

  在省轄區內的城市群合作協調方面,以長株潭城市群為例,盡管先後成立瞭"長株潭一體化辦公室"、"長株潭黨政領導聯席會議制度"和"長株潭政府部門專題聯席會議制度"等市際協調機制,但缺乏行政約束力,無法落實到具體的產業佈局、社會管理、制度安排等領域。與此同時,盡管也成立瞭"長株潭辦"、"兩型辦"等省級協調機構,均由於存在行政級別不高、缺乏必要的權威性與行政手段等問題,難以有效推動長株潭一體化較快發展。

  對於跨省區的城市群合作協調而言,以長三角城市群為例,目前雖然已經建立瞭"長三角地區合作與發展聯席會議"、"聯席會議辦公室"、"重點合作專題組"、"長三角地區城市經濟合作組"等辦事機構和協調機制,但這些協調機制均為非約束性,總體尚處於探索階段。

  有接近發改委的專傢接受南都記者采訪時透露,"行政壁壘看不見,但摸得著。"據介紹,中部某省要打造3+5城市群,有專傢建議將鄰省靠近該城市群的一個城市納入規劃范圍改稱3+6城市群,但該省在制定規劃時並不接受這個建議。

  城鎮發展要從"以大管小"轉向以大帶小

  對於促進城市群一體化發展,國傢發改委下屬研究機構提交的研究報告指出,現行城市行政區劃管理體制使得各城市以鄰為壑,生產要素難以實現跨行政區流動,公共基礎設施呈碎片化狀態,難以共建共享。

  研究報告建議,要建立一個能夠承擔跨區域城市群協調職能的權威機構。跨省(區)區域的城市群由中央政府設立省際間城市群協調管理委員會,省(區)范圍內的城市群由省級政府設立省內城市群協調管理委員會。這些機構主要在城市群的公共基礎設施、土地規劃、環境管理、經濟發展等方面享有管轄權,而且還將逐步制定和實施統一的戶籍制度、就業制度、教育制度、醫療制度和社會保障制度等地方性法規制度和政策標準。

  此外,城鎮發展要從"以大管小"轉向以大帶小,通過改革將公共汽車借款利息資源和公共權力協調用於不同規模的城鎮發展,大城市應打破行政壁壘,按照區域一體化和發展城市群的思路,將基礎設施和公共服務不斷向周邊中小城市延伸,形成以大帶小效應。

  城市群並非解決未來我國城鎮化問題的全部承載區域,研究指出,我國尚有約80%的國土面積在城市群之外。這些區域城市數量少,規模小,沒有中心城市的輻射和帶動,經濟很難發展起來,居民也很難富裕起來。

  目前提交給國傢發改委的研究報告對此問題的解決思路是,在城市群以外地區培育區域性中心城市,將城市群之外的地級城市的大多數發展為區域性中心城市,一些城市數量少的地區,應將區位條件好,腹地比較大的縣級市培育為區域性中心城市。據不完全統計,這類城市一共有150多座。

  參與城鎮化決策的發改委官員透露,對中小城市來說,要分類制定發展模式,一類是城市群內的中小城市,關鍵是要提高發展的質量,發展得好可以分散特大城市的疏導作用;第二類是城市群外的中小城市,要加以有序地發展,而不是攤大餅式地擴大。







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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-03/09393230205.shtml

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民間二胎 台中民間二胎房貸公報 忽略房地產,此時無聲勝有聲?

  網友"mr辛多雷":發現本次三中全會房地產新政沒有提到"調控"的字眼,我覺得這是件好事,說明房地產長效機制正在逐步建立。不過這也從另一個方面說明以前的調控是失敗的。

  網友"果凍佈丁曲奇餅":

  公報顯然想安靜地把房地產問題辦瞭,但是礙於房地產現在太敏感,不能大張旗鼓弄。不弄又有礙觀瞻。想這麼一個無聲勝有聲的招。既然房地產問題是長期積累的泡沫,祛病也該慢慢來,不然容易有連環並發癥。

  網友"躲在被窩打哈欠":

  當前的房地產市場各地差距較大,很難制定出能滿足各種現實的政策,更不可能讓地方自治,那樣恐怕更會亂瞭市場,所以暫時不動是高招,調查明白瞭,直接頒佈法律,一勞永逸。

  網友"修竹飄影":就四季度短期來看,中央層面政策,暫時不會對樓市產生實質性影響。整個公報與房地產有關的僅有一句 "建立城鄉統一的建設用地市場",但農村集體建設用地入市,是一個漫長的漸進過程,也是巨大無比的改革難題,未來五年都無望發生改變。

  半島看樓觀點:

  三中全會5000多字的公報中,"市場"一詞出現瞭20多次,並未提及房產稅等有關樓市調控長效機制的內容。 "作為黨的會議,三中全會不會提及具體到房地產的相關改革方案。 "中國房地產學會副會長陳國強表示,但是在樓市調控長效機制建立方新北市土城區房屋貸款房屋二胎民間二胎面,逐步淡化行政手段,回歸市場化是一個大方向。正如著名開發商王健林所說,三中全會沒提房地產調控就是進步。此時無聲勝有聲啊。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/07522504273.shtml
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北京市規劃委官園市場將改造成四合院式建築

  昨日,市規劃委公示瞭原官園花鳥蟲魚市場改造項目的規劃調整方案,官園市場將改造成一個大型四合院式建築。

  原官園花鳥蟲魚市場位於西城區玉帶胡同5號、宏大胡同25號院,現已廢棄不用。西城區政府采用微循環方式開展白塔寺地區風貌保護修繕整治,原官園花鳥蟲魚市場改造工程為一期工程,擬建方案騰退瞭西側道路用地約137平方米,采用傳統建築形式改建原官園花鳥蟲魚市場。

  在官園市場改造項目設計方案中,官園市場將改造成一個大型四合院式的建築,分為東、西兩院。西院占地較大,分為東西兩路,東路是兩進院落,西路是三進院落,地下則安排瞭停車場。(記者 馬力)

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新聞來源http://bj.house.si台南二胎na.com.cn/news/2013-05-08/15232186665.shtml

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大興一樓盤熱銷被指造假 北京房價會降嗎



資料圖

  3月以來,繼杭州、常州、南京等地出現新盤實質降價後,北京也相繼有包括萬科大興剛需盤、東亞臺湖項目低於預期售價入市的情況,一時間各種看空、崩盤論調此起彼伏,讓2014年的北京樓市變得撲朔迷離。北京商報記者通過調查瞭解到,雖然存在部分樓盤開發商舍價走量的情況,但北京樓市整體仍在剛需刺激下基調穩定,並未出現實質性下調的跡象,隻是未來漲幅有望相對收窄。

  "變動"的前奏:

  新盤低預期入市

  3月的第一個周末,北京住宅熱門板塊天宮院迎來金融街·融匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目的入市。北京商報記者在開盤現場瞭解到,此次推出的六棟樓為該項目最後一期,房屋為精裝修,平均售價2.18萬元/平方米,然而當北京商報記者去年探訪該項目時,銷售介紹,精裝房參考價為2.2萬元/平方米。過去一年,漲幅近萬元的項目在此刻停止瞭上漲的腳步。

  實際上,最終取證價格相比預期價有差距的並非這一項目。春節後,天宮院區域率先開盤的保利首開·熙悅春天 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)開盤均價為2.3萬元/平方米,隨後開盤的鑫苑·鑫都匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中國水電·雲立方兩個項目均以2.1萬元/平方米的單價入市,而在此之前,項目銷售人員透露的預期價格均為2.4萬元/平方米左右;北京華僑城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)3月取得預售許可證,銷售均價4.05萬元/平方米,這個價格和去年9月開盤時的價錢一樣,也是苦苦等瞭半年才批下來的。然而,這些"止漲"的項目隻是北京樓市"變動"的前奏,接下來出場的開發商則直接以犧牲預期姿態上演舍價走量。

  繼金融街·融匯後,同為一個區域的住總萬科橙 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)於3月14日以低於預期2000-3000元/平方米的價格入市,且精裝改為毛坯銷售。雖然萬科立即做出回應稱並非公司主動為之,而是嚴格按照政府相關部門指導意見進行的調整,但房企老大的風吹草動卻被迅速理解為行業變幻的風向標。幾日後,還未開盤的東亞新華便宣佈,旗下印象臺湖項目要主動降低預期售價,從之前的2.6萬元/平方米調整至2.2萬元/平方米起,原定的精裝房也改為毛坯房出售。

  降價的背後:

  房企提前跑量

  出乎萬科意料,萬科橙調低預期開盤,一經媒體報道便引發市場討論。

  "不是萬科想賣這麼便宜,而是批復的價格就這麼低。"萬科集團(萬科藍山 萬科幸福匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索))副總裁、北京萬科總經理毛大慶透露,住總萬科橙在報批的時候上報瞭兩套方案,一個是毛坯房,另一個是精裝修,批復的價格與萬科報批的價格預期相去甚遠,考慮到利潤率基本上一致的情況下,毛坯房2.1萬元/平方米的價格更具沖擊力,而且與周邊項目水平相當,因此最終選擇毛坯房入市。

  但並非所有的開發商對降價都諱莫如深。"我們判斷,今年下半年北京市場的壓力會非常大,而且我們也在其他地方看準瞭一些優質地塊,準備快速回籠資金,再次做好土地儲備。"東亞新華地產(東亞上北鑫座 東亞逸品閣)營銷管理中心總監賈玉鵬對北京商報記者表示,此次調低預期入市,除瞭建委控制價格的因素外,更重要的原因則是開發商對於市場的判斷出現轉變。

  如果說萬科的降價是不得已而為之,那麼東亞新華的調整售價卻是一次主動出擊。賈玉鵬在接受北京商報記者采訪時透露,首先,作為高周轉的企業,東亞新華已經瞄準瞭北京及其他區域優質地塊,需要快速回籠資金、儲備土地;其次,北京推出的自住型商品房下半年將會大量入市,同時去年高價拍出的地塊也將紛紛推售,下半年將會是激烈競爭的階段,相比而言,上半年從目前來看開盤項目不多,政策環境沒有變化,適合快速跑量。"我們拿地的成本是3000元/平方米,所以即便調低預期,也能夠保證收益。"

  在這種戰略調整下,東亞新華原定在下半年開盤的項目,都準備挪到上半年開盤,包括印象臺湖、東亞華欣灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、東亞朗悅居等,且價格也都要比周邊項目略低。另外也有消息稱,萬科旗下的金域東郡項目二期、首開萬科公園裡項目的開盤價格都可能將低於市場預期。

  在偉業我愛我傢副總裁胡景暉看來,通常有兩類開發企業會率先主動采用"低價入市、降價跑量"的策略。一類是大型品牌房企,此類企業的運營管理成本控制水平較高,在市場價格預期已經偏高的情況下,即使調低價格快速銷售,一樣能獲得良好的利潤率。另一類是正處於快速擴張期的房企,此類企業需要更高的資金流轉效率,降價走量的銷售策略符合企業自身的戰略需求。"另外,即使資金充裕,房企也面臨業績半年考,時間過半,銷售壓力仍然很大。"

  因此,分析稱相較本金攤還於可以拉高利潤率的高端、城區內項目,中低端樓盤則不排除以價換量的可能。

  "不論是天宮院還是臺湖板塊,均屬於低端剛需項目紮堆區域,此類產品不僅受自住型商品房入市帶來的客戶分流影響,而且仍面臨同區域同類型產品的競爭,這些因素成為開發商讓利跑量的最大動力。"亞豪機構市場總監郭毅認為,目前北京樓市釋放長效調控政策信號、銀行信貸持續收緊,購房者實際購買力正在下降,市場供需形勢正在發生變化,如此背景下,未來舍價換量的剛需盤將會由天宮院、臺湖等區域逐步擴展至其他區域。"區域內有大量競品的板塊就是下一個降價項目的醞釀之地,比如良鄉、長陽等。"

  購房者的圍觀:

  二手房成交難度加大

  就在新房市場連續出現新盤低於預期入市後,二手房市場的情況也有所變化。中原地產研究部統計數據顯示,3月上半月,二手住宅合計簽約僅3906套,成交價格在3.14萬元/平方米,與2月成交均價3.16萬元相比再次微跌0.6%。鏈傢地產監測數據同樣顯示,即使是成交最為活躍的八個商圈,除瞭廣安門和魯谷因為成交房源性質差異成交均價變化較大外,其餘的六個熱門商圈成交均價與2月相比,漲幅隻有0.2%。

  "從去年底開始,成交難度就加大瞭,此前要價430萬元的業主,現在也主動下調到瞭410萬元。"一位海淀區鏈傢地產門店工作人員介紹,業主起初定價虛高,在無人問津的情況下,不得不選擇調低預期。

  但即便如此,房子還是沒能順利成交。該工作人員介紹,城區內的二手房購房者以改善性需求居多,此類客戶在從緊的信貸政策下,傾向於等待時機;而大興、順義、房山等郊區縣二手房購房者以首次置業者居多,但此類客戶群受自住型商品房影響較大,因為目前這些區域的二手房價格通常高於自住房定價,"誰不想花更少的錢,買個新房呢?"一位二手房客戶坦言。

  根據多傢機構統計,北京二手房成交價格已經從去年12月以來連續三個月陰跌,此間又傳來新房降價銷售的消息,這又將如何影響本就遲遲不願出手的買房人以及捍衛勝利果實的賣房人?

  "雖然二手房買賣不會受到某企業決策影響,但是部分項目降價的消息一定會再次刺激購房人,延續觀望,繼續等待市場清晰信號。"中國指數研究院總監杜丙國分析,二手房買賣雙方的價格博弈將進一步加劇。也有分析認為,二手房房價是否有上漲空間,首先要看供需關系是否平衡。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍指出,目前北京二手房供需比達到2.7:1,供不應求是主流,但他也坦言,二手房價格上漲動力已經明顯減弱。"從目前整體趨勢看,預計北京2014年二手房價格上漲幅度肯定會放緩。"

  "下一個"的猜想:

  降價效應恐難蔓延

  不論是主動還是被動,開發商似乎不再執著於售價高預期,那麼,下一個降價或平價入市的項目又會是誰?北京房價下調的情況可能來臨嗎?

  帶著疑問,北京商報記者進行瞭市場調查,發現這一現象尚未傳導到整體市場。以最新獲得預售許可證的通州富力金禧花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)與合生濱江帝景兩個中低端項目為例,前者擬售均價2.8萬元/平方米,比2012年上一期項目每平方米高出近萬元,而後者如今2.85萬元/平方米的定價,相比今年前兩個月的報價也有瞭每平方米2000元左右的上浮。一位同區域內的開發商也向北京商報記者表示:"我們的樓盤一定不會降價或者是平價銷售,因為市場調研顯示,目前北京樓市需求還是非常旺盛的。"

  此外,高端樓盤依然價格堅挺,根據亞豪機構統計,近期開盤的中高端項目中,龍湖雙瓏原著與五礦萬科如園開盤調價漲幅在10%左右,3月入市的兩個項目開盤價漲幅則高達50%。而高端住宅春節以來的成交量占到商品住宅總銷量的12%,與去年同期相比提高瞭3個百分點。

  "從我們目前的市場監測來看,在北京市住宅成交總量當中,總價在平均總價2倍以上的改善型樓盤的成交量占比已經接近四成,而且有逐漸擴大的趨勢。"杜丙國分析,除旺盛需求的支撐外,受地王項目下半年陸續入市影響,以此為標桿的高端項目不會輕易、盲目調整預期售價,北京市高端住宅市場量價仍處上漲通道。

  杜丙國補充道,按照通常慣例,如果整體市場降價,必定會從遠郊區縣蔓延至城區,"然而土地、環境等資源的稀缺性將成為城區內項目保價的最大砝碼,也不會輕易受到部分城外項目降價影響"。

  "調控"下的市場:

  量價漲幅將縮小

  值得一提的是,國傢統計局數據顯示,2月北京一手商品住宅價格指數無論同比還是環比,雖仍然保持上漲,但漲幅均現回落,其中環比小幅回落0.2個百分點,同比則出現較大調整,下降3.3個百分點,這已是北京一手商品住宅價格指數自2013年11月以來連續四個月出現同比、環比漲幅雙雙下滑,而且2月是一手商品住宅價格指數的下滑幅度近四個月以來降幅最大的一個月。

  "雖然傳統淡季剛剛過去,但這個趨勢已經是北京樓市今年的主基調。"杜丙國判斷,今年北京房價根本上不會扭轉上漲態勢。

  北京商報記者在采訪中發現,分析人士普遍持同樣觀點。郭毅認為房價上漲的動力來自於強勁需求。值得註意的是,在萬科橙開盤之時,有1140名搖號人擠滿現場,333套房源四個小時之內被搶購一空;東亞印象臺湖即將開盤的200套房源目前已經吸引近400人排號。也正是市場的真實需求讓毛大慶有底氣說:"萬科橙再貴2000元/平方米也一樣能賣得出去。"

  從開發企業資金鏈方面來看,年初部分銀行收緊瞭對企業的開發貸款,房企目前的資金鏈條雖然承壓,但由於去年的良好收益表現,多數開發企業有一定的轉換空間。另外,上周隨著天保基金、中茵股份兩傢公司再融資方案獲批,房企再融資終於開閘,"開放常規的再融資渠道,可以讓企業通過股權等正常渠道獲得融資,是對房地產市場的強心劑",杜丙國說。另外,從政策層面看,"兩會"期間中央對房地產行業表現出瞭穩健、長效的調控方向,因此短期內,北京房地產市場的調控政策不會出現較大波動,樓市基本面也將在一定時間內趨於穩定。

  而對於近期市場的一系列波動,有多位房企人士表示,市場出現階段性微調屬正常現象,且目前看來並未出現實質性下調的跡象,對北京市場仍然看好。他們也願意適應政策調控及實際市場發展,對自身戰略做出調整,一位不願具名的開發商坦言:"從地價看,年初土地市場熱情高漲,後續效應仍然會釋放出來,但我們判定量價漲幅不會再像去年那樣高,我們也會為此做好準備。"北京商報記者 阿茹汗/文 馮中豪/攝

  大興一樓盤熱銷被指造假

  銷售對外聲稱開盤即賣八成 實際剩餘70%房源

  就在萬科橙、東亞臺湖項目紛紛調低預期售價入市引發討論的同時,近期北京再度爆出大興剛需樓盤--眾美城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)對外公佈去化率與實際剩餘房源相去甚遠,涉嫌隱瞞剩餘房源數量,故意制造熱銷假象。業內指出,開發商上述行為意在促動潛在購買者加快出手。

 自稱熱銷 網簽房源卻剩70%

  眾美城所在的龐各莊鎮位於地鐵4號線天宮院站向南4公裡,該項目去年底首次開盤,第二期3月9日領證入市,推出90平方米的兩居室和120平方米的三居室,均價為1.73萬元/平方米,這也是該項目最後一次開盤。

  根據負責給眾美城搖號的網站搜房網披露的信息,眾美城二期開盤擬售房源300套,前期排號350人左右,而開盤當日去化率為70%。

  昨日,北京商報記者前往該項目銷售處,以購房者身份咨詢剩餘房源數量,一位銷售人員表示還剩十幾套,另一位則表示還有40多套,當追問究竟還有多少套時,銷售人員顯得有些含糊其辭,"你問那麼清楚還剩多少套有什麼用,不管剩多少套,都是先到先得,優先選房"。

  "之前銷售跟我說,排號的人多,有可能買不上,開盤那天網上說賣得特別好,沒剩幾套房瞭。但昨天銷售給我打電話說還有那麼十幾套房。問瞭幾個樓層和戶型,結果銷售說都還有,有點納悶,就剩十幾套,怎麼能剩得這麼全?"曾經在眾美城一期排號未果、二期選擇觀望的任先生告訴北京商報記者,由於自己已經登記購買自住房,因此二期並未進行排號,但考慮到自住房搖號存在不確定性,因此抱著早買早踏實的心態想問問房源的情況。"結果在市住建委網站一查,發現何止十幾套,怎麼也得100多套呢,這不是騙人嗎?"

  北京商報記者登錄市住建委官網也發現,此次開盤是眾美城1號、2號、6號及7號住宅樓,共300套房源,3月9日開盤至今僅有39套完成網上聯機備案,還有24套顯示資格核驗中,52套已預訂,除此之外,剩餘未售、未定、未驗資房源近200套。市住建委網站也註明,交易網中所有房屋銷售狀態於每日凌晨進行更新,前一日房屋認購或簽約的狀態信息將於第二天起自動標識在樓盤表中。

  1:1蓄客量難以支撐80%去化率

  值得一提的是,在眾美城項目售樓處,僅擺放瞭1號樓和2號樓的銷控表,2號樓除個別房源基本售罄,1號樓則剩餘約20套房源,與市住建委網站的樓盤表大致相符,也是本次開盤的四棟樓裡賣得比較好的兩棟。而另外市住建委網站顯示還有大量可售房源的6號樓與7號樓,銷控表則並未在售樓處公示,當詢問銷售人員時,對方表示"地方太小擺不下"。

  隨後當北京商報記者提出要選一套7號樓兩居室時,銷售人員查詢透露,還有18套可選,再追問三居室,則被告知可以挑選的要多於兩居室,這與上述"整個項目還剩下十幾套"自相矛盾。對於本次眾美城的銷售情況,一位房企營銷總監分析,參與搖號的人數和推出的房源數量僅略高於1:1,這樣的蓄客量如果是大品牌開發商開盤去化率最多也就能到50%,中小開發商的去化比例可能更低。"以眾美城前期蓄客量來說,要達到當日80%的去化是不可能的。 "

  "一些關系戶,或者網簽慢的客戶,沒有錄入系統的,房子雖然已經賣出去,但還是顯示可售狀態,有這種可能性。"有負責營銷的開發商人士向北京商報記者表示,市住建委網站的樓盤表並非完全準確顯示銷售情況。但他指出,銷售最核心的還是要看市住建委的簽約數據,樓盤表的更新會有一定滯後,但大致相當。"一般比較規范的開發商會在7-10天內進行更新,從經驗來看,銷售人員說剩十幾套,而市住建委網站顯示200多套,這種情況比較蹊蹺。"

  瞞報數據意在促動購買者出手

  上述營銷總監坦言,開發商對外隱瞞真實的銷售數據,以熱銷來對外宣傳,目的是為瞭促動潛在購買者加快出手,這是房地產銷售的一項常用手法。"這種情況旺市和淡市下均有可能發生,但淡市作假的幾率會更大。"

  對此,眾美城相關負責人坦言,首次開盤蓄客期是去年"金九銀十"旺季,之後由於排號時間較久,又經歷瞭春節,使得客戶人心浮動。此外開春後,天宮院板塊項目紮堆開盤,價格普遍較平,特別是萬科橙日前2.1萬元低價入市引起市場恐慌,使得地2胎借貸利率怎麼貸款比較會過件理位置本來就不如天宮院的眾美城吸引力降低。

  此外還有業主表示,眾美城一期開盤後業主們遭遇瞭眾多問題,包括房屋窗戶質量不佳、貸款問題等等,業主已經形成維權行動,這些不良口碑客觀上也影響到瞭二期的銷售。北京商報記者 李芊

  (北京商報)



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-25/08072659318.shtml

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地方債大摸底四級政府負債超過14萬億元

  摸底、清償、問責、析因、求治,多策並舉,長短期兼顧,方能走出地方債務怪圈

  地方政府舉債大多投入市政建設、交通運輸建設、教科文衛、保障性住房等領域,這些公益性項目一大共同特點是往往不產生現金流,也沒有短期收益

  中國各省、市、縣、鄉(鎮)四級地方政府的債務規模究竟有多大,風險有多大?這一牽動人心的疑問,將在2013年10月下旬揭曉答案。《財經》記者獲悉,國傢審計署已將核定後的地方政府債務情況向國務院專門匯報。

  自2013年8月1日開始,這場聲勢浩大的政府性債務審計工作,即在全國各地統一展開。經過兩個月的努力,各地政府性債務審計報告在9月底陸續上報國傢審計署。

  《財經》記者獲悉,全國各省、市、縣、鄉(鎮)四級政府負債超過14萬億元,和上一輪審計相比,新增債務規模增幅較大。同時由於統計口徑分歧,一些地方政府隱性擔保債務或許不會被納入。

  在10月21日晚接受媒體采訪時,國傢審計署審計長劉傢義表示,要從三個方面來判斷政府債務:一是債務用到哪些領域;二是看債務使用以後所形成的是優質資產還是不良資產;三是要看債務償還能力,是不是每年能夠還本付息。

  "總體安全可控",這是官方一直以來的表態。

  審計長劉傢義21日表示,"根據我們之前審計的情況來判斷,我們是有能力解決這些債務的。"

  不過業內人士預計,在審計署摸清底數之後,中央有望出臺分類處理的解決方案。同時,個別地區大規模舉債引發的區域性風險可能將被揭發出來。

  債務大摸底

  "這次審計的核心、關鍵、重點是摸清底數。摸清底數,就是要把中央、省、市、縣、鄉五級政府債務的底數摸清楚。"在2013年7月27日全國政府性債務審計培訓班上,審計長劉傢義如是說。

  這是一次培訓會,更是一場動員會。三天後,全國范圍內2胎融資公司缺錢急用哪裡借錢的政府性債務審計工作啟動。

  內蒙古自治區一位基層政府官員透露,前來審計的上級審計部門工作人員在當地租下賓館,當地的財政、發改委等相關政府部門工作人員加班加點忙瞭幾個星期。

  對於主政一方的地方官員來說,這次審計令他們十分糾結。一方面他們預料這次審計之後,中央會出手解決地方政府部分債務,所以有多報債務總額的想法,但另一方面,又怕因為舉債過多被問責。

  "最後基本上是實話實說,對債務不隱瞞、也不虛報。"上述官員透露,2000年內蒙古自治區地方債務隻有170多億元,2012年底增長到近3500億元,增長速度非常快。

  由於有瞭2011年全國地方政府性債務審計的經驗,審計部門這次可謂駕輕就熟。不過在看到地方政府上報的數據時,審計署仍發現不少數據與審計人員所要求的口徑對不上,很多賬目需要修補和校正。

  按照此次審計工作方案,地方債務可分為政府負有償債責任、擔保責任和救助責任三類,並與2011年審計情況進行同口徑對比。

  此次審計還包括三類債務口徑范圍之外通過新的舉債主體和舉債方式形成的地方政府性債務。

  多位知情人士看來,新的舉債主體、舉債方式更為復雜、隱蔽,由此形成的債務是否納入地方政府性債務范圍也成為爭論焦點。

  根據審計署系統下發的審計通知解釋,"新的舉債主體"主要指的是國有獨資或控股企業(不含地方政府融資平臺公司)、自收自支事業單位等主體,通過舉借、融資租賃、集資、回購(BT)、墊資施工、延期付款或拖欠等方式形成的、用於公益性項目,由非財政資金償還,且地方政府及其全額撥款事業單位未提供擔保的其他相關債務。

  以回購為例,主要是指BT(建設-移交)模式的建設項目,由項目公司自行籌資建設,項目驗收合格後移交給業主,業主向項目公司支付項目總投資加上合理回報進行回購。BT是政府實施基礎設施建設常采用的一種新型融資模式,它解決瞭項目建設資金不足問題。

  2012年審計署審計時,發現瞭多種隱蔽的融資模式在地方盛行。一些地方通過信托、BT和違規集資等方式變相融資現象突出。和傳統的間接融資相比,BT融資成本較高,年利率最高達20%,且不在政府性債務統計范圍之內,不易監管,存在風險隱患。

  不可否認的是,這類通過新舉債主體形成的債務有相當一部分,是為瞭投資建設公益性項目,例如交通運輸、市政建設、文體廣場、保障性住房等,新的舉債主體雖然並非嚴格意義上的地方投融資平臺,但是也起到瞭不可缺少的作用。

  在財政部財科所金融研究室主任趙全厚看來,地方政府性債務具體是指什麼,中央至今也沒有拿出一個獲得各部門認可的權威解釋。不僅如此,連地方融資平臺的概念也沒有形成共識。

  趙全厚在調研時發現,有一傢地方國有鋼鐵公司,當地政府將它作為融資平臺運作項目,這樣偶爾為之的公司算不算融資平臺公司,尚存爭議。據悉,地方上很多國有企業都做過類似的事情,因而在債務性質上不好界定,更不便於債務管理。

  在實際運行中,作為地方政府融資"殼"的地方融資平臺也可以隨時更換。如果有的平臺公司進瞭銀行的"黑名單",政府能立即新建一傢。在趙全厚的接觸當中,某地級市擁有十幾個平臺公司,當地有一個口號是,"東方不亮西方亮,黑瞭南方有北方"。

  審計人員在此次審計過程中對地方政府出面擔保所產生的債務,如果沒有依據就不列入債務。因而,上述地方國有企業舉債用於政府公共項目支出等的此類債務,並不計入地方債務口徑。

  統計口徑大小對地方政府性債務規模影響巨大。知情人士透露,截至2013年6月末的地方債總額,不會達到部分機構預測的20萬億元之巨。

  新債從何而來

  按照現行《預算法》規定,地方政府實行預算收支平衡,不允許地方政府財政預算列支赤字,更無舉債權。但是地方政府融資需求卻又現實存在,因而,成立融資平臺(2009年後尤為集中),實現曲線舉債,政府性債務由此形成並擴大。

  目前地方債主要由以下幾部分構成:一是銀行貸款。銀監會官員曾透露,截至2013年6月末,銀行對地方融資平臺貸款餘額9.7萬億元;二是財政部代發的地方政府債券。公開數據顯示,截至2013年6月,財政部共發行地方政府債券8922億元;三是發行城投債,預計餘額1.4萬億元;四是信托資金,宏源證券(8.18, 0.04, 0.49%)固定收益部人士認為,這一資金總額有2.2萬億元之巨;此外還有其他創新型融資方式(如BT、BOT等)形成的債務。

  在眾多預測者中,渣打銀行[微博]研究團隊對地方政府性債務規模估值較高,預測可能達到21.9萬億元至24.4萬億元人民幣,占GDP的38%至42%。瑞銀證券研究團隊預測地方政府債務規模為16.5萬億元。財政部財科所研究員趙全厚估計,全國各省、市、縣、鄉(鎮)四級政府負債將在14萬億-18萬億元之間。

  如此龐大的新增債務從何而來?

  北京大嶽咨詢有限公司總經理金永祥參與瞭許多地方政府項目的運作,他告訴《財經》記者,在4萬億經濟刺激計劃出臺後,2009年-2010年國內銀行放貸非常兇猛。有些項目名字被寫錯瞭都能貸出款,當時的混亂程度可想而知。

  金永祥看到,一些原本要推進市場化融資的項目,經濟刺激計劃宣佈之後,市場融資便停瞭下來。各級領導"跑部錢進",沒有成本的資金流向地方政府主導的投資項目。在各傢銀行競相放貸的情況下,一個原本需要100億元的地鐵項目,很可能會拿到300億元貸款資金。

  這一輪狂飆突進,直接造成瞭地方政府性債務的快速膨脹。兩年後的審計結果顯示,截至2010年底,省、市、縣三級地方政府性債務餘額達到l0.7萬億元,其中2009年新增債務規模較大。

  多位受訪的業內人士認為,因隱形債務難以統計等原因,三級地方政府性債務的實際規模要遠遠大於10.7萬億元。

  2011年,銀監會等對地方融資平臺實施瞭清理整頓,當年地方政府性債務沒有增加。但好景不長,2012年,中央經濟工作重心轉變為"穩增長",國內貨幣政策重新向寬松方向調整,地方政府開始瞭新一輪加杠桿化過程。

  和上一輪債務構成不同的是,2012年後地方融資平臺從銀行貸款的規模和比例在下降,更多依賴債券、信托產品、票據、私募基金等方式。

  "2012年因影子銀行擴張,地方債務又漲瞭一塊,而且漲得比較大。銀行表內控制的比較嚴,銀行對地方政府形成的貸款非常有限。而其他方面如信托、票據、委托、企業債等,出去瞭不少資金。"瑞銀首席中國經濟學傢汪濤告訴《財經》記者。

  在具體操作上,地方政府融資平臺可以通過信托公司設立的信托計劃、銀行表外的理財產品購買該信托計劃的受益權;銀行還可以通過信托公司這一通道,向融資平臺發放信托貸款,或者用"委托貸款"的方式向地方融資平臺不斷地輸送資金。這幾種方式在銀監會嚴控平臺貸款之後大行其道,銀行、信托公司、融資平臺及其背後的地方政府利益高度一致,形成瞭一條有別以往的舉債鏈條。

  "2012年上半年各傢信托公司的地方政府項目非常多,大約70%以上都是投融資平臺的項目,下半年也沒少做。"中糧信托公司一位不願透露姓名的人士向《財經》記者介紹說。

  在業內人士看來,信托公司投資的項目,除瞭地產項目外,就屬地方融資平臺能支付高利息。

  從總體評估來看,地方融資平臺除瞭有土地抵押外,還有財政承諾、人大的決議作為隱性擔保,所以信托公司並不擔心地方融資平臺違約。

  一般而言,城投債發行期限為5年-7年,而信托發行期限為2年-3年,有的則是1年。"如果你發過債,我再給你貸這筆款,而且我貸款的償還期比較短,所以我不擔心。"上述人士介紹。

  和上一輪地方債形成方式不同的是,近兩年地方新增債務的擴張主要來自表外融資。和表內融資相比,後者更不易監管。

  同時,由於融資平臺出現"下沉"現象--縣、鄉融資平臺數量較大,其盈利、償債能力更差,這些債務擴張隱藏的風險更高。

  被忽視的鄉鎮債務

  2013年全國地方債審計工作新增瞭鄉鎮政府。按其在地方政府債務中的比重約為5%-6%測算,鄉鎮債務約為8000億元。

  據悉,這次鄉鎮債務審計以2005年12月31日為界限,分為歷史債務和新發生鄉鎮債務兩類。其中新發生鄉鎮債務指發生在2005年12月31日以後,仍有餘額的鄉鎮政府性債務。

  目前全國擁有建制鄉鎮3萬多個,而負責鄉鎮債務審計的各縣(市、區)審計局大多業務人員人手緊張,為此,審計署決定鄉鎮債務審計隻填報單獨的報表,可以不單獨下發審計通知書和出具審計報告。但對發現的突出問題,特別是債務違規使用等問題,要專題報告和反映。

  8月20日前後,各地陸續完成瞭對鄉鎮政府性債務的審計工作。綜合多方信息來看,各鄉鎮債務時間跨度大,舉債原因復雜,且規模差異較大。其中東部地區債務規模高於中西部地區,經濟發達鄉鎮高於欠發達鄉鎮。尤其需要註意的是,過去鄉鎮政府直接舉債正轉變為融資平臺的政府性債務,由於其償債能力更弱,其債務風險更需警惕。

  由於此前從未在全國范圍內進行鄉鎮債務審計,因而鄉鎮債務總規模目前並沒有確切的統計。但從各地審計部門零星進行的專項債務審計中,可以管窺一二。

  彌陀鎮是安徽省安慶市太湖縣的一個普通山區邊貿集鎮,目前下轄10個行政村1個居委會,人口3.9萬人。太湖縣審計局出具的一份審計報告顯示,截至2011年底,該鎮債務餘額1058.78萬元(賬內債務640.41萬元,賬外債務418.87萬元),債務額比2007年下降瞭621.57萬元。

  浙江省是全國為數不多的實施瞭全省鄉鎮債務審計的省份。該省審計廳對全省鄉鎮(含街道)審計後發現,至2011年末,全省負有三類債務的鄉鎮共612個,債務餘額399.79億元,平均每個鄉鎮負債6532.5萬元。在這些債務中,以鄉鎮政府負有直接償還責任的為主,債務餘額為349.98億元,占87.54%;擔保債務餘額為6.46億元,占1.62%;其他債務餘額為43.35億元,占10.84%。

  審計報告認為,浙江省鄉鎮舉債規模存在較大差異。縣域經濟整體發達的嘉興、杭州、寧波、湖州四市占浙江全省債務餘額的81.74%,縣域經濟整體欠發達的麗水、舟山、衢州三市僅占全省債務餘額的3.13%,其中麗水市實現鄉鎮財政零負債。

  和省、市、縣級政府相似的是,鄉鎮債務的舉債主體正變為各種形式的融資平臺公司。

  浙江省審計廳公佈的審計結果顯示,政府性債務率超過警戒線100%的鄉鎮有112個。為滿足鄉鎮基礎設施建設資金需求,各鄉鎮紛紛效仿省、市、縣級政府,成立瞭鄉鎮融資平臺,僅浙江省鄉鎮融資平臺就達到448傢公司(債務餘額174.11億元,不盈利融資平臺公司達319傢,占71.21%,其中虧損192傢,占42.86%)。

  由於沒有實質性收入來源保障,這些融資平臺償還本息主要依靠鄉鎮財政借新還舊,違約風險巨大。

  截至2011年末,浙江省鄉鎮融資平臺公司債務餘額174.11億元,占鄉鎮負債總額的43.55%;鄉鎮財政債務餘額104.79億元,占鄉鎮負債總額的26.21%。

  審計結果顯示,浙江省鄉鎮債務在2009年後增長迅速。2009年至2011年形成的債務餘額分別為102.4億元、99.3億元和117.64億元。這和省、市、縣政府性債務快速增長的態勢一致,增長的主要原因是鄉鎮經濟發展和新農村建設需要。

  而在鄉鎮歷史性債務中,用於鄉鎮基層政權建設、公共服務體系建設和墊交稅費、農村義務教育債務等歷史遺留債務,規模不小。

  2007年12月底,國務院決定在內蒙古、吉林、安徽等省開展清理化解農村義務教育"普九"債務試點工作,在全面摸清"普九"債務底數基礎上,鎖定債務,逐步化解。

  這在一定程度上緩解瞭鄉鎮債務壓力。不過這僅限於一部分試點鄉鎮,目前全國仍有許多鄉鎮需要償還農村義務教育、鄉村墊交稅費、鄉村基層政權機構建設而形成的歷史債務。

  流動性風險

  審計結果尚未公佈,但地方政府與上級審計部門的博弈卻早已開始。

  本輪政府性債務審計大多在9月中旬結束,按照以往審計工作安排,在完成審計工作之後,上級審計部門會出具一份審計報告(征求意見稿),這份不公開的意見稿會提出審計中發現的問題和整改建議。之後再根據反饋意見擬定審計報告逐級上報。而審計中發現的一些敏感的債務問題會不會最終寫入審計報告,則要看上級審計機關的"臉色"。

  2013年9月13日,重慶市涪陵區人民政府對重慶市審計局出具的審計報告(征求意見稿)進行瞭回復,這份文號為"涪陵府〔2013〕155號"回復函(下稱回復函),認可瞭本次審計過程和結果,但是對於個別問題希望得到寬大處理。

  例如,審計報告(征求意見稿)中提出"涪陵區李渡新區開發(集團)有限公司未按貸款合同約定用途使用貸款14.5億元"的問題。涪陵區人民政府認為情況屬實,主要是因為個別建設項目的立項、開工、建設時間與銀行信貸資金的獲批、放款時間之間存在差異,為瞭節約財務成本,提高資金使用效率,形成瞭審計中發現的問題。

  為瞭維護涪陵新區良好的信貸信用環境,增強金融機構對涪陵發展的信心,涪陵區政府希望重慶審計局不在審計報告中反映該問題。對存在的問題,區政府將采取切實有效措施加以整改。

  審計長劉傢義並不擔心地方政府債務。10月21日晚間談及地方債時他稱,"根據以前的審計情況看,我們是有能力解決這些債務的。"

  目前,審計署采用債務率、償債率、逾期債務率、借新還舊率等指標來衡量地方債風險。

  一般而言,債務率(指年末債務餘額占當年綜合可用財力的比率)超過100%,表明該地區債務風險高;低於100%,表明債務風險較低。在上一輪審計時發現,全國有78個市級和99個縣級政府負有償還責任債務的債務率高於100%,分別占兩級政府總數的19.9%和3.56%。

  據《財經》記者瞭解,目前部分地區的政府性債務已經嚴重超過政府財政能力,過高的債務率讓地方政府舉債度日,勉力維持。

  以江蘇省鎮江市為例,該市共有五傢大型融資平臺。五傢公司2012年的短期負債628.07億元,長期負債536.13億元,負債合計1164.2億元,而當年該市的市本級可用財力僅為191億元。五傢公司的負債合計是市本級可用財力的6倍。而這五傢公司的營業利潤僅為6.45億元,獲得的財政補貼卻高達18.2億元,占財力的近10%。

  償債率(指當年償還債務本息占當年綜合可用財力的比率)是用來衡量到期債務的償債壓力指標,國際上一般認為該指標控制上限20%,超過20%則表明償債壓力較大,風險較高;低於20%,表明該地區償債壓力較小,風險較低。

  地方政府舉債大多投入市政建設、交通運輸建設、教科文衛、保障性住房等領域,這些公益性項目一大共同特點是往往不產生現金流,也沒有短期收益。因而對於地方融資平臺來說,如何還本付息是一大難題。

  汪濤認為,對地方政府來說,負債率本身不是大問題,流動性才是最大問題。新增債務規模越來越多,問題越來越嚴重,拆東墻補西墻的方式將難以為繼。"嚴格意義上說,很多地方連利息都還不起,絕對是壞賬,所以它有流動性問題。"汪濤告訴《財經》記者。

  宏源證券固定收益部首席分析師范為估計,地方債一年需還的利息在1萬億元左右。而2012年地方財政收入(本級)合計6.1077萬億元。

  地方性債務發生多與土地有關,先是以土地作為抵押品撬動銀行及其他資金,債務償還又多依賴土地增值。在出現違約風險時,地方政府也往往采取向融資平臺註入土地的辦法。因而,一旦土地市場持續遇冷,地方政府會面臨舉債還息的尷尬局面。

  審計署下發的審計方案中明確提出,"摸清底數,反映問題,揭示風險,提出建議"。

  業內人士預計,地方債的處理上可能要抓典型,個別地區、個別融資平臺大規模舉債引發的區域性風險,可能將被揭發出來。

  據悉,在審計署完成摸底後,中央或會出臺一攬子解決方案,分類處理。同時著重解決引發地方債膨脹的長期機制性問題,如如何調整央地財稅關系,如何轉變政府職能,遏制地方政府過度舉債、熱衷搞建設的沖動等。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/09422469364.shtml

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內容來自sina新聞

地方版 國五條細則落地倒計時 樓市或迎降溫

  隨著25日廣東版"國五條"細則的率先出世,各地落實樓市調控新"國五條"、出臺操作細則進入倒計時。

  原住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林28日在接受中新社記者采訪時稱,在各地細則落地後,樓市將能有效降溫、回歸理性。

  近幾個月來,中國樓市漲潮連襲。官方數據顯示,今年2月份,中國70個大中城市中,房價環比上漲的城市逾九成,達到66個;其中,北京、廣州兩地漲幅最高,環比上漲3.1%。

  在樓市熱漲中,2月20日和3月1日,中國官方相繼出臺房地產調控新"國五條"及其細則,以穩定市場預期、遏制部分城市房價過快上漲。

  但由於政策出臺和落地存在時間差,各地購房者紛紛搶搭原政策末班車,再度引發一波樓市熱銷潮。多地二手房市場和新房市場3月再次出現價量齊漲的情形,"日光盤"等重現樓市。

  根據官方部署,更具操作性的"地方版""國五條"細則要在3月底前落地,近期坊間對於各地政策的動向猜測不斷。

  從已有的"廣東版"來看,粵版細則包括確定房價控制目標、明確廣州、深圳、珠海、佛山四市限購范圍擴大等內容。雖范圍不小,但有業內人士指出,該細則疑有照搬原則性文件之嫌、缺乏可操作性,或難實現調控初衷。

  王玨林亦表示,粵版"國五條"雖有一些具體的部署,但實際上新的內容不多,有打"擦邊球"之嫌。尤其對於最受關註的售房"20%個稅"如何征收、二套房貸政策是否變化等問題的規定較為模糊。

  不過,中國房地產學會副會長陳國強向中新社記者解釋,粵版細則屬於省級政府層面文件,仍需由各市政府完善、落實。至於其中的個稅條款等,亦需要如國傢稅務總局等中央機構進一步完善其內容,各方合力推進。

  王玨林預測,鑒於此前北京對於樓市調控政策一向采取比較嚴格、得當的措施,此次北房貸二胎詢京市的細則或將更具可操作性。"但如果各地方都直接照搬'國五條',則調控政策會失去實際意義。"

  事實上,中國官方的調控決心已昭。中國總理李克強27日在國務院常務會議上提出,要繼續搞好房地產市場調控,加快建立房地產穩定健康發展的長效機制,加強保障性安居工程建設。

  陳國強分析,李克強的表態中已明確未來中國樓市調控的政策取向和方向,"延續既有的調控基調幾無懸念"。

  對於樓市發展長效機制的建立,陳國強認為,這意味著未來調控或將更多地觸及房產稅改革試點的擴容、集體土地流轉制度、房地產金融制度等深層次的改革內容,包括"小產權"房問題如何解決等或將被列入議事日程。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-土建融新北蘆洲土建融03-30/09482001043.shtml
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46個限購城37個倒戈 住建部正觀察北上廣深樓市

  "2014年樓市最大的特點是什麼?房價下挫,放松限購。昨天,繼南方多地相繼取消或局部調整限購政策,位於我國最北的省會城市哈爾濱也宣佈全面取消限購,本市戶籍與非本市戶籍在哈爾濱購房將不再有套數限制。至此,46個實施限購政策的城市中,已經有37個城市在各種層面放松限購。面對全國樓市庫存不斷升溫,各地樓市飄搖,用行政手段限制樓市活力的方式面臨著巨大壓力,退出限購似乎是大勢所趨。作為限購執行最為嚴格的城市之一,北京會不會放開限購?"

  住宅限購退出潮出現

  6月26日,內蒙古呼和浩特宣佈,調整限購政策,這也是國內自從執行限購政策以後第一個地方政府明確表態取消限購的城市。隨後,多個限購城市的住建部門前往呼和浩特"取經"。面對2014年風雨飄搖的樓市,地方政府坐不住瞭。

  此後的情景大傢頗為熟悉,如同《冰河世紀》裡面的經典橋段,當小松鼠費盡九牛二虎之力把橡果從冰壁上拔出,巨大的裂痕迅速蔓延開來......不久,洪水從這裡湧出--呼和浩特率先捅破瞭這層窗戶紙,其他城市蜂擁而上。

  昨天,位於我國最北的省會城市哈爾濱宣佈執行瞭三年零五個多月的限購政策就此"壽終正寢"--自16日起全面取消限購,在哈爾濱購買商品房(含二手住房)辦理網簽備案和房屋權屬登記時,無須提供住房情況證明。

  截至昨天,已經有37個城市在限購方面有不同程度的松動。而在這一輪行政限購中,全國總共也隻有46個城市明確宣佈瞭限購。不僅如此,為瞭給樓市打氣,一些地方甚至出臺刺激政策,鼓勵買房。以四川為例,當地省財政廳決定,從2014年7月1日至2014年12月31日期間,對金融機構支持首次購房貸款,且貸款利率不超過基準利率的,給予貸款金額3%的財政補助。這種補貼尺度之大極為罕見,此後武漢、紹興、包頭等相繼跟進。

  多位業內人士大膽預計,今年42個城市將全部調整限購政策建地貸款高雄岡山建地貸款,言下之意,隻有北京、上海、廣州、深圳這4個城市可能會繼續堅守。

  樓市到底有多危急?

  習慣瞭北京、上海樓市"長紅"的人們可能無法想象,三四線城市樓市的艱難。當然,對此,目前並無一份官方的樓市評估報告,但一些細節能夠透視全國樓市冷暖。

  原本為各地開發商輸血的信托項目目前正在全線排查,基金公司子公司大多嚴禁接收三四線城市房地產項目。呼和浩特、鄂爾多斯等地出現批量無人亮燈的小區。新建房屋的需求者如同沙漠中的小溪,突然就在拐彎處消失得無影無蹤。

  社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心日前在京發佈2014年《中國住房發展(中期)報告》稱,現在房價較高、前期開發量過大,但整體樓市不會崩盤。這可能是較為中立的判斷。

  今年5月,有輿論透露,住建部相關人士表態,除北上廣深之外,其他城市的限購政策可以自行調節,尤其是庫存過大的地方。但不會明確發文。近期北上廣深也有市場劇烈調整,部裡正在觀察研究,但依然不會發文表示限購退出。當時還有輿論批評這一信息是混淆調控成果,現在結果證明,樓市放松限購幾乎完全參照瞭以上幾句話來進行--從6月26日第一個城市表態放松限購,隻用瞭不到一個半月,37個城市全線倒戈。

  後限購時代樓市大漲?

  在取消限購最頻繁的7月,研究機構跟蹤瞭天津、成都、杭州、長春、蘇州、武漢、南昌、廈門、濟南、福州、無錫、寧波及南寧的樓市,希望瞭解放松限購是否能夠挽救樓市頹勢。調查結果發現,隻有極個別城市成交量出現瞭明顯反彈。

  調研城市中,僅杭州蕭山、濟南及成都,表現為取消限購後日均成交量較之前飆升3倍。這種飆升也可能是之前簽瞭合同,但因為限購一直沒有網簽的,屬於積壓交易造成。更多取消選購的城市,放松限購效果甚微--包括長春、武漢、寧波及南寧等4城市,特征為取消限購後日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。還有一部分城市限購取消後甚至基本沒影響--有6個城市取消限購後成交量毫無上漲動力,仍每況愈下。

  蘇州一個開發商老板向北青報記者表示,大多數人都是買漲不買跌,而且現在樓市和幾年前面臨的環境已經完全不一樣瞭,屬於明顯的供過於求。"大部分松綁限購城市的特點都是人口漲幅放緩,庫存壓力山大,這種情況下,對於購房者來說,越是限購的城市,反而越是值得買的城市,越是松綁限購的城市越要謹慎購房。"一位在沈陽經營多年的房地產中介張怡透露,像沈陽這類城市,目前的庫存量去化速度超過20個月,而且沈陽經濟本身發展放緩,人口的流入增量放緩,都導致房地產的需求基數放緩上漲--通俗而言,就是買房人需求在減少。

  北京樓市觀望氣息濃

  再把目光調回北京樓市。亞豪機構最新統計數據顯示,7月北京樓市成交商品房6200套,創下2011年以來的同期新低。如果扣除兩個自住房項目金隅匯星苑、首創[簡介 最新動態]悅都匯分別簽約的1520套和166套,7月北京商品房住宅僅成交4514套,環比6月下降瞭15.5%,創下2007年有網簽記錄以來的最低值。

  樓市的觀望情緒並非隻體現在商品房上。在政府支持的自住型商品房上,原本擠破腦袋參加搖號的人也出現瞭動搖。北京最便宜的自住型商品房當代采育滿庭春MOMA,可以提供自住房1482套。第一次搖號按照房源數6倍數量搖出瞭選房人群,結果第一輪選房之後還剩下700餘套房子。開發商隻能再次組織搖號。這從側面反映瞭北京樓市的溫度,面對售價比商品房便宜30%的自住房,依然有大量人群選擇觀望。

  而在土地市場,最近也罕見地出現瞭流拍現象。7月29日,此前幾年備受市場追捧的朝陽孫河組團,其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍,這也是繼2011年4月順義仁和鎮梅溝營村兩宅地流標後,三年來北京首次出現土地流拍。僅過瞭兩個星期,8月14日,房山區長溝鎮FS12-0001-0026等地塊由於現場無房企報價,最終難逃流拍命運。鏈傢地產[微博]市場研究部張旭認為,從最近公佈的房地產運行數據看,多項指標表明房地產仍然處於下行趨勢,房企投資熱情不高,預計未來一段時間房企將更趨於謹慎。

  北京該不該放開限購?

  如此背景下,北京的限購政策該不該放松?

  先來看看購房人群的想法。薑女士2008年畢業於北京工業大學,之後在新浪上班,所有的社保和所得稅都很完備。2010年,她因為換工作,中間社保中斷兩個月,但當時並無限購一說。在此後北京實施嚴格限購後,像薑女士這樣的人被擋在瞭購房資格之外。"如果5年是一個標準,那連續這一限定並不合理。工作變動,社保中斷,這些並非都是個人能夠控制的。這種要求,顯然缺乏人情味!"在薑女士看來,這一限購明顯可以優化,"比如說調整為累計5年或者6年,這樣既符合限購精神,又有實操價值。"

  那麼開發商是如何想的?不妨再回頭看:一年之前,全國各類型開發商都擠到北京拿地,地價越舉越高,讓任志強[微博]這類立足北京的開發商因為拿不到地頻頻罵街。這種日子還沒過多久,北京的土地市場也開始降溫瞭。"有些地塊地理位置遠,價格又漲得太多,實在擔心拿地之後被套住。"一位參加拍地的開發商代表告訴北青報記者,開發商群體肯定希望北京調整限購政策。

  再看業內人士。對於現行的一些限購政策,在調查中,包括北京房地產中介行業協會相關負責人等在內業內人士也認為存在優化的空間,其中一條就是連續的社保證明。按照北京的限購規定,非京籍人士需要有連續的5年社保證明或者納稅證明才能有購房資格。如果說5年是經過測算得出的結論,那所謂連續這一概念就有"懶政"的嫌疑。

  北京會不會優化限購?

  目前來看,正如多位業內人士分析的那樣,在所有46個限購城市中,繼續選擇堅守限購的城市可能隻會剩下北京、上海、廣州、深圳。

  深圳幾天之前曾明確表態嚴格執行限購。但不少瞭解其中緣由的調侃深圳限購政策,"窗戶開得和門一樣大的時候,門開不開就不重要瞭。"言外之意,就是深圳在執行限購政策的時候實際上"窗戶"越來越大--實際上,深圳是北上廣深4個城市中,落戶難度最小的一個城市,基本隻要本科畢業就可以正常落戶,與北京、上海相比非常寬松。而且根據深圳的人口擴展計劃,深圳要大力增加戶籍人口,從2011年年底到2015年,深圳的戶籍人口要259萬增加至400萬人,增幅超過五成。深圳的限購政策在松綁的戶籍政策下,可以說影響非常小,深圳有大量的新增戶籍人口可以購買2套房。

  "不過北京的限購並不是完全針對房地產市場,考慮到北京城市的承受能力,目前北京也不具備完全放松限購的條件。"中原集團首席營運官李文傑告訴北青報記者。但他同時強調,北京具備優化、調整限購的條件。

  "一個城市的住房需求本來就是立體的、多層次的,應該對不同層次的住房需求進行引導。"李文傑介紹,北京提出瞭"低端有保障、中端有支撐、高端有市場"的住房政策目標,在低端保障方面主要依靠大量修建公租房來滿足需求,中端支撐則引入瞭自住型商品房,而高端需求則主要由市場來調控,李文傑也認為在高端市場有存在限購優化的空間。

  "一方面,高端住房需求本身體量不大,對這一層次進行一些放松不會影響大局。但是此前有傳聞取消140平方米以上的限購,我認為暫時還不具備條件,因為價格會進行傳導,大面積放開後價格上漲,自然會傳遞至90平方米以下的房子。"在李文傑看來,比較好的方式是通過調動存量,增加供應。

  "在限購之前,全國各地的人購買北京的房子,他們中不少在北京有三四套。如果長時間限購,既不能買,又不舍得賣,這就會造成空置現象。能否對這些有多套房的人,實施在一定時間內,賣兩套可以買一套,這樣就能把房子置換出來,增加樓市供應,盤活存量。"李文傑告訴記者。

  在李文傑看來,在北京不具備完全放開限購的背景下,經過嚴密論證適當調整限購政策,既能夠照顧到改善型住房需求,讓一些高收入人群購買大面積房產,又能夠增加供應滿足不少人首次置業的需求,讓城市的住房結構更為合理。 文/本報記者范輝

  財經觀察

  改善型購房被"誤傷"是時候"松綁"糾偏瞭

  全國首個省級救市文件,本月起在福建實施。這份被業內稱為"新閩八條"。"新閩八條"新在何處?首先,它以公文形式把改善型購房者定義為剛需,並給予首套房政策待遇;其次,它為改善型購房者提供瞭低利率房貸的可能。可以說,給改善型購房者適當"松綁",並提供稅費優惠和信貸支持,是"新閩八條"的救市抓手。在改善型購房需求長期被調控"誤傷"的大背景下,此舉不但能有效釋放改善型購房者的市場需求,還能促進房地產市場的健康發展。

  首先,改善型購房者擁有現實購買力,是完成住建部下半年"千方百計去庫存化"目標的中堅力量。高房價抬高瞭購房門檻,一部分典型的剛需已力不從心,實際等同於被扼殺,還有一部分被保障房、政策房吸納分流。加上投[簡介 最新動態]資投機性購房需求被抑制,現階段房地產市場的有效需求,主要掌握在改善型購房者手裡。

  其次,改善型購房者能繼續抑制投資投機性購房需求。改善型購房者自己已有住房,隻是面積和居住條件不能滿足新的實際需要。他們換房的主要目的,還是居住。購房行為對他們而言,消費屬性大於投資屬性。在樓市低迷期釋放改善型購房需求,等於把潛在的投資需求提前轉化為現實的居住需求,這為樓市軟著陸設置瞭提前量。

  再者,改善型購房者能促進二手房市場流通。改善型購房者多以"賣一買一"的形式置換新住房,原有房屋需要快速流向市場以求變現。正因如此,發生囤房惜售、坐地漲價等無良行為的概率較小,釋放其需求能促進二手房市場健康發展。

  此前樓市調控中的限購和限貸兩大防線,如今已逐漸在越來越多的地方被突破。這預示著,未來調控的主線,勢必從"鼓勵剛性購房需求,抑制不合理住房需求",轉向更加精準和細化。一直被調控"誤傷"的改善型購房需求,要在未來的調控框架中獲得更健全的制度設計,讓其成為房地產市場穩定的需求增長點。

  從這個意義上講,"新閩八條"的確有新意,可能很快會被效仿甚至超越。文/新華

  新聞背景

  境外部分國傢和地區如何限購

  香港額外印花稅和買傢印花稅抑制炒樓

  面對熱錢湧入樓市,香港特區政府在2012年10月出臺兩辣招。

  1.提高額外印花稅稅率(SSD)及適用期

  如物業持有期為6個月期內出售,稅率為20%(原先為15%)

  如物業持有期超過6個月但在12個月期內出售,稅率為15%(原先為10%)

  如物業持有期超過12個月但在36個月期內出售,稅率為10%(原先為超過12個月但在24個月內,稅率為5%)

  2.買傢印花稅(BSD)

  非香港永久性居民,即所有外地人士或以公司於香港置業,須負擔額外15%的買傢印花稅,若在三年內賣出物業,另按出售時間征收額外印花稅。

  因為2012年樓市漲幅巨大,特區政府又規定,在2013年2月23日或以後簽立購買住宅或非住宅物業的買賣協議,均須繳納雙倍印花稅。2014年5月政府作出讓步,現時香港永久性居屋買入新物業的6個月內,出售其在香港原有唯一物業,可豁免雙倍印花稅。

  澳大利亞

  外國人隻能購買還未完工新樓

  外國人隻能購買還沒完工的新樓,即直接向發展商購買、沒住用超過12個月的房子。在澳大利亞短期居住的外國人可買一個已完工的單位,不過必須作為主要住所。至於新樓、即將展開重建工程的現樓,以及供發展用途的空地,外國人持有的數目則不受限制。

  部分放開限購城市

  8月16日哈爾濱

  8月11日昆明

  8月9日南寧

  8月2日合肥

  7月28日石傢莊

  7月23日海口

  7月20日杭州

  7月19日長春、蘇州

  7月14日南昌

  7月10日濟南

  6月26日惠州、呼和浩特



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-17/11024378391.shtml

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內容來自sina新聞

北京70億級地塊落市無聲 對周邊房價影響甚微



??除瞭引起業內的一片驚嘆,剛剛掛牌的“豐臺區花鄉白盆窯村”的北京總價地王並沒有引起周邊房價的變化,對於區域影響遠不及正在興建的天壇醫院分院。12月3日下午,北京市國土局掛牌多宗土地,其中豐臺區花鄉白盆窯村地塊掛牌價70.7億元,無論是價格還是體量,都堪稱今年出讓土地之王,且有可能突破北京地塊總價紀錄。

房子2胎轉貸缺錢急用哪裡借錢??花鄉市場靜悄悄

??12月8日上午,記者走訪瞭花鄉地塊周邊區域。一傢位於益辰欣園附近的二手房門店經紀人員向記者介紹,花鄉新地王掛牌後對周邊的二手房房價並沒有什麼影響,也沒有業主坐地漲價。

??從花鄉橋向南樊羊路兩側,施工地很多,還有一片一片圍起來的地塊待開工。經紀人指著樊羊路西側工地上的塔吊說:“這片地是之前拍的,現在中鐵二局正在建,這周邊要建設總部基地,北京的第二個CBD。看到那個高樓瞭嗎,那是北京諾德中心,將來這周邊會建成很多這類的商務樓。”

??看瞭離掛出的花鄉地塊最近的億城天築小區後,記者采訪到瞭一位小區業主王先生,其稱知道花鄉70.7億元新地王入市的事兒,但是這對周邊二手房的房價不會產生什麼影響,因為周邊二手房本來就少,而且業主大多也不是投資售房,換房改善的居多,對於換房業主來說,房子趕緊出售才是最重要的。

??二手房價沒有變動,那新盤會因此漲價嗎?記者也采訪到瞭京投銀泰萬科西華府的售樓顧問,他介紹說,花鄉地王入市對一手樓盤價格目前沒有影響,西華府二期現在是尾盤階段,價格比4.2萬元的開盤價還有優惠,差不多3.9萬元/平方米。某新房項目經理認為,目前新樓盤在年底銷售階段,去庫存仍然是重中之重。

??影響不及配套設施土地貸款屏東高樹土地貸款

??在看房的路上,經紀人向記者介紹瞭沿途的配套情況,看到瞭正在建設中的北京天壇醫院新院址,還有從樊羊路通往地鐵9號線豐臺科技園站的兩條大馬路已經基本建成。相較於新地王入市,周邊的商業、交通及生活配套更能成為房價上漲的原因,花鄉地塊附近二手房門店經理楊先生向記者介紹,位於花鄉橋東北角的天壇醫院新院開工建設,以及北京首條“空中小火車”的開工都引起瞭周邊房價的上漲。

??談到區域成交情況時,楊先生稱,從10月開始成交量較之前明顯提升,現在購房客戶趨於理性,更多的是看小區周邊配套設施以及未來的發展狀況,從自身的需求出發來購房,目前花鄉區域成交的購房者多以剛需為主,所以新地王入市對於他們的影響微乎其微。

??房價存在上漲空間

??針對地王入市房價未漲的問題,記者也咨詢瞭接觸購房客戶最多的二手房中介,鏈傢房產東四環某區域經理認為,2014年是真正意義上的“客戶元年”,年初很明顯從2013年的賣方市場轉變到買方市場,“9·30”新政策出臺後,成交量大幅度提升,買賣雙方的博弈趨於中間化,雖然賣方市場有顯現趨勢,但就目前來說,依舊是買方市場的延續。

??相較於2012年7月萬柳地王出讓後,首周便引起周邊區域二手房價格上漲10萬到20萬元,此次花鄉新地王入市目前暫未引起房價上漲。一方面是客戶購房趨於理性以及買方市場的大環境,另一方面的原因是信息未被擴散和消化。12月3日花鄉地塊才剛剛掛出,於12月23日開始競價,此地塊成功出讓後會對周邊房價產生一定影響,再加上南城規劃、配套設施不斷完善,花鄉地塊房價仍然存在上漲空間。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-11/13475948684161027191529.shtml

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商品房買賣合同文本變臉 一房二賣需雙倍賠償買主

  楚天金報訊 據新華社電 新版商品房買賣合同示范文本近日由住建部和工商總局聯合發佈,這是在2000年版的《商品房買賣房屋2胎刊登合同示范文本》基礎上修訂而成,分為預售合同和現售合同兩個文本。

  新版合同增加瞭房屋交付前買受人查驗房屋的環節,明確出賣人的保修責任和最低保修期限,細化業主對建築物專有和共有部分享有的權利。

  對於法律法規沒有明確規定的事項,新版合同引導買賣雙方自行約定,避免引發糾紛。如小區內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬,室內空氣質量、建築隔聲標準等房屋質量問題。

  新文本細化瞭買賣雙方的違約責任,引入懲罰性賠償金內容,對存在"一房多賣"、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的,出賣人除退還買受人已付全部房款和利息外,還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-23/07164160909.shtml

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"無燈路"陸續亮起來

  昨日,今年無燈路建設工程最後一塊"硬骨頭"--金虹東路的電氣安裝工作全部結束,也標志著我市今年無燈路建設工程的電氣安裝工作全部結束。8月初,市路燈管理處將完成全部無燈路供電手續的辦理工作,徹底點亮所有無燈路,提前一個多月讓"抹黑"的百姓門前"亮"起來。

  金虹東路是連接錦繡小區和旅順北路的一條主幹路,隨著城市建設的西拓北進和周邊小區的不斷增加,金虹東路逐漸成為甘井子區一條車流量較大的主要道路,路燈設施也成為居民關心的問題。金虹東路全長23749米,共立12米400瓦路燈428基,鋪設線纜28180米,安裝變壓器9個。如有購房問題可咨詢400-606-6969.

  "無燈路"的存在,不僅給市民出行帶來不便,而且影響城市的整體形象。今年的"無燈路"建設,將徹底解決我市主城區內現有的"無燈"路。自明年起,將出現一條就解決一條,讓市民夜間出行更安全、更舒適。今年"無燈路"建設投入建地查詢為歷年來最高,涵蓋瞭我市的主城區和部分城郊接合部的鄉、鎮改街道區域。針對"無燈路"下半夜車少人少的特點,還為燈具采用瞭可變功率的鎮流器,實現城市照明的綠色、環保和低碳節能。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-25/07432834584.shtml

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