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  利潤率下滑

  在業績普漲的同時，房地產行業集中度上升的趨勢可能會加速呈現。2012年TOP10企業的銷售額市場占有率已經達到12.5%，據克而瑞(CRIC)發佈的《2013年前三季度房企銷售排行榜》顯示，上榜房企銷售金額集中度方面，TOP10房企的市場份額為14.43%，比2012年同期略有提高，TOP20房企的市場份額超兩成，比2012年同期增加瞭1.05個百分點。加速提升的態勢比較明顯，未來這一趨勢不僅會延續，而且可能會加速。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-27/07412555193.shtml

  多數房企完成銷售任務

  "2013年房子賣得好不是新聞，賣得差才是新聞。"對於今年樓市表現，北京一傢房地產項目銷售負責人調侃道。

  在空前火熱的樓市行情之下，各房企基本全面提前完成任務。萬科今年前11個月，實現銷售面積1393.5萬平方米，銷售金額1598.8億元，同比分別增長18.21%和25.74%。綠地前三季度已實現業務經營收入超過2200億元，其中房地產預銷售收入、預銷售面積雙雙"破千"(分別突破1000億元及1000萬平方米)，較上年同期分別增長40%和30%，在全國行業中雙雙位居第二。保利地產今年前11個月，保利共實現簽約面積960.32萬平方米，同比增長17.79%，實現簽約金額1110.97億元，同比增長20.72%。

  國傢統計局數據顯示，2013年前11個月，全國房地產開發投資77412億元，同比增長19.5%，增速比前10個月提高0.3個百分點。前11個月，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%。2013年是自房地產市場調控以來銷售面積增長最快的一年。

  今年12月5日，碧桂園發佈前11個月的銷售業績，公司共實現合同銷售金額約967億元，同比增長130%，合同銷售建築面積約1465萬平方米，同比增長114%。如果按其前11月月度平均銷售金額推算，碧桂園今年可輕松超過千億元銷售收入。

內容來自sina新聞

  張宏偉認為，對於轉型過程中的千億房企來說，比如住宅地產企業進軍商業地產、產業地產等多元化的市場情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業務板塊與商業地產、產業地產等板塊並駕齊驅，"兩條腿"走路的方式規避不同板塊業務的投資風險。對於一個具體地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資住宅的資金與投資商業地產、產業地產等其他板塊的資金互動，並且這兩者之間能夠實現良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。

  2010年，萬科銷售額報1000.6億元，曾被認為無人企及的"神話"，僅僅三年，房企"千億俱樂部"擴容之快遠超想象。

  京華時報記者邢飛

  集中度提高指南2胎怎麼貸款比較會過件

  除瞭千億軍團之外，其他房企表現得同樣耀眼，其中融創中國前11個月也取得瞭455.9億元的銷售業績，同比增幅達68%；而規模相對較小的中駿和奧園的增幅更是達到瞭95%和80.1%。截至目前，包括萬科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內的30傢房企，前11個月合計的銷售業績達到瞭10457億元，同比漲幅高達33.7%。

房地產再迎豐收年 千億軍團增至7傢

  中原地產研究中心統計數據顯示：截至目前房企海外融資總額(包含貸款)合計人民幣高達3256億元。同比2012年全年的額度漲幅超過100%。前11月，房企包括票據跟債券的海外融資也已經突破367.5億美元，合計人民幣2241億元。其中僅9月來，融資就達到瞭76億美元，合計人民幣達到瞭463億元。

  在一線城市樓市火爆、恐慌性需求加速入市等因素刺激之下，房企在2013年迎來瞭一個豐收年。除瞭萬科連續4年破千億元外，保利、綠地、中海已輕松破千億，恒大、碧桂園前11月銷售額超過960億元，與千億規模一步之遙。再加上萬達民間二胎房貸，年內銷售超過千億元的房企將達到破紀錄的7傢。

  房地產企業銷售規模的快速增長，一方面是市場熱度持續，另一方面也與房企加快周轉開發速度相關。今年前11個月銷售額排名前10的企業有8傢企業都是快速開發高周轉型企業。其中萬科、綠地、保利、碧桂園和恒大都是典型的高周轉型企業，其快速拿地快速開盤的策略由來已久。在大房企年內銷售規模擴張，繼而在土地市場搶地，為下一輪擴張積極儲備的時候，利潤率普遍有所下降的情況值得關註。

  據統計，前三季度報的上市房企合計135傢，這135傢企業合計總利潤為835億元，行業利潤率隻有17.9%，凈利潤隻有13%，相比2012年都出現瞭明顯的下滑。相應的2013年上半年行業利潤率為19.2%，在2012年同期則為21%。

  "絕大多數一線房企都采取高周轉模式，策略是推行產品標準化和管理標準化。在未來幾年內，行業平均利潤率每年將降低1-2個百分點。"中原地產研究部總監張大偉分析認為，在市場熱度僅次於2009年的情況下，收入增加，但利潤率明顯下滑的主要原因，一是高負債率、高貸款利率帶來的高利息費用"吃掉"瞭大量利潤，資金成本增加很多，導致很多企業利潤受到影響；二是土地成本增加，房企拿地競爭激烈，導致房企的利潤率下滑；三是樓市分化，雖然目前市場房價明顯上漲，但隻是在一、二、三、四線市場量價均平穩，甚至因為地價處於高位利潤也在下滑。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為，今年市場基本面好轉，房企也都加大瞭推盤力度，同時市場上也出現瞭一些企業並購現象，這樣都會增加"千億軍團"房企的數量。至於誰當龍頭老大，這個其實不重要，因為市場總是在變化的，市場競爭過程中發生的市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關註企業規模怎麼樣，其實，在規模化擴張的同時，關註企業利潤率，如何提高利潤率才是最關鍵的問題。

  此外，萬達、恒大、中海都有望躋身"千億軍團"。其中，恒大今年1月至11月的合約銷售金額約983.8億元，合約銷售總面積約1460.7萬平方米，較去年同期分別增長16.3%及2.4%。目前，中海還未完成與實際控制人中國建築地產業務整合，但今年前11個月，其銷售金額已經達到1317.6億港元(約合1031.81億元人民幣)；萬達雖未公佈業績，但業內認為其銷售額突破千億元沒有懸念。

  (京華時報)

  除瞭這3傢老牌"千億軍團"成員，今年各大房企在沖擊千億的道路上都十分積極。

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??房地產行業現階段面臨近6億平方米的待售庫存。上海房地產研究院最新報告顯示，截至2014年12月底，上海房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。其中，35個城市中有29個城市庫存出現瞭同比增長現象。其中福州、南京和九江3個城市庫存同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。而這已是35城連續第五年呈現供大於求的態勢。

??《經濟參考報》記者獲悉，住建部擬出臺收購商品房用於保障性住房指導意見，在此基礎上，住建部將督促存量庫存較高的城市，出臺將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的支持措施。

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??對此，中國房地產研究會房地產法規政策委員會秘書長康俊亮在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，目前我國商品房供需總量基本均衡，部分地區出現瞭供大於求的情況；同時，部分中低收入階層的住房保障問題亟待解決。在這種情況下，通過在棚戶區改造中加大貨幣補償的力度以及更多地運用發放租賃補貼的方式解決住房保障問題，不但可以在一定程度上消化商品房的庫存，還解決瞭保障群體的住房問題，也避免瞭繼續建設保障房造成的資源浪費。

??除存量庫存高企外，萬科北京區域首席執行官毛大慶表示，地方政府財政收入銳減，再建保障房資金壓力加大也是保障建設轉向的重要原因。他認為，利用現有房源做安置房，可以在有效解決未來總庫存的同時減少建設費用，化解地方的財政負擔。

??“房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。”住房和城鄉建設部部長陳政高近日在包頭舉行的全國棚戶區改造經驗交流會上表示，隨著保障房建設的持續推進和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限於政府主導建設，符合接受保障的傢庭可以到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/08295963824438037507728.shtml

內容來自sina新聞

住建部:支持存量商品房做安置房民間2胎 民間2胎利息缺錢急用哪裡借錢

??棚改實施多年，待改造的地塊多是商業開發價值小、資金平衡難的區域。因此，資金籌措難、拆遷安置難的矛盾更加凸顯。在當前房地產市場下行壓力較大的情況下，不少地方配套資金落實起來更加困難，在商品房項目中配建的棚改安置房項目開工及施工進度都受到瞭不同程度的影響。林區、墾區、獨立國有工礦地區配套市政基礎設施歷史欠賬多，資金籌措壓力更大。

??據瞭解，2015年我國新開工建設保障性安居工程任務目標700萬套，基本建成480萬套。對於完成方式，住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，可大力推進棚戶區改造的貨幣化安置，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進行安置。指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。與此同時推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。

??齊驥指出，各地安排公租房的建設任務，必須自下而上，按需申報，盡力而為，千萬不要為瞭目標任務，不顧需要盲目加量。大力推進通過長期租賃購買中小戶型商品房等方式籌集公租房房源，對縣城、產業園區更要按需定建，做好規劃，避免閑置。

??日前住建部發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場指導意見》則提出，支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，並通過從租賃市場籌集公共租賃房房源。

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  七八個城市房價收入比超過10

  全國政協委員、住建部副部長仇保興在接受記者采訪時，特別談到瞭如何遏制投資投機需求，他表示："房地產市場投資投機太強，容易造成傷害。"

  "現在社會上流行一句話，在北京上海，買對一套房，生活質量拉開一個檔次，買對兩套房，生活質量拉開兩個檔次。這實際上是有問題的。我們不靠創業致富，不靠勤勞致富，買對房就能致富，代替幾十年的辛苦勞動，這樣的社會是不可能公平的。"仇保興說。

  他認為，要針對不同城市的房地產情況進行分類調控。"目前我國的房地產市場分化非常嚴重。房價收入比超過10的城市大概有七八個，房價收入比超過8的城市有十幾個，差不多20個城市的房價收入比非常高，房地產風險也比較大。別看城市數量少，但是占的金融資產比例高，這些城市是需要進行價格調控的。此外還有600多個城市中的相當一部分，房價很冷，哪怕隻有3000-5000元也沒人買，有的地方還出現空城。對此我們要進行分類調節。"

  對此他提出瞭三個具體的建議：首先是大量建設保障房和共有產權房來去市場單軌化；第二是減少或停止對兩套以上住房的貸款來去杠桿化；第三是以房地產稅增加投機投資者的持有成本。

  仇保興說，調節分三類：分類調節、協同調節、雙向調節。過去的調節是供應多少房，但是需求這方面不控制就會出問題，特別是在投機投資比較瘋狂的情況下，需求會無限膨脹。在這方面日本曾經有過教訓，全民炒房，到瞭房地產泡沫突然破滅的時候，經濟衰退20年，幾十個行業進入冰凍期。

何謂二胎房貸炒房致富有失公平 用三招遏制樓市投機

  對中低收入者推"共有產權"房

  政府工作報告中提出，要"增加中小套型商品房和共有產權住房供應"，仇保興認為，"共有產權"房能有效調控房價。

  "共有產權房不是個人的，而是分期分步地給予個人，如果一下子就是你的，就變成另一番炒賣瞭"，仇保興說，在發達國傢有各種共有產權，比如成立合作社，低收入者交一筆錢取得合作社會員資格，然後合作社蓋好房子就分給會員。會員離開這個城市就交回房子，在會員裡繼續轉讓，如果一直居住，甚至可以延續到下一代，房租非常便宜，因此是共有產權。

  仇保興表示，房地產市場發展有一個過程。如果把它放在城鎮化的過程中去看，有一個共同的規律，就是城鎮化到達末端的時候，進城人口減少、需求快速減少，如果沒有應對，房地產市場就會萎縮。而我們國傢到城鎮化末期至少還有10到15年的時間。"從現在開始，我們要對房價收入比不合理的城市采取微調的辦法，逐步降低它的收入比，平穩度過。"

  他還引用瞭老子《道德經》中的一句名言"治大國若烹小鮮"，"調控房地產，能局部調的就不要整體調，調節的手段對整體市場影響越小越好；能用經濟手段調的就不用行政手段調，行政手段越少越好；能夠由城市調的，不要中央政府調，如果基層政府能調節的，由基層政府調。"仇保興說。

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  2012年全年銷售已破千億的萬科[簡介 最新動態]下一步將航向哪裡？在6月28日萬科媒體溝通會上，鬱亮給出的答案有些出乎意料：萬科將隨著中國房地產的下一步發展遭遇天花板，至於如何突破，"計劃跟不上變化"，萬科也還沒想好。

鬱亮未來兩三年是房企痛苦期 萬科將遭遇天花板

  針對錢荒帶來的影響，是否會將房地產推入又一個低谷？鬱亮在現場坦言：在經濟轉型過程中，房產行業一定會感受到痛苦。"未來兩三年內，是房地產行業的痛苦期。"

內容來自sina新聞

  2012年全年，萬科累計實現銷售金額1412.3 億元，銷售面積1295.6 萬平方米，領先於全國房企。有數據顯示，從2010年開始，萬科每年銷售額以20%的速度增長，如此發展下去萬科將不久後突破萬億目標。鬱亮笑言："這幾乎不可能。"

  鬱亮坦言十年內萬科的發展將遭遇天花板，"中國目前一年的住宅需求在1000萬套左右，但十年之內行業空間會越來越小。"如何建地貸款宜蘭礁溪建地貸款保持高速增長、如何解決萬科自身的發展問題，"還沒有明確計劃"，鬱亮說，短期內讓萬科舍棄核心業務並找到強有力的替代品，沒有那麼容易。苗栗民間二胎借款利率多少免費諮詢試算

  行業留給房企發展的空間越來越小，是行業普遍面臨的問題。正如銀行錢荒導致地產股大跌、中小房企面臨資金困難的壓力，鬱亮認為經濟轉型會導致房企未來兩三年"比較痛苦"，但對於房地產所謂的冬天，"沒有什麼壞處"，"隻要做好準備，就可以活下來。"

  在經濟轉型的大背景下，萬科亦不得不做出相應調整。對於萬科今後的發展，鬱亮隻是模糊地表示"想成為世界級優秀企業"，其中包括海外投資比重加大、做城市配套服務商、不排除未來將經營垃圾場等措施，但具體到每一步的詳盡計劃，鬱亮將萬科發展形容為"沒有終點的馬拉松"，還沒有明確的戰略與思路。

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??但對於萬達來講，如果再一次錯過資本市場，就不僅是能否延續過去經營模式的問題，而是緊繃的資金鏈可能斷裂的存亡問題。由於商業地產培育期長，期初現金流貢獻少，“三費”(經營費用、管理費用和財務費用)太高，一般需要借助於私募、REITs和ABS等證券化來解決持有型商業地產的現金流壓力。但是，我國地產金融發展滯後，再加上調控對地產融資的限制，內地開發商很少大規模持有經營性物業。

??低地價和隨行就市的高房價為萬達帶來瞭非常可觀的毛利率(60%左右)，其住宅銷售也帶來瞭充裕的現金流，覆蓋瞭持有型商業占用的現金流，也為培育期順利過渡騰挪出時間。同時，萬達以大型住宅區培育人氣，以新地標和萬達特有的院線、百貨和跟隨品牌集聚人氣，解決瞭二三線、三四線城市新商圈氛圍培育艱難、人氣不足造成的空置。

萬達IPO標志商業地產進入存量時代

??萬達的不懈努力終成正果，但此時的房地產已經是“夕陽無限好，隻是近黃昏”。樓市供求格局已發生扭轉，大周期下行已經開啟。一方面，商業地產從2012年就開始出現供應大於吸納的情況，寫字樓、酒店、購物中心等都出現同質化、供應過剩，國際資本市場能否給予萬達理想的估值不容樂觀；另一方面，住宅進入供應過剩的階段後，萬達最核心的競爭力，即以高利潤的住宅銷售來彌補物業持有對於現金流的占用的“萬達模式”是否還能“玩得轉”，也是一個問號。

??盡管房地產大周期下行，商業地產項目培育期較長，萬達管理團隊的物業經營和資產管理能力還有待提高，但在過去房價總體上升的背景下，前期項目低地價會帶來可觀的物業重估收益。而且，重估收益會隨著物業管理的完善而不斷增加。更為重要的是，相比其他“散售型”商業項目，萬達持有型物業在創造城市新商圈上的效應是最好的，集聚商業氛圍和實現物業增值的前景相當可觀。目前，盡管國內商業地產過剩，但真正具有物業運營能力的商業地產項目很少，多數都是以“散售”而獲得短期收益的“一錘子買賣”。因此，隻有萬達真正在培育和經營商業，特別是在二三線、三四線城市，其集聚商業氣氛、帶動城市功能調整、服務業發展上的努力，是其他投資商業地產的開發商所無法比擬的。

??短短20多年內，萬達便以1473萬平方米的持有面積成為國內最大的不動產商，甚至將港資老牌持有型地產企業新鴻基和恒隆甩在後面。而且，萬達的項目大多在二三線和三四線城市，培育期更長，現金流壓力更大。萬達的秘訣就在於，以萬達影院、萬達百貨和跟隨萬達的品牌連鎖為核心的城市綜合體(萬達廣場)到哪裡都是新地標。因此，萬達可以從地方政府獲得規模化、低成本的土地儲備。

??但是，隨著住房供求格局逆轉、住宅銷售大周期下行、建築安裝成本剛性上升，以及商業物業供應過剩讓租金前景蒙上陰影，萬達持有型商業現金流壓力開始顯現。銷售和租賃物業帶來的經營現金流從2011年的359億元下降到2014年上半年的-89億元。為此，萬達不得不借助於高杠桿的抵押債務融資，銀行貸款從2011年的359億元上升至2014年上半年的615億元。由於持有物業對於現金流的占用還在增加，融資高成本、高杠桿、期限錯配讓萬達資金鏈壓力越來越大，轉向資本市場融資已經刻不容緩。

內容來自sina新聞

??中國最大、世界第二商業地產企業——萬達商業地產將登陸資本市場。萬達上市可謂“十年磨一劍”：2005年，萬達想打包10億美元的核心物業，通過房地產信托投資基金(REITs)在國際資本市場融資，但因國傢嚴格限制外資收購國內物業而擱淺；2007年，萬達意欲在A股市場上市，但2008年的金融危機讓這一計劃再次擱淺；2009年，萬達第三次申請內地上市，但隨後的樓市調控讓萬達又一次夢斷資本市場。

??在新型城鎮化大背景下，人口、產業、資金向城市集中和集聚是大趨勢，服務業發展也是大趨勢，居民對於滿足城市現代生活的商業綜合體的需求與日俱增。從這個角度來看，萬達致力於成為持有型物業企業的努力，在探索持有型物業經營和管理模式上的努力，在探索人口和產業空間集聚效應上的努力，事實上是在為城鎮化做鋪墊、打前哨。盡管萬達在部分二三線、三四線城市的項目有點超前開發，但也不過是“小孩子買瞭大衣服，遲早用得著”，這也意味著這些項目未來的增值前景是值得看好的。

??對於此次IPO，盡管傳言萬達為瞭解決資金壓力，對於募集資金規模、發行價，均降低預期，但無論如何，我們不能忽視國際資本市場融資給萬達乃至內地整個商業地產所帶來的經營管理模式上的變化。從國際經驗看，無論是私募、信托，還是REITs和ABS，它們不僅是供給商業地產現金流“血液”利器，更能為商業地產項目註入最好的資產經營管理體系，包含硬件配置、品牌搭配、物業管理、經營定位、招商資源等，這也是萬達目前最為欠缺的。

??因此，萬達在國際市場上實現IPO是一個劃時代的事件。對於萬達而言，將從過去的跑馬圈地、快速周轉向資產管理、物業運營轉變，從物業開發型房地產企業向物業持有型資產管理企業轉變。對房地產行業而言，萬達IPO正式標志著我國商業地產告別增量時代和同質化競爭時代，從而進入存量時代。商業地產整體將從開發向利用存量轉變；從追求地價上漲的短期收益，向重視管理和經營帶來的長期租金收益轉變。

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  來電顯示：2005年我爸媽購房時跟我姐妹倆說，誰要是出一半的錢，將來二老去世後就把房給誰。當時我爸媽購房的總價是62000元。房子分兩次交款，第一次50000元是我交的，登記的是我的名字，有交款收據。第二次是我爸交的12000元，登記的是我爸的名字。因為沒有辦房產證，當時房子的歸屬我爸媽也是口頭說的，但有親戚可以作證。去年爸媽先後去世，現在我姐說這套房有她一半的產權，請問我姐有權要一半房產嗎？ 易女士

自己付瞭多半房款 姐姐能繼承該房嗎

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  湖南一星律師事務所葉翔鋒律師認為：由於購買房屋時，妹妹交瞭50000元錢，有交款收據，且收據上有妹妹的名字，因此該房屋應為妹妹與父母的共同財產，其姐姐對該套房屋是沒有一半產權的。她們的父母去世後，在該套房屋上，父母應分割出來的部分應當作為遺產進行繼承，從這個層面上來說，姐姐應當享有一定的權利。

  (記者 謝春年)建地買賣利率多少免費諮詢試算



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